대구지방법원 2025타경8355. 경산시 하양읍 서사리 330의 2층 202호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사한마음컨설팅이고, 현재 말소기준은 2023.04.20. 설정된 경산축산업협동조합의 채권최고액 3,580,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2025.04.24. 확정채권양도를 원인으로 2025.05.16. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 현재 경매개시결정 역시 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 하여 2025.06.13. 등기됐습니다.
등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.24. 안만구 근저당, 2025.06.13. 경매개시결정, 2025.09.30. 경산시 압류는 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계입니다. 바로본 주식회사의 점유일은 2022.11.28., 서경숙은 2022.11.14.로 말소기준 2023.04.20.보다 빠릅니다. 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보고 인수 여부와 금액을 원본 서류에서 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 2층202호 · 도로명 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,640,980,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2022.11.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 핵심
2022.11.25. 설정됐던 중소기업은행 근저당 2건은 2023.04.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 경산축산업협동조합 근저당 3,580,000,000원입니다. 이보다 뒤의 안만구 근저당 429,000,000원, 현재 경매개시결정과 경산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 7명
| 점유자 | 점유 부분 | 점유일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서경숙 | 49.58 M2 | 2022.11.14 | 2025.07.16 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수 가능성 |
| 바로본 주식회사 | 44.3200M2 | 2022.11.28 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수 가능성 |
| 박나은 | 142 M2 | 2023.07.17 | 확인되지 않음 | 말소기준 후 | 확인 불가 | 보증금 미상 |
| 최점순 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 2025.08.14 | 말소기준 후 | 확인 불가 | 보증금 미상 |
| 유은미 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 2025.08.14 | 말소기준 후 | 확인 불가 | 보증금 미상 |
| 김경태 | 31.7 M2 | 2025.04.01 | 확인되지 않음 | 말소기준 후 | 확인 불가 | 보증금 미상 |
| 김행순 | 42.7 M2 | 2025.06.16 | 확인되지 않음 | 말소기준 후 | 확인 불가 | 보증금 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고로 볼 점유자는 없으므로 실제 점유자는 7명입니다. 이 가운데 말소기준일 2023.04.20.보다 빠른 점유일이 확인되는 사람은 서경숙과 바로본 주식회사 2명입니다. 서경숙은 배당요구일 2025.07.16.이 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않고, 바로본 주식회사는 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 이 둘의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 2. 근저당 · 경산축산업협동조합 | 3,580,000,000원 | 229,924,000원 |
| 3. 근저당 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,076,000원을 제외한 229,924,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 등기상 채권 미배당 합계는 3,779,076,000원입니다. 다만 이 표에는 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 배당·인수관계가 반영되지 않았으므로, 매수인 최종 인수액 판단과는 분리해서 봐야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰가보다 먼저 인수액 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 등기채권 미배당 | 점유자 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 234,000,000원 | 229,924,000원 | 3,779,076,000원 | 확정 불가 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 187,200,000원 | 183,779,200원 | 3,825,220,800원 | 확정 불가 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 149,760,000원 | 146,863,360원 | 3,862,136,640원 | 확정 불가 |
이 사건은 유찰돼 최저가격이 187,200,000원이나 149,760,000원으로 내려가더라도 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 말소기준 전 점유자의 보증금과 실제 인수범위가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락분보다 인수금액이 더 중요한 변수가 될 수 있기 때문입니다. 실거래 자료도 없어 현재 감정가나 각 유찰가격이 시장가격보다 싼지 비싼지도 판단할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 근린생활시설로 이용 중인 단위상가이며, 사용승인일은 2022년 11월 9일입니다.
- 입지. 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·나대지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측 왕복 2차선 포장도로, 남측 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경산하양택지개발지구에 속하고, 중로2류와 특수도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 797.8㎡, 공시지가 1,803,000원/㎡이며 감정요항표상 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물로 급·배수, 위생, 소방, 승강기설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재됐고, 별도 점유조사에서는 7명의 점유관계가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 2명 보증금 확인. 서경숙·바로본 주식회사의 실제 보증금, 계약기간, 사업자등록 또는 점유 근거, 확정일자 및 배당관계를 원본에서 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 인수금액이 있으면 낙찰가에 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다. 현재는 234,000,000원만으로 총액을 확정할 수 없습니다.
- 후순위 점유자 명도. 박나은·최점순·유은미·김경태·김행순은 점유일이 말소기준 이후이지만, 실제 계약·점유관계와 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 서경숙은 2025.07.16., 최점순과 유은미는 2025.08.14. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 점유자는 현재 확인된 배당요구일이 없습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 234,000,000원이나 유찰가격만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 인근 동일 용도·면적의 실제 거래와 임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.18.입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 선순위 점유가 먼저다”
이 사건은 신건 최저가가 감정가와 같은 234,000,000원이지만, 가격 자체가 첫 번째 판단 기준이 아닙니다. 등기상 말소기준은 명확하고 후순위 권리들은 매각으로 정리되지만, 점유자 7명 중 서경숙과 바로본 주식회사 2명이 말소기준보다 앞선 점유일을 갖고 있습니다. 두 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 인수액은 확정되지 않았고, 실질취득가는 최저가보다 커질 수 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 234,000,000원, 187,200,000원, 149,760,000원 어느 가격도 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 점유자의 계약과 보증금 규모를 확정해 실질취득가를 먼저 계산하는 것입니다. 그 숫자가 확인되기 전까지는 가격 메리트 역시 판단을 유보하는 것이 데이터에 맞는 결론입니다.
