대구지방법원 2025타경8355. 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330에 위치한 근린시설 2층 201호입니다. 감정평가서상 근린생활시설로 이용되는 구분상가이며, 2022년 11월 9일 사용승인된 건물에 속합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 372,000,000원입니다.

이 사건은 등기부에 적힌 근저당권만 살펴보면 비교적 명확합니다. 2022년 중소기업은행 근저당권 2건은 2023년 4월 20일 말소됐고, 같은 날 설정된 경산축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 안만구 근저당권과 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

문제는 등기부 밖에 있습니다. 서경숙과 바로본 주식회사의 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 임차인의 보증금과 확정일자, 실제 배당 가능액이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 금액을 계산할 수 없습니다. 나머지 임차인 5명도 보증금이 알려져 있지 않아 점유 및 명도 조건을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 문제

② 임차인 분석 — 실제 7명, 선순위 2명

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 실제 임차인은 7명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 서경숙과 바로본 주식회사는 말소기준 이전 전입자로 대항력이 있는 것으로 분류되며, 나머지 5명은 기재된 전입일 기준 말소기준보다 후순위입니다.

대항력 표시는 현황조사 및 전입일에 기초한 분류입니다. 상가의 실제 대항력과 우선변제권은 해당 임차인의 점유·사업자등록 등 법정 요건, 확정일자 및 계약관계를 확인하여 최종 판단해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 미배당액은 확정하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 3.72억, 실질취득은 미확정

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 372,000,000원이며, 유찰 없이 진행되는 신건입니다.

그러나 동일 건물이나 인근 유사 근린시설의 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인 2명의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가만을 기준으로 투자금액을 판단하는 것 자체가 불완전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)

제시된 배당 추정은 집행비용을 먼저 차감하고, 말소기준 근저당권에 잔여 매각대금을 배당하는 구조입니다. 경산축산업협동조합 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으므로 실제 배당권자와 신청채권자에 대한 배당 귀속은 이전등기 및 채권 관련 서류를 대조해야 합니다.

매각대금 372,000,000원 중 집행비용 추정액은 6,008,000원이며, 말소기준 근저당권에 365,992,000원이 배당되는 계산입니다. 후순위 안만구 근저당권에 대한 예상배당은 0원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

채권총액 4,009,000,000원 대비 예상 채권자 배당액은 365,992,000원, 미배당 채권액은 3,643,008,000원입니다. 이 금액은 근저당권 채권최고액 기준의 배당 부족분이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.

본 배당 추정은 선순위 임차인의 보증금·우선변제, 임차인 최우선변제 및 당해세 등을 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당순위와 배당금액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 배당 귀속 역시 근저당권 이전 관련 서류를 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격과 미배당액 비교

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 근린생활시설이며, 본건은 2층 201호의 구분상가입니다. 아파트나 일반 주거용 부동산의 시세를 그대로 적용할 수 없습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물로 사용승인일은 2022.11.09입니다. 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 택지개발지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 실제 업종과 영업 가능 여부는 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 토지. 공부상 지목은 대이며, 토지면적은 797.8㎡입니다. 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 없으며 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 부동산과 달리 업종, 임대수익, 공실, 접근성 및 개별 점포의 위치에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 본건의 실제 임대수익과 유사 상가 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 확정 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금 확인. 서경숙과 바로본 주식회사의 임대차계약서, 보증금, 차임 및 계약 종료 여부를 확인해야 합니다. 두 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지가 가장 중요한 문제입니다.
• 대항력 실체 확인. 근린시설의 특성상 전입일뿐 아니라 실제 점유, 사업자등록 등 적용되는 법정 요건을 확인해야 합니다. 기재된 대항력 분류와 실제 법률상 대항력이 일치하는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
• 배당요구와 우선변제권. 서경숙의 2025.07.16 배당요구 내용과 바로본 주식회사의 배당요구 여부, 두 임차인의 확정일자 및 우선변제권을 확인해야 합니다. 배당요구만으로 보증금 전액 회수가 보장되지는 않습니다.
• 임차인별 점유부분 확인. 실제 임차인이 7명으로 기재되어 있습니다. 각 점유부분이 본 매각목적물에 어떻게 대응하는지와 명도 대상 및 임차관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 재작성. 현재 배당 추정은 선순위 임차인 보증금과 최우선변제 등을 반영하지 않았습니다. 임대차관계 확인 후 실제 배당순위 및 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 경산축산업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전된 내용과 신청채권자의 배당 지위를 확인해야 합니다.
• 압류 및 조세 확인. 경산시 압류의 매각 소멸 여부와 별개로 당해세, 법정기일 및 배당에 영향을 미칠 조세채권을 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 산정. 낙찰가에 미배당 인수액을 합산한 뒤 취득 부대비용을 고려해야 합니다. 선순위 보증금이 미상인 상태에서는 입찰가격 상한을 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다.
• 상가 수익성·명도. 실제 임대료, 공실 여부, 기존 임차인의 영업 상태, 관리비 체납 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.09.18 발급 등기사항전부증명서의 기재내용을 기준으로, 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 최신 경매 진행 상황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 말소와 임차보증금 인수는 별개”

이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 기존 중소기업은행 근저당권은 이미 말소됐고, 경산축산업협동조합 근저당권과 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 실제 임차인이 7명이며, 이 중 서경숙과 바로본 주식회사 2명은 말소기준권리 이전 전입자입니다. 두 임차인의 보증금과 우선변제권, 배당 가능액이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 미배당 보증금을 확정할 수 없습니다.

배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있다는 이유만으로 실제 인수액을 0원이라고 판단해서는 안 됩니다. 또한 최저가 372,000,000원을 기준으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 실질취득금액은 낙찰가와 인수액을 합산해야 하며, 현재는 그 인수액 자체가 미확정입니다.

근린시설의 특성상 실제 임대수익과 유사 거래가격 확인도 필요합니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 선순위 보증금 인수 위험이 그대로 남을 수 있으므로 낮아진 매각가격만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 우선·가격 판단 보류입니다. 선순위 임차인 보증금과 배당 가능액을 확정하고, 이를 반영한 실질취득금액을 근린시설의 최근 거래 및 수익성과 비교한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.