대구지방법원 2025타경8355. 경산시 하양읍 서사리 330의 1층 106호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사한마음컨설팅이고, 현재 사건의 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 등기상 핵심은 2023.04.20 설정된 경산축산업협동조합의 채권최고액 3,580,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.05.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매도 해당 회사가 신청했습니다.
등기만 보면 말소구조는 비교적 선명합니다. 2023.07.24 안만구 근저당권, 2025.06.13 현재 사건의 경매개시결정, 2025.09.30 경산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기보다 임차관계에서 올라갑니다. 실제 임차인 7명 가운데 바로본 주식회사와 서경숙의 점유 신고일은 각각 2022.11.28, 2022.11.14로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않아 두 사람의 대항력 및 최종 인수액은 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층106호 · 도로명 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 1층 106호 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,640,980,601원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.20 근저당권 · 경산축산업협동조합 · 채권최고액 3,580,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
중소기업은행의 2022.11.25 근저당권 2건은 2023.04.20 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 같은 날 새로 설정된 경산축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 안만구 근저당, 현재 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 선순위 점유 신고 2명
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최점순 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.08.14 |
| 바로본 주식회사 | 44.3200M2 | 2022.11.28 | 2025.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박나은 | 142 M2 | 2023.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김행순 | 42.7 M2 | 2025.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김경태 | 31.7 M2 · 주거 | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 서경숙 | 49.58 M2 | 2022.11.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.07.16 |
| 유은미 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.08.14 |
최점순·박나은·김행순·김경태·유은미는 신고일이 2023.04.20 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 바로본 주식회사와 서경숙은 신고일이 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금이 확인되지 않았고, 서경숙은 확정일자도 미상입니다. 따라서 두 임차인은 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 먼저 인수액부터 확정
이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 270,000,000원입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교 근거가 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
더 중요한 것은 가격 비교의 기준 자체입니다. 이 사건에서 선순위 임차보증금 인수가 발생하면 비교해야 할 금액은 270,000,000원이라는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득액입니다. 두 선순위 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 시세 대비 할인 여부를 계산하는 순서로 넘어가기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 경산축산업협동조합 | 3,580,000,000원 | 265,420,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 4,009,000,000원 중 예상 배당액은 265,420,000원이며, 미배당은 3,743,580,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 임차보증금이 확인되지 않았으므로 위 배당표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 근린생활시설이며 1층 106호입니다. 건물 사용승인일자는 2022.11.09입니다.
- 입지. 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·상가·나대지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 동측 왕복2차선 포장도로 및 남측 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며, 중로2류와 특수도로에 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,803,000원/㎡, 토지면적 797.8㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 바로본 주식회사와 서경숙의 실제 보증금과 계약관계를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정. 신고일만으로 최종 결론을 내리지 말고 점유·계약관계와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 서경숙은 2025.07.16 배당요구를 했고, 바로본 주식회사의 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.
- 실질취득액 기준. 대항력이 인정되는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 생기면 낙찰가에 더해 계산해야 합니다.
- 후순위 권리. 2023.07.24 안만구 근저당권과 2025.09.30 경산시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
- 현재 회차. 신건 최저가는 270,000,000원이며 1회 유찰 시 216,000,000원, 2회 유찰 시 172,800,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “270,000,000원이 최종 취득원가인지부터 확인해야 한다”
이 사건은 후순위 등기권리 자체보다 임차인이 핵심입니다. 말소기준권리는 2023.04.20 근저당권으로 명확하고 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하지만, 실제 임차인 7명 중 2명은 말소기준보다 앞선 신고일을 갖고 있습니다. 특히 바로본 주식회사와 서경숙의 보증금이 미상이라 대항력이 최종 인정될 경우 발생할 인수액을 계산할 수 없습니다.
따라서 이 물건에서 먼저 볼 숫자는 270,000,000원이라는 최저가가 아니라 “270,000,000원 + 얼마인가”입니다. 선순위 임차보증금과 배당 후 잔액이 확인되기 전에는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정하기 어렵습니다. 등기상 소멸구조는 정리돼 있지만, 임차관계가 해소되지 않은 현재 단계에서는 보수적인 권리검토가 필요한 사건입니다.
