대구지방법원 2025타경8355. 경산시 하양읍 서사리 330에 소재하는 집합건물 1층 108호 근린시설입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 375,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 경산축산업협동조합이 설정한 채권최고액 3,580,000,000원의 근저당권이 말소기준으로, 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

등기부상 기존 중소기업은행 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 안만구 근저당권과 경산시 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부보다 임차관계에 있습니다. 서경숙과 바로본 주식회사는 말소기준일보다 앞선 전입신고 내역으로 대항력이 있는 것으로 분류돼 있으며, 두 임차인의 보증금은 모두 미상입니다.

여기에 나머지 임차인 5명도 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 물건은 등기권리의 말소 여부만으로 안전성을 판단하거나, 배당표의 인수액 0원을 실제 매수인 부담액으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차권은 별도

특히 서경숙은 배당요구를 했지만, 배당요구가 있다는 사실만으로 보증금이 전액 회수되거나 매수인의 인수책임이 해소되는 것은 아닙니다. 바로본 주식회사의 배당요구 여부 역시 확인되지 않습니다. 상가 임차관계는 사업자등록·점유·계약관계와 실제 매각대상 범위까지 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 대항력 2명

확인된 실제 임차인은 총 7명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 포함돼 있지 않습니다. 임차인별 점유면적과 전입신고일을 구분해 정리하면 다음과 같습니다.

대항력 표시는 확인된 전입신고일과 말소기준일을 기준으로 한 분류입니다. 최종적인 법적 대항력 및 승계 범위는 임대차계약, 점유·사업자등록, 매각대상과 임차 부분의 일치 여부 및 매각물건명세서를 대조해 확정해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 3.75억, 시세 판단은 유보

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 375,000,000원입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도 구분상가의 최근 실거래가격과 거래 추세를 확인할 수 없어 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 상가의 가격은 임대수익, 공실 가능성, 업종 적합성, 점포 위치, 전면 노출과 실제 점유관계에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가만으로 가격 메리트나 환금성을 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 375,000,000원 가정)

집행비용 6,050,000원을 제외하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 368,950,000원입니다. 채권자 총채권액 4,009,000,000원 중 미배당액은 3,640,050,000원이며 소유자 잔여금은 없습니다.

농업협동조합자산관리회사의 신청채권 청구액은 2,640,980,601원입니다. 예상배당표에서는 말소기준 근저당권에 배당금이 배정되지만, 회차별 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있어 신청채권의 실제 충당 관계는 추가 확인이 필요합니다. 해당 0원을 근저당권 전체의 무배당으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수위험은 별개

유찰에 따라 최저매각가는 375,000,000원에서 300,000,000원, 240,000,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 위 표의 채권 미배당액은 일반 채권자의 배당 부족액일 뿐, 임차인 보증금 승계액을 나타내지 않습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 못하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득금액은 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 본건은 임차보증금이 미상이므로 이러한 구조에 해당하는지조차 아직 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근에 위치하는 구분상가입니다. 주변은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정요항표상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물이며 사용승인일은 2022.11.09입니다. 급·배수, 위생, 소방 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 동측 왕복 2차선 포장도로와 남측 폭 약 6m 보행자도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경산하양택지개발지구에 해당합니다. 공시지가는 1,803,000원/㎡이며 토지면적은 797.8㎡입니다.
• 기타 규제. 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 등이 포함돼 있습니다. 실제 영업하려는 업종에 대한 제한 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 주변 상권과 도로 접근 등 입지 여건은 확인되지만, 동일 유형의 실거래가와 임대수익 자료가 없어 실제 매각 가능가격 및 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 서경숙 보증금 확인. 2022.11.14 전입신고와 2025.07.16 배당요구 내역을 기준으로 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 배당 가능액 및 미배당 승계 범위를 확인해야 합니다.
• 바로본 주식회사 권리 확인. 2022.11.28 전입신고에 따른 대항력 분류를 확인하고, 사업자등록·점유·계약관계·보증금·배당요구 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 나머지 임차인 확인. 최점순·박나은·김행순·김경태·유은미의 실제 점유 부분과 보증금, 임대차계약 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 대항력 인수와 별개로 명도 비용이나 분쟁 가능성이 있습니다.
• 점유면적 대조. 각 임차인이 점유하는 면적이 108호에 속하는지, 별도 구분상가의 임차관계가 혼재돼 있는지 확인해야 합니다. 특히 중복되는 점유면적의 실제 관계를 검토해야 합니다.
• 배당표 재검증. 근저당권 이전 관계, 신청채권 청구액과 예상배당액의 대응, 임차인 우선변제·최우선변제 및 당해세를 반영해 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 시세·임대수익 조사. 동일 건물이나 인근 유사 구분상가의 최근 실거래가격, 실제 임대료, 공실 및 관리비를 확인한 후 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 관리비 체납. 상가 공용부분 관리비 체납과 매수인에게 부담될 수 있는 범위를 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 직접 확인해야 합니다. 특히 임차인의 보증금과 매각대상 범위가 확정되기 전에는 인수액 0원을 전제로 자금계획을 세워서는 안 됩니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 미상 임차보증금이 문제”

이 물건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 기존 중소기업은행 근저당권은 말소됐고, 경산축산업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 근저당권과 압류도 매각으로 소멸 예정입니다.

하지만 서경숙과 바로본 주식회사라는 대항력 임차인 2명의 보증금이 미상이라는 핵심 불확실성이 남아 있습니다. 전체 임차인은 7명으로 점유관계도 단순하지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액 0원은 임차보증금까지 검증한 결과가 아니며, 낙찰금액 외에 추가 인수부담이 발생할 수 있습니다.

또한 근린시설의 최근 실거래가격과 임대수익 자료가 확인되지 않아 감정가 375,000,000원의 적정성도 판단하기 어렵습니다. 유찰되더라도 보증금 승계가 남으면 최저가 하락만큼 실질취득비용이 줄어들지 않을 수 있습니다.

결론은 임차보증금·배당순위·점유범위·비교시세 확인 전까지 입찰 판단 보류입니다. 권리관계가 확정된 이후 낙찰가에 인수보증금을 더한 실질취득금액을 기준으로 가격과 수익성을 다시 검토해야 합니다.