대구지방법원 2025타경8355. 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330에 위치한 1층 107호 구분상가입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근에 자리합니다. 2022년 사용승인된 상가건물의 일부로, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 175,700,000원입니다.
등기부의 권리 구조 자체는 구분할 수 있습니다. 2023년 4월 20일 설정된 경산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 후순위 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 정리되는 것과 임차보증금 인수 위험이 사라지는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 1층 107호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) · 1층 107호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2022.11.09 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 (단독소유) |
| 감정가 | 251,000,000원 |
| 최저매각가 | 175,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 2,640,980,601원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.20 경산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기 확인일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 별도
말소기준권리는 을구 4번 경산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,580,000,000원이며 공동담보목록 제2023-163호가 기재돼 있습니다. 이 금액은 채권최고액이지 대상 107호에만 귀속된 실제 채무액을 뜻하지 않습니다.
2025년 5월 16일 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025년 6월 13일 현재의 임의경매를 신청했습니다. 안만구의 후순위 근저당권 429,000,000원과 경산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 기재 임차인 7명
현황조사·매각물건명세서·문건접수에서 확인되는 임차인 및 점유관계자는 7명입니다. 보증기관의 대위신고에 해당하는 명의는 없어 별도의 중복 승계채권으로 합산할 대상은 없습니다. 다만 각자의 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 기재된 점유면적과 점유관계가 실제로 본건 107호에 어떻게 연결되는지 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인 / 점유면적 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
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바로본 주식회사
44.3200㎡ · 현황조사·매각물건명세서
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2022.11.28 | 미상 / 미상 | 있음(자료상) | 미상 | 인수 가능 |
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서경숙
49.58㎡ · 현황조사·문건접수
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2022.11.14 | 미상 / 미상 | 있음(자료상) | 미상 | 인수 가능 |
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최점순
53.5㎡ · 현황조사·문건접수
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2025.04.01 | 미상 / 미상 | 없음(자료상) | 미상 | 후순위 |
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박나은
142㎡ · 현황조사
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2023.07.17 | 미상 / 미상 | 없음(자료상) | 미상 | 후순위 |
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김행순
42.7㎡ · 현황조사
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2025.06.16 | 미상 / 미상 | 없음(자료상) | 미상 | 후순위 |
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김경태
31.7㎡ · 현황조사
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2025.04.01 | 미상 / 미상 | 없음(자료상) | 미상 | 후순위 |
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유은미
53.5㎡ · 현황조사·문건접수
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2025.04.01 | 미상 / 미상 | 없음(자료상) | 미상 | 후순위 |
대항력 표시는 확인된 조사자료상의 판정이며, 최종 법률판단을 확정한 것은 아닙니다. 근린생활시설에서는 실제 점유, 사업자등록 등 해당 임대차에 필요한 대항요건과 계약관계를 별도로 검증해야 합니다. 우선변제권은 확정일자 등 필요한 요건의 확인이 없어 미상으로 표시했습니다.
③ 실질취득금액 — 최저가 175,700,000원이 전부가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 판단은 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 결론 내리는 것입니다. 등기상 근저당권의 소멸과 달리, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 실제 취득비용은 낙찰가뿐 아니라 승계할 금액까지 함께 계산해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 251,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 175,700,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 바로본 주식회사 인수 가능액 | 미상 | 대항력 자료상 있음 |
| 서경숙 인수 가능액 | 미상 | 대항력 자료상 있음 |
| 실질취득금액 | 산정 불가 | 낙찰가 + 실제 승계할 미배당 보증금 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 승계보증금이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않아 그러한 구조의 해당 여부도 확정할 수 없습니다. 여러 선순위 임차인이 있는 만큼 각 계약의 효력과 배당관계를 개별적으로 판단해야 합니다.
④ 시세 비교 — 감정가 할인율과 시장가치는 다르다
해당 107호에 대응하는 실거래 평균, 최근 12개월 거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만, 시장가격 대비 할인율은 산정할 수 없습니다.
| 가격 판단 기준 | 금액 또는 상태 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 251,000,000원 | 감정가격 |
| 현재 최저매각가 | 175,700,000원 | 감정가 대비 70% |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 확인 불가 | 시장가치 검증 필요 |
| 최신 실거래가 | 확인 불가 | 직접 비교 불가 |
| 최근 거래가격 추세 | 확인 불가 | 상승·하락 단정 불가 |
| 실질취득금액 / 시세 | 산정 불가 | 승계보증금과 시세 모두 확인 필요 |
상가는 아파트보다 위치, 전면 노출, 점포 구성, 임차 업종, 보증금 및 임대료에 따라 가치 차이가 크게 나타날 수 있습니다. 특히 본건은 임대료와 보증금 모두 확인되지 않아 임대수익을 통한 수익환원 방식의 검토도 어렵습니다. 현재 자료만으로 매매가격의 적정성이나 임대수익률을 제시할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,259,800원 |
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1. 을구 4번 근저당권
경산축산업협동조합 설정 · 농업협동조합자산관리회사로 이전
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3,580,000,000원 | 172,440,200원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 4,009,000,000원 | 3,836,559,800원 |
위 배당은 제시된 채권최고액과 집행비용 추정치에 따른 계산 결과입니다. 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세·임차인의 우선변제 및 최우선변제는 확정 반영된 것이 아닙니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다르며, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
현재 회차에서는 집행비용 3,259,800원을 제외한 172,440,200원이 선순위 근저당 채권의 배당재원으로 계산됩니다. 후순위 근저당권자 안만구와 소유자에게는 배당금이 남지 않는 구조입니다. 다만 경산축산업협동조합의 근저당권은 농업협동조합자산관리회사에 이전됐으므로 실제 배당채권자와 채권잔액은 승계관계를 반영해 확인해야 합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험은 남는다
| 경매 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 175,700,000원 | 3,836,559,800원 | 인수금액 미상 |
| 2회 유찰 (49%) | 122,989,999원 | 3,888,531,861원 | 인수금액 미상 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 86,092,999원 | 3,924,856,675원 | 인수금액 미상 |
예상 회차가 진행되면 최저매각가는 하락하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 자동으로 해결되지 않습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 잔액이 승계되는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 인수금액이 늘어 총 취득비용이 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경산시 하양읍 금락리 소재 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근 구분상가입니다. 주변에는 아파트단지, 상가, 나대지, 학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2022.11.09 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급·배수, 위생, 소방, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 동측 왕복 2차선 포장도로와 남측 약 6m 보행자도로에 접합니다. 실제 107호의 출입 동선과 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역 및 경산하양 택지개발지구에 해당합니다. 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지 관련 지표. 공시지가 1,803,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 797.8㎡입니다. 이를 대상 구분상가의 전용면적이나 독립 토지가격으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건물 하자 관련 사항. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 점유현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 개별 점포의 위치와 임차 업종, 수익성에 따라 매도 가능성과 가격이 달라집니다. 본건은 실거래 비교자료와 임대수익이 확인되지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 계약서. 바로본 주식회사와 서경숙의 계약서, 실제 보증금, 차임, 점유 범위, 계약 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 대항요건과 우선변제권. 근린생활시설의 실제 인도·점유, 사업자등록 등 관련 요건, 확정일자, 권리발생 시점을 확인해야 합니다. 단순히 기재된 전입일만으로 최종 법률판단을 대신해서는 안 됩니다.
- 배당요구 및 인수액. 서경숙의 2025.07.16 배당요구 내역을 포함해 각 임차인의 배당순위, 실제 배당 가능액, 미배당 보증금의 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 107호 점유자 특정. 임차인별 기재 점유면적과 대상 호실의 관계를 확인하고, 실제 인도·명도 대상과 다른 호실의 임차관계가 혼재돼 있지 않은지 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 경산축산업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2023-163호 및 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 관계를 확인해야 합니다.
- 경산시 압류. 2025.09.30 압류의 원인이 된 세금 등 공과금과 실제 배당에서의 우선순위를 확인해야 합니다.
- 점포 수익성. 실제 사용 업종, 임대 가능 보증금과 월세, 공실 위험, 관리비, 점포 출입구 및 가시성을 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 동일 상권의 유사한 1층 근린시설 매매사례를 확인하되 면적·위치·상태·임대조건 차이를 반영해야 합니다.
- 매각조건 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 임차인의 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 251,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 175,700,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인된 경매물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 선순위 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않는다는 점이 가격의 의미를 바꿉니다.
등기상 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도의 문제입니다. 전체 7명의 임차·점유관계가 조사됐고 임차보증금, 확정일자, 실제 목적물과의 관계를 추가로 확인해야 합니다. 배당 계산상 채권자 미배당액은 크지만, 그것이 곧 매수인 인수액인 것은 아닙니다. 반대로 매수인 인수액이 0원이라는 사실도 아직 확인되지 않았습니다.
실거래 시세와 임대수익도 확인되지 않기 때문에 최저가가 적정한지 평가할 기준이 부족합니다. 1층 근린시설의 환금성 문제까지 고려하면 단순한 유찰 할인율을 근거로 매력도를 높일 수 없습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 바로본 주식회사와 서경숙의 대항력 및 미배당 보증금, 본건 107호의 실제 임차·점유 범위, 공동담보 배당관계를 확인한 다음에야 실질취득금액을 계산할 수 있습니다. 그 금액을 실제 상가 시세와 비교해도 충분한 여유가 있을 때에만 입찰 여부를 재검토하는 것이 합리적입니다. 권리 인수액 미확정, 시세 확인 불가 — 현재 단계에서는 고위험 D등급으로 평가합니다.
