대구지방법원 2025타경8355. 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 2층 201호에 위치한 구분상가로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사한마음컨설팅이고, 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사, 청구금액은 2,640,980,601원입니다. 현재 최저매각가는 260,400,000원으로 감정가 372,000,000원의 70%입니다.
권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 2023.04.20. 설정된 경산축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 2023.07.24. 안만구 근저당, 2025.09.30. 경산시 압류, 2025.06.13. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2022년 전입의 임차인입니다. 바로본 주식회사와 서경숙은 대항력이 있어 매수인 인수 가능성이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 2층 201호 도로명주소: 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 2층 201호 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 260,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,640,980,601원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.04.20. 을구 4번 경산축산업협동조합 근저당권입니다. 2022.11.25. 설정된 중소기업은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.07.24. 안만구 근저당은 말소기준 이후 권리입니다. 2025.05.16.에는 4번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 현재 경매개시결정은 2025.06.13. 접수됐습니다. 2025.09.30. 경산시 압류 역시 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 2명, 보증금이 실질취득을 좌우
현황조사·매각물건명세서상 실제 임차인은 7명입니다. 이 가운데 2명은 대항력 있음, 나머지 5명은 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력이 없습니다. 모든 임차인의 보증금과 확정일자는 미상이며, 따라서 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유면적 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최점순 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 바로본 주식회사 | 44.3200 M2 | 2022.11.28 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능성 |
| 박나은 | 142 M2 | 2023.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김행순 | 42.7 M2 | 2025.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 31.7 M2 | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서경숙 | 49.58 M2 | 2022.11.14 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능성 |
| 유은미 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
여기서 중요한 것은 배당표상의 매수인 인수액 0원이라는 계산값을 그대로 안전판단에 쓰지 않는 것입니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌면, 낙찰가가 내려가도 매수인 실질취득은 낙찰가 + 인수액 구조로 움직여 해당 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
③ 가격·배당 — 최저가보다 실질취득을 먼저 보라
현재 회차는 1회 유찰로 감정가 372,000,000원의 70%인 260,400,000원입니다. 2회 유찰 시 182,280,000원, 3회 유찰 시 127,595,999원까지 매각가가 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 대항력 임차인 보증금이 미상인 만큼, 낙찰가 하락 자체를 곧바로 실질취득가 하락으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,445,600원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 경산축산업협동조합 | 3,580,000,000원 | 255,954,400원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,445,600원을 제외한 255,954,400원이 경산축산업협동조합 근저당에 배당되고, 안만구 근저당에는 배당되지 않습니다. 채권총액 4,009,000,000원 중 3,753,045,600원이 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근에 위치하는 구분상가로, 주변은 아파트단지·상가·나대지·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 대상 1~12는 근린생활시설이며, 본건은 2층 201호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물로 사용승인일자는 2022년 11월 9일이며, 급·배수·위생·소방·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 797.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 평지·정방형·중로한면으로 조사되었습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되고, 중로2류 및 보행자전용도로에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역도 확인됩니다.
- 공부·건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 구분상가이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 주거용 부동산처럼 단순한 수요층을 전제로 환금성을 높게 평가하기보다 실제 임대 및 점유관계를 확인하는 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 바로본 주식회사와 서경숙의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자 및 배당요구 관련 사항을 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가 260,400,000원은 감정가 372,000,000원의 70%지만, 대항력 임차인 인수액이 추가될 수 있으므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 182,280,000원, 3회 유찰 시 127,595,999원으로 낙찰가가 낮아지는 구조입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금이 해당 낙찰가를 웃돌면 실질취득은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
- 임차인 7명 점유 확인. 실제 임차인은 7명이며 그중 대항력 있는 임차인은 2명입니다. 나머지 5명도 실제 점유·임대관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 회차 배당은 집행비용 4,445,600원과 경산축산업협동조합 255,954,400원을 기준으로 산정되어 있으며, 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 내용을 대조해 대항력 임차인의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가는 내려왔지만, 실질취득은 아직 모른다”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 점에서는 구조가 명확합니다. 하지만 대항력 임차인 2명이 존재하고 두 임차인의 보증금이 미상이라는 점이 모든 가격 판단을 바꿉니다. 현재 최저가 260,400,000원은 감정가 372,000,000원의 70%이지만, 이것만으로 실질적인 매수가격이 260,400,000원이라고 볼 수 없습니다.
2회 유찰 시 182,280,000원, 3회 유찰 시 127,595,999원까지 낙찰가가 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌면 인수액 때문에 실질취득액은 해당 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 대항력 임차인 2명의 실제 보증금 확인입니다. 권리의 말소 구조는 합격이지만, 인수금액이 확정되기 전 입찰은 보류가 맞습니다.
