대구지방법원 2025타경8355. 경산시 하양읍 서사리 330의 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가상 대상은 근린생활시설이고, 사용승인일자는 2022년 11월 9일입니다. 현재 말소기준권리는 2023년 4월 20일 설정된 경산축산업협동조합의 채권최고액 3,580,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2025년 4월 24일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025년 6월 13일 농업협동조합자산관리회사가 이 사건 임의경매를 개시했습니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 안만구 근저당권, 경매개시결정, 경산시 압류가 매각으로 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 점유관계에서는 결론이 달라집니다. 조사된 7명 가운데 서경숙은 2022.11.14, 바로본 주식회사는 2022.11.28을 기준일로 두고 있어 말소기준일 2023.04.20보다 앞섭니다. 두 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력 있다고 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층105호 · 도로명주소 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,640,980,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급 | 2026.09.18 · 대구지방법원 경산등기소 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2022년 중소기업은행 근저당권 2건은 2023.04.20 해지로 이미 말소됐고, 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 경산축산업협동조합 근저당입니다. 2023.07.24 안만구 근저당권과 2025.09.30 경산시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2024.04.03의 안만구 임의경매개시결정은 2025.02.20 임의경매기각을 원인으로 2025.03.07 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 7명
| 점유자 | 점유 부분 | 기준일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서경숙 | 49.58 M2 | 2022.11.14 | 미상 | 미상 | 2025.07.16 | 가능·미상 |
| 바로본 주식회사 | 44.3200M2 | 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박나은 | 142 M2 | 2023.07.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최점순 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 |
| 유은미 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 |
| 김경태 | 31.7 M2 | 2025.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김행순 | 42.7 M2 | 2025.06.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
말소기준일 이후 기준일을 가진 박나은·최점순·유은미·김경태·김행순은 제공된 조사내용상 대항력이 없습니다. 반면 서경숙과 바로본 주식회사는 기준일이 말소기준보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 두 점유자에 대해서는 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수위험 확인이 먼저
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 270,000,000원인 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 수치로 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라는 점입니다. 실제 인수액이 발생하면 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 됩니다. 따라서 현재 단계에서는 270,000,000원만을 기준으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 2. 근저당 · 경산축산업협동조합 | 3,580,000,000원 | 265,420,000원 |
| 3. 근저당 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,009,000,000원 중 265,420,000원이 채권자에게 배당되는 계산이며, 미배당액은 3,743,580,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금 확인 결과에 따라 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·상가·나대지·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물의 1층 단위상가이며, 사용승인일자는 2022.11.09입니다. 급·배수, 위생, 소방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 중로2류와 특수도로에 접합니다. 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 실거래 비교 수치가 확인되지 않아 현재 최저가 270,000,000원의 시장가격상 위치와 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서경숙 확인. 2022.11.14 기준일, 보증금·확정일자 미상입니다. 배당요구일은 2025.07.16입니다. 실제 임대차계약과 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 바로본 주식회사 확인. 2022.11.28 기준일로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 인수 가능성 검토가 필요합니다.
- 후순위 점유자. 박나은·최점순·유은미·김경태·김행순은 기준일이 2023.04.20 말소기준 이후라 제공된 조사내용상 대항력이 없습니다.
- 배당표 해석. 현재 배당표의 매수인 인수액 0원은 선순위 가능 점유자의 미상 보증금을 확정한 결과가 아니므로 그대로 취득원가로 사용하지 마십시오.
- 가격 검증. 신건 최저가 270,000,000원이 시세 대비 어느 수준인지 판단할 실거래 비교값이 없으므로 별도의 상가 거래·임대수익 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차관계와 배당요구 내용을 입찰 전에 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 점유관계가 승부처
이 사건은 말소기준권리와 후순위 소멸관계만 보면 단순합니다. 그러나 근린생활시설에 조사된 점유자가 7명이고, 그중 2명이 말소기준보다 빠른 기준일을 갖고 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 배당표의 인수 0원만으로 권리가 깨끗하다고 결론낼 수 없습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 270,000,000원이지만, 실거래 비교치도 없고 선순위 가능 보증금도 미상입니다. 따라서 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 가격 할인율이 아니라 서경숙·바로본 주식회사의 실제 임대차 보증금과 대항요건입니다. 이 부분이 해소되어야 실질취득액과 신건 가격의 적정성을 함께 판단할 수 있습니다.
