대구지방법원 2025타경8355. 경산시 하양읍 서사리 330, 1층 103호의 근린생활시설 구분상가입니다. 소유자는 주식회사한마음컨설팅이며, 등기상 2022.11.25 소유권보존 후 중소기업은행 근저당권 2건이 설정됐다가 2023.04.20 해지·말소됐습니다. 같은 날 경산축산업협동조합의 채권최고액 3,580,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.07.24 안만구 근저당권 429,000,000원, 2025.06.13 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025.09.30 경산시 압류가 이어졌습니다. 이들은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 진짜 쟁점은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층 103호 · 도로명 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 · 1층 103호 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 505,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,640,980,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
기존 중소기업은행 근저당권 2건은 2023.04.20 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 경산축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2025.05.16 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐으며, 2025.06.13 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 선순위 가능 2명
| 임차인 | 점유부분 | 점유신고일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서경숙 | 49.58 M2 | 2022.11.14 | 미상 | 2025.07.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 바로본 주식회사 | 44.3200M2 | 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박나은 | 142 M2 | 2023.07.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최점순 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유은미 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경태 | 31.7 M2 | 2025.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김행순 | 42.7 M2 | 2025.06.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 7명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 말소기준일 2023.04.20보다 이른 신고일을 가진 사람은 서경숙(2022.11.14)과 바로본 주식회사(2022.11.28)입니다. 두 임차인의 보증금이 확인되지 않으므로 매수인의 최종 인수액과 실질취득가는 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 505,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,450,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 경산축산업협동조합 | 3,580,000,000원 | 497,550,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 505,000,000원 가정에서 채권총액 4,009,000,000원 중 497,550,000원이 배당되고, 미배당은 3,511,450,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 임차인 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 하양읍 금락리 소재 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근의 구분상가로, 주변은 아파트단지·상가·나대지·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도·건물. 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물입니다. 사용승인일은 2022.11.09이고 급·배수, 위생, 소방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 중로2류와 특수도로에 접합니다. 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다.
- 규제·현황. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역 등의 제한이 확인되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 임차인 보증금 확인. 서경숙과 바로본 주식회사의 실제 보증금이 얼마인지, 매각물건명세서와 관련 서류로 확정해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자와 배당순위가 확인되지 않아, 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어지는지 판단이 끝나지 않았습니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가만 보지 말고 낙찰가에 실제 인수해야 할 보증금을 합산해 최종 취득비용을 판단해야 합니다.
- 후순위 임차인도 보증금 확인. 박나은·최점순·유은미·김경태·김행순은 말소기준 이후 신고로 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 상가 점유·명도 확인. 임차인이 7명으로 확인되는 만큼 실제 점유구획과 영업·사용현황, 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수 없다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2023.04.20 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 분석은 여기서 끝나지 않습니다. 서경숙과 바로본 주식회사는 말소기준보다 앞선 점유신고일이 확인되고 보증금은 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태이며, 매수인 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
신건 최저가는 505,000,000원이지만 이것을 곧바로 실질취득가로 보기는 어렵습니다. 현재 배당계산상 채권 미배당만 3,511,450,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 선순위 가능 임차인 2명의 보증금과 배당 후 잔액을 확인해 실제 인수액을 숫자로 확정하는 것입니다.
