대구지방법원 2025타경8355. 경산시 하양읍 서사리 330의 1층 107호 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사한마음컨설팅이고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2023.04.20 설정된 경산축산업협동조합 근저당권 3,580,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.04.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.06.13 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기만 보면 말소기준 뒤에 설정된 안만구 근저당권과 경산시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 임차관계입니다. 바로본 주식회사와 서경숙은 각각 2022.11.28, 2022.11.14 점유신고가 확인돼 말소기준일인 2023.04.20보다 앞섭니다. 두 임차인의 보증금은 미상이라 실제 인수 가능액을 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층107호 · 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,640,980,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2022.11.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.20
2022.11.25 설정된 중소기업은행 근저당권 2건은 2023.04.20 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 경산축산업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2023.07.24 안만구 근저당권 429,000,000원, 2025.06.13 임의경매개시결정, 2025.09.29 원인의 경산시 압류는 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 대항력 2명
| 임차인 | 점유부분 | 점유신고일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서경숙 | 49.58 M2 | 2022.11.14 | 2025.07.16 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 가능 |
| 바로본 주식회사 | 44.3200M2 | 2022.11.28 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 가능 |
| 박나은 | 142 M2 | 2023.07.17 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최점순 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 2025.08.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유은미 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 2025.08.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경태 | 31.7 M2 | 2025.04.01 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김행순 | 42.7 M2 | 2025.06.16 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
서경숙과 바로본 주식회사는 말소기준권리보다 앞선 점유신고가 확인돼 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 두 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 251,000,000원이 곧 매수인의 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 2. 근저당 · 경산축산업협동조합 | 3,580,000,000원 | 246,686,000원 |
| 3. 근저당 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권액 합계는 4,009,000,000원, 채권자 예상배당은 246,686,000원, 미배당은 3,762,314,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 임차인의 보증금이 미상인 만큼 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 251,000,000원 | 246,686,000원 | 3,762,314,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 200,800,000원 | 197,188,800원 | 3,811,811,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 160,640,000원 | 157,591,040원 | 3,851,408,960원 |
유찰되면 최저매각가격은 200,800,000원, 160,640,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 숫자는 부동산 자체의 입찰가일 뿐입니다. 대항력 임차인의 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만으로 실제 취득원가가 낮아졌다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근의 구분상가로, 주변은 아파트단지·상가·나대지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물 내 1층 단위상가이며, 사용승인일은 2022.11.09입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 동측 왕복2차선 포장도로와 남측 폭 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경산하양택지개발지구이며, 중로2류와 특수도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,803,000원/㎡.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서경숙 보증금 확인. 2022.11.14 점유신고로 말소기준보다 앞서며 배당요구일은 2025.07.16입니다. 보증금과 배당 후 잔액 확인이 핵심입니다.
- 바로본 주식회사 보증금 확인. 2022.11.28 점유신고로 말소기준보다 앞서고, 매수인 승계 가능성이 있습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 대항력 임차인 2명 모두 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당과 미배당 보증금 규모를 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 임차인 구분. 박나은·최점순·유은미·김경태·김행순은 점유신고일이 2023.04.20 말소기준 뒤입니다.
- 가격 판단 순서. 최저가 자체보다 대항력 임차인의 실제 보증금과 미배당액을 먼저 확정한 뒤 실질취득원가를 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 251,000,000원”만 보면 안 된다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리의 소멸 여부만 보면 구조가 명확합니다. 그러나 실제 입찰판단을 어렵게 만드는 요소는 대항력 임차인 2명의 보증금 미상입니다. 서경숙과 바로본 주식회사는 모두 2023.04.20보다 앞선 점유신고가 확인되고, 현재 자료만으로는 승계될 보증금의 규모를 계산할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 251,000,000원이나 유찰 후 200,800,000원·160,640,000원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 실질취득원가는 낙찰가와 대항력 임차인의 미배당 보증금을 함께 봐야 하며, 보증금이 확정되기 전에는 매수인 인수액과 총 취득부담 역시 확정할 수 없습니다.
