대구지방법원 2025타경8355. 경산시 하양읍 서사리 330, 2층 205호 근린생활시설입니다. 현 소유자는 주식회사한마음컨설팅이고, 말소기준권리는 2023.04.20 설정된 경산축산업협동조합 채권최고액 3,580,000,000원의 근저당입니다. 이 근저당은 2025.04.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.06.13 농업협동조합자산관리회사가 현재 사건의 임의경매개시결정을 받았습니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 안만구 근저당과 경산시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기 후순위 권리가 아니라 임차관계입니다. 실제 임차인 7명 가운데 서경숙은 2022.11.14, 바로본 주식회사는 2022.11.28 점유 신고가 확인되어 2023.04.20 말소기준보다 앞섭니다. 두 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 2층205호 · 도로명주소 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,640,980,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 · 사용승인일 2022.11.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차 점유시점이 더 중요하다
② 임차인 현황 — 실제 임차인 7명
| 임차인 | 점유 부분 | 점유 신고일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최점순 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 바로본 주식회사 | 44.3200M2 | 2022.11.28 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박나은 | 142 M2 | 2023.07.17 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김행순 | 42.7 M2 | 2025.06.16 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경태 | 31.7 M2 | 2025.04.01 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서경숙 | 49.58 M2 | 2022.11.14 | 2025.07.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유은미 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준 이후 점유 신고가 확인되는 최점순·박나은·김행순·김경태·유은미는 말소기준권리보다 후순위라 대항력은 없습니다. 반면 바로본 주식회사와 서경숙은 말소기준보다 먼저 점유 신고되어 있어 보증금 확인이 필수입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 “배당 계산상 인수 0원”만으로 실제 인수 위험이 없다고 결론내릴 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 219,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 219,000,000원으로 신건입니다. 동일 조건 실거래 비교치를 제시할 수 없는 상태이므로 219,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 이 사건은 선순위 임차인의 보증금이 미상이라, 낙찰가 외에 실제 인수되는 보증금이 존재한다면 실질취득액은 낙찰가보다 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 2. 근저당 · 경산축산업협동조합 | 3,580,000,000원 | 215,134,000원 |
| 3. 근저당 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 4,009,000,000원, 채권자 배당액은 215,134,000원, 미배당은 3,793,866,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 임차인의 보증금도 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 3,793,866,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 3,837,052,800원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 3,871,602,240원 |
유찰되면 매각가는 내려가지만 이 사건에서 그것만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다. 선순위 대항력 가능 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 금액이 실질취득액에 더해질 수 있기 때문입니다. 따라서 회차별 최저가보다 먼저 확인할 숫자는 두 선순위 임차인의 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근의 구분상가로, 부근은 아파트단지·상가·나대지·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 대상은 근린생활시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 왕복 2차선 포장도로와 남측 폭 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하고, 중로2류 및 특수도로에 접합니다. 상대보호구역·역사문화환경보존지역도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,803,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서경숙 보증금 확인. 2022.11.14 점유 신고로 말소기준보다 빠르고 2025.07.16 배당요구가 확인됩니다. 보증금·확정일자·예상배당액을 확인해야 합니다.
- 바로본 주식회사 보증금 확인. 2022.11.28 점유 신고로 역시 말소기준보다 빠르며 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 핵심입니다.
- 실질취득액 재계산. 두 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 후순위 임차인 구분. 최점순·박나은·김행순·김경태·유은미는 점유 신고가 2023.04.20 말소기준 뒤입니다.
- 현재 권리 확인. 경산축산업협동조합의 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 농업협동조합자산관리회사가 2025.06.13 현재 경매를 개시했습니다.
- 배당표 보완. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 임차보증금이 반영되는지 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 최저가가 아니라 ‘선순위 보증금’
이 물건은 말소기준 이후 권리만 보면 구조가 단순합니다. 그러나 실제 임차인 7명 중 2명의 점유 신고가 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 219,000,000원을 보고 인수 0원이라고 전제하는 것은 위험합니다. 서경숙과 바로본 주식회사의 보증금·확정일자·배당관계가 확인되어야 실제 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
또한 동일 조건의 실거래 비교치를 제시할 수 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 이 사건은 가격보다 권리확정이 먼저인 유형입니다. 선순위 임차관계가 해소되거나 인수액이 확정된 뒤에야 현재 회차 219,000,000원, 1회 유찰 175,200,000원, 2회 유찰 140,160,000원의 의미를 제대로 비교할 수 있습니다.
