대구지방법원 2025타경8355. 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 소재 집합건물 2층 205호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사한마음컨설팅이고, 등기상 현재 권리관계의 중심은 2023.04.20. 설정된 경산축산업협동조합의 채권최고액 3,580,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 이후 설정된 안만구 근저당권, 현재 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차인입니다. 현황상 임차인은 모두 7명이고, 그중 바로본 주식회사와 서경숙은 말소기준권리보다 먼저 전입해 있어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액과 우선변제 여부를 현재 단계에서 확정할 수 없습니다. 즉, 등기부의 담보권은 깔끔하게 매각 소멸하지만 임차인 보증금이 이 물건의 실질취득액을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 2층205호 도로명주소: 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) · 2층 205호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 · 사용승인일 2022.11.09 · 급·배수·위생·소방·승강기설비 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,640,980,601원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 등기사항전부증명서 | 대구지방법원 경산등기소 · 2026.09.18 발급 |
① 권리 흐름 — 담보·압류는 매각 소멸, 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.04.20. 을구 4번 경산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,580,000,000원이고, 2025.05.16. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2023.07.24. 설정된 안만구 근저당권(채권최고액 429,000,000원)은 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2025.06.13. 현재 사건의 경매개시결정과 2025.09.30. 경산시 압류 역시 매각으로 소멸합니다.
2022.11.25. 설정된 중소기업은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 1,344,000,000원과 1,200,000,000원으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.04.03. 안만구에 의해 개시된 종전 임의경매도 2025.02.20. 기각됐고 2025.03.07. 말소됐습니다.
② 임차인·실질취득 — 최저가보다 인수가 먼저
현황상 임차인은 7명입니다. 이 가운데 바로본 주식회사와 서경숙은 각각 2022.11.28., 2022.11.14. 전입으로 말소기준권리인 2023.04.20.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상인 상태이므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단하는 것이 맞습니다.
| 임차인 | 점유면적 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최점순 | 53.5㎡ | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 바로본 주식회사 | 44.3200㎡ | 2022.11.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박나은 | 142㎡ | 2023.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김행순 | 42.7㎡ | 2025.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 31.7㎡ | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서경숙 | 49.58㎡ | 2022.11.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 유은미 | 53.5㎡ | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
배당요구 신고가 확인된 임차인은 최점순(2025.08.14), 서경숙(2025.07.16), 유은미(2025.08.14)입니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
현재 회차 최저가는 감정가 219,000,000원의 70%인 153,300,000원입니다. 2회 유찰 시 최저가는 107,310,000원, 3회 유찰 시 75,117,000원까지 내려갑니다. 그러나 두 대항력 가능 임차인의 보증금이 각각 해당 낙찰가를 초과한다면, 유찰로 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 각 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않는 상태이므로, 감정가 대비 30% 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 이 사건은 ‘낙찰가가 얼마인가’보다 ‘두 대항력 가능 임차인의 보증금이 얼마인가’가 먼저 해결돼야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,946,200원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 경산축산업협동조합 | 3,580,000,000원 | 150,353,800원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정상 집행비용 2,946,200원을 제외한 150,353,800원이 경산축산업협동조합에 배당되고, 채권최고액 합계 4,009,000,000원 중 3,858,646,200원이 미배당됩니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있어, 임차인 관련 실제 배당 및 매수인 인수액을 확정하는 표로 사용해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 ‘대구카톨릭대학교 효성캠퍼스’ 북측 인근의 구분상가로, 부근은 아파트단지·상가·나대지·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물 내 근린생활시설로, 1층 101호~103호·105호~108호, 2층 201호·202호·204호·205호, 3층 301호 단위상가가 있으며 사용승인일은 2022.11.09입니다.
- 토지. 토지면적 797.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지이며 평지·정방형·중로한면 조건입니다. 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고, 가축사육제한구역·상대보호구역· 역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 중로2류 및 특수도로(보행자전용도로)와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 1순위. 바로본 주식회사와 서경숙의 보증금·확정일자를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 가정하지 마세요. 두 임차인은 각각 2022.11.28., 2022.11.14. 전입입니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 153,300,000원은 감정가의 70%지만 대항력 가능 임차인 인수액이 미상입니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 함께 내려간다고 단정할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 107,310,000원, 3회 유찰 시 75,117,000원입니다. 다만 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이 금액들이 곧바로 안전마진을 의미하지 않습니다.
- 배당요구 확인. 최점순은 2025.08.14., 서경숙은 2025.07.16., 유은미는 2025.08.14. 배당요구 신고가 확인됩니다. 우선변제 여부는 확정일자 미상으로 별도 확인이 필요합니다.
- 임대·점유 확인. 현황상 임차인 7명이 확인되고 임대관계는 미상이므로, 실제 점유 및 임대차계약 내용을 매각물건명세서와 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 내용과 배당요구 및 임차인 보증금 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득 70%”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리가 뚜렷합니다. 2023.04.20. 경산축산업협동조합 근저당 이후의 안만구 근저당, 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸하므로 담보권 자체의 인수 문제는 크지 않습니다. 그러나 현황상 임차인 7명 가운데 바로본 주식회사와 서경숙 2명은 대항력 가능·미상입니다.
따라서 현재 최저가 153,300,000원이 감정가 219,000,000원보다 30% 낮다는 사실만으로 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다. 두 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인 실질취득액은 낙찰가에 미배당 보증금이 더해져 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 2회 유찰 시 107,310,000원, 3회 유찰 시 75,117,000원으로 내려가더라도 같은 원칙이 적용됩니다.
더구나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지 판단할 근거도 부족합니다. 결론은 명확합니다. 등기부는 합격, 임차인 인수는 미확정, 가격 메리트는 보류. 이 물건의 입찰 판단은 최저가보다 먼저 두 대항력 가능 임차인의 보증금과 확정일자를 확인하는 데 달려 있습니다.
