대구지방법원 2025타경8355. 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 1층 103호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사한마음 컨설팅이고, 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사이며 청구액은 2,640,980,601원입니다. 등기부에서 현재 핵심이 되는 말소기준권리는 2023.04.20. 설정된 경산축산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 3,580,000,000원입니다. 이후의 안만구 근저당권, 현재 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부보다 점유관계입니다. 임차인으로 조사된 사람은 총 7명이며, 이 중 바로본 주식회사와 서경숙은 말소기준권리보다 앞선 전입신고가 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 이를 곧바로 확정된 대항력으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 보증금이 최저매각가보다 큰 것으로 확인될 경우에는 낙찰가보다 인수 보증금이 실질취득을 좌우하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 변수

말소기준권리는 2023.04.20. 을구 4번 경산축산업협동조합 근저당권입니다. 2022.11.25. 설정된 중소기업은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.04.20.에는 해당 근저당권 설정등기도 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 경산축산업협동조합 근저당권이 현재 경매의 기준권리가 됐고, 2023.07.24. 안만구 근저당권은 그 이후 권리입니다.

2024.04.03. 안만구의 기존 임의경매개시결정은 2025.03.07. 임의경매기각으로 말소됐습니다. 이후 2025.05.16. 경산축산업협동조합의 4번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.06.13. 현재 사건인 2025타경8355 임의경매가 개시됐습니다. 2025.09.30. 경산시 압류도 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 대항력 가능·미상 2명을 반드시 확인

현황조사 및 매각물건명세서 등에 따르면 임차인으로 조사된 사람은 7명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상인 관계로, 말소기준권리 이전 전 전입신고가 확인되는 바로본 주식회사와 서경숙은 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격·회차 판단 — 최저가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 회차는 1회 유찰, 감정가 70%인 353,500,000원입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 247,449,999원(감정가 49%), 3회 유찰 시 173,214,999원(감정가 34%)입니다.

그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 오히려 실질취득가를 먼저 계산해야 합니다. 실질취득은 기본적으로 낙찰가에 매수인이 승계하는 보증금이 더해지는 구조이고, 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가 인하가 총취득비용 인하로 그대로 이어지지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 353,500,000원 가정)

현재 회차에서 채권최고액 기준 채권 합계는 4,009,000,000원, 예상 배당은 347,751,000원, 미배당은 3,661,249,000원입니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 임차인 최우선변제 및 당해세는 미반영이고 선순위 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 배당표의 0원을 실제 임차인 인수위험이 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 감정평가서상 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근의 구분상가로, 부근은 아파트단지·상가·나대지·학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 대상 1~12는 근린생활시설이며, 본 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물입니다. 사용승인일자는 2022.11.09입니다.
• 도로. 대상 토지는 동측으로 왕복2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다.
• 토지. 대상 토지는 797.8㎡의 정방형·평지 토지로 조사됐고, 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다.
• 규제. 택지개발지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 확인되며, 중로2류 및 특수도로(보행자전용도로)에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 임대관계는 미상입니다. 근린시설인 만큼 실제 임차수요와 현재 점유·영업상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 2명 확인. 바로본 주식회사와 서경숙의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 보증금이 낙찰가보다 큰지 확인. 보증금이 낙찰가를 넘는다면 낙찰가를 낮춰도 매수인의 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 단순 최저가 비교를 피해야 합니다.
• 매각물건명세서 보완 확인. 두 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상으로 남아 있으므로, 입찰 전 보완된 명세서와 문건을 다시 확인하세요.
• 현재 회차 배당 구조 확인. 353,500,000원 매각가 가정 시 예상배당은 347,751,000원이고 미배당은 3,661,249,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 247,449,999원, 3회 유찰 시 173,214,999원으로 내려가지만, 선순위 임차보증금이 확인되기 전에는 어느 가격이 실질적으로 유리한지 단정하지 마세요.
• 상가 점유·임대상태. 임대관계가 미상이므로 실제 영업 여부, 공실 여부 및 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득 70%”

이 사건의 등기부 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2023.04.20. 경산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 그 이후 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 바로본 주식회사와 서경숙이라는 선순위 전입 임차인 2명이 있고, 보증금과 확정일자가 미상이라는 점이 결정적인 변수입니다.

현재 최저매각가는 353,500,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이것만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 실거래 비교값도 확인되지 않는 상황에서 더 중요한 것은 두 임차인의 보증금이 얼마인지, 그리고 그 금액이 매수인에게 실제 승계되는지입니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가 하락의 효과가 제한되고 실질취득은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

따라서 이 물건은 등기권리만 보면 정리 가능한 물건이지만, 임차인 인수 여부를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어려운 물건입니다. 입찰의 승부처는 최저가가 아니라 바로본 주식회사·서경숙의 보증금과 대항력 여부를 확정하는 것입니다.