대구지방법원 2025타경8355. 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층 105호, 구분상가인 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사한마음컨설팅이고, 등기상 2022.11.25 소유권보존 후 중소기업은행 근저당 2건이 설정됐다가 2023.04.20 말소됐습니다. 같은 날 설정된 경산축산업협동조합의 채권최고액 3,580,000,000원 근저당이 현재 말소기준권리이며, 이후 안만구 근저당과 현재 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 기준권리보다 앞서 전입한 바로본 주식회사·서경숙은 대항력이 있어, 등기만 보고 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없는 사건입니다.
가격은 감정가 270,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 189,000,000원입니다. 감정가 대비 최저매각가가 70%라는 숫자 자체는 분명하지만, 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가가 내려가는 만큼 실질취득액도 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 해당 낙찰가를 초과한다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층105호 도로명주소: 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 구분상가 · 1층 105호 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,640,980,601원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.20 · 을구 4번 근저당권 · 경산축산업협동조합 · 채권최고액 3,580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 임차인이 변수다
2022.11.25 설정된 중소기업은행 근저당 2건은 2023.04.20 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 2023.04.20 설정된 경산축산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 안만구 근저당, 2025.06.13 현재 경매개시결정, 2025.09.30 경산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.04.03 안만구가 신청한 별도 임의경매는 2025.02.20 기각됐고 2025.03.07 등기상 말소됐습니다.
② 가격·회차 분석 — 최저가는 내려갔지만 실질취득은 미상
현재는 1회 유찰 상태로 최저매각가는 189,000,000원입니다. 이후 회차별 매각가격은 데이터상 2회 유찰 시 132,299,999원, 3회 유찰 시 92,609,999원입니다. 다만 이 사건은 대항력 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않았으므로, 단순히 낙찰가가 낮아지는 것을 실질적인 매입가격 하락으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 189,000,000원 | 3,823,446,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 132,299,999원 | 3,879,352,201원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 92,609,999원 | 3,918,456,981원 |
③ 임차인 분석 — 대항력 2명, 보증금은 모두 미상
확인된 임차관계는 7명입니다. 이 가운데 바로본 주식회사·서경숙 2명은 대항력 있음으로 확인되고, 나머지 5명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 임차인은 없어, 별도의 보증기관 중복신고 문제는 확인되지 않습니다. 우선변제 여부는 모두 확정할 수 없는 상태입니다.
| 임차인 | 점유면적 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최점순 | 53.5㎡ | 2025.04.01 | 2025.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 바로본 주식회사 | 44.3200㎡ | 2022.11.28 | — | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 박나은 | 142㎡ | 2023.07.17 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김행순 | 42.7㎡ | 2025.06.16 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 31.7㎡ | 2025.04.01 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서경숙 | 49.58㎡ | 2022.11.14 | 2025.07.16 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 유은미 | 53.5㎡ | 2025.04.01 | 2025.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,446,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 경산축산업협동조합 | 3,580,000,000원 | 185,554,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 4,009,000,000원 중 실제 배당액은 185,554,000원이고, 미배당은 3,823,446,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여와 배당관계는 변동될 수 있습니다. 특히 대항력 임차인의 인수 가능액은 보증금 미상으로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근에 위치하는 구분상가로, 주변은 아파트단지·상가·나대지·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 택지개발지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있습니다. 토지는 평지·정방형이고 지목은 대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물이며 사용승인일자는 2022.11.09입니다. 급·배수·위생·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 근린시설인 구분상가이고 임대관계가 미상인 만큼, 입찰 전 실제 임대 및 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 2명 우선 확인. 바로본 주식회사와 서경숙의 보증금·확정일자·배당관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 놓지 마세요.
- 실질취득액 계산. 기본식은 낙찰가 + 인수(미배당)입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 낙찰가를 낮춰도 실질취득액이 해당 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 회차 전략. 현재 189,000,000원에서 2회 유찰 시 132,299,999원, 3회 유찰 시 92,609,999원으로 내려갑니다. 다만 임차인 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 회차별 최저가만으로 적정 입찰가를 정할 수 없습니다.
- 배당 확인. 현재 회차에서는 경산축산업협동조합에 185,554,000원이 배당되고 안만구에는 0원이 배당되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 3,823,446,000원입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 근린시설의 실제 점유 및 임대관계를 확인한 뒤 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차인 관련 문건의 원본 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 인수액이 핵심”
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 189,000,000원까지 내려왔고, 등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘70% 물건’으로 보면 안 됩니다. 기준권리 이전에 전입한 바로본 주식회사·서경숙 2명이 대항력을 갖고 있고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 대항력 임차인의 실제 보증금과 그 미배당 인수액입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 132,299,999원 또는 92,609,999원으로 낮아져도 인수액이 붙어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 등기권리는 정리되지만, 임차인 인수위험은 아직 숫자로 닫히지 않은 물건입니다. 현재 단계에서는 가격 메리트보다 임차인 확인이 먼저입니다.
