대구지방법원 2025타경8355. 경산시 하양읍 서사리 330, 도로명주소 서사도리9로 8에 있는 3층 301호 근린생활시설입니다. 감정평가상 대상은 구분상가 형태의 근린생활시설이고, 사용승인일은 2022.11.09입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 753,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기 권리만 보면 말소기준은 2023.04.20 설정된 경산축산업협동조합 근저당권 3,580,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.05.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 안만구 근저당권, 현재 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기보다 점유 관계가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 3층301호 · 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 구분상가 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 753,000,000원 / 753,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,640,980,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2023.04.20 경산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,580,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
2022.11.25 설정됐던 중소기업은행 근저당권 2건은 2023.04.20 해지로 말소됐고, 같은 날 경산축산업협동조합의 3,580,000,000원 근저당권이 새로 설정돼 현재의 말소기준이 됐습니다. 이후 2023.07.24 안만구 근저당권 429,000,000원, 2025.06.13 현 사건의 임의경매개시결정, 2025.09.30 경산시 압류가 이어졌으며 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 7명
| 성명 | 점유부분 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서경숙 | 49.58 M2 | 2022.11.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 바로본 주식회사 | 44.3200M2 | 2022.11.28 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박나은 | 142 M2 | 2023.07.17 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 최점순 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김경태 | 31.7 M2 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김행순 | 42.7 M2 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 유은미 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
최점순과 유은미는 2025.08.14 배당요구를 했고, 서경숙은 2025.07.16 배당요구를 했습니다. 나머지 점유자는 배당요구 여부 또는 우선변제 순위를 확정할 자료가 없어, 특히 말소기준보다 앞선 서경숙·바로본 주식회사의 보증금 규모와 배당 후 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 753,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,930,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 경산축산업협동조합 | 3,580,000,000원 | 743,070,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,009,000,000원 중 예상 배당은 743,070,000원이고, 미배당은 3,265,930,000원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 배당표 계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 선순위 점유자 보증금이 미상인 이상 실제 임차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정한 것으로 보아서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만 내려가도 위험이 해소되지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 753,000,000원 | 743,070,000원 | 3,265,930,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 602,400,000원 | 593,976,000원 | 3,415,024,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 481,920,000원 | 474,700,800원 | 3,534,299,200원 |
현재 회차에서 유찰돼 최저가가 내려가더라도, 임차보증금 인수 위험은 자동으로 줄지 않습니다. 선순위 점유자의 보증금과 실제 배당액이 확인돼야 각 회차의 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 숫자만으로 “싸졌다”는 결론을 내리는 방식이 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 근린생활시설로 이용되는 구분상가입니다. 사용승인일자는 2022.11.09입니다.
- 입지. 경산시 하양읍 금락리 소재 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·상가·나대지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 왕복2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 중로2류와 특수도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물로 급·배수, 위생, 소방, 승강기설비가 있습니다.
- 하자·공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지. 공시지가는 1,803,000원/㎡이고 토지면적은 797.8㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서경숙 보증금 확인. 2022.11.14 신고로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 2025.07.16 배당요구에 따른 예상배당을 확인해야 합니다.
- 바로본 주식회사 보증금 확인. 2022.11.28 신고로 역시 말소기준보다 앞섭니다. 미배당 보증금이 남는지 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 후순위 점유자 확인. 박나은·최점순·김경태·김행순·유은미는 신고일이 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 실제 인도 범위와 점유 상태는 명도 계획에 직접 영향을 줍니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당표에서 선순위 점유자의 미배당액을 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 상가 명도. 다수 점유 구조이므로 낙찰 후 인도명령 대상, 점유 부분, 영업 여부를 개별 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저, 인수액부터”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 하지만 근린생활시설에 실제 임차인·점유자 7명이 존재하고, 그중 2명이 말소기준보다 먼저 신고돼 있습니다. 특히 두 선순위 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현 단계에서 매수인의 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
현재 최저매각가는 753,000,000원이고 유찰 시 602,400,000원, 481,920,000원 시나리오가 있지만, 가격이 내려가는 것과 선순위 임차보증금 위험이 없어지는 것은 별개입니다. 이 사건의 판단 순서는 최저가 확인 → 입찰이 아니라, 선순위 점유자의 보증금·배당·잔존 인수액 확인 → 실질취득비용 계산 → 가격 검토가 되어야 합니다.
