대구지방법원 2025타경8355. 경산시 하양읍 서사리 330에 위치한 3층 301호 근린생활시설입니다. 대구가톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근의 구분상가로, 주위에는 아파트단지와 상가, 학교 등이 형성되어 있습니다. 2022년 11월 사용승인된 철근콘크리트 건물이며, 소유자는 주식회사한마음컨설팅입니다.
이 물건은 감정가의 70%에서 진행된다는 점이 먼저 눈에 띕니다. 하지만 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실과 임차보증금까지 인수하지 않는다는 사실은 전혀 다릅니다. 기존 중소기업은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023년 4월 20일 설정된 경산축산업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 문제는 이 날짜보다 앞서 신고한 서경숙과 바로본 주식회사의 임대차 권리입니다.
두 임차인의 보증금과 우선변제 범위를 확정하지 못한 상태이므로, 실제 취득비용은 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 보증금 + 취득·명도 관련 비용으로 검토해야 합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 제3층 제301호 도로명주소: 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(3층 구분상가) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 사용승인 2022.11.09 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 (2022.11.25 소유권보존) |
| 감정가 | 753,000,000원 |
| 최저매각가 | 527,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 경매신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 2,640,980,601원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.20 · 을구 4번 · 경산축산업협동조합 근저당권 (채권최고액 3,580,000,000원) 2025.05.16 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 |
| 임차인 | 7명 조사 · 말소기준 이전 신고 2명 · 보증금 전원 미상 |
| 매수인 인수 | 미확정 — 선순위 임차보증금 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도
등기부의 핵심은 이미 말소된 근저당권과 현재 유효한 말소기준권리를 구분하는 것입니다. 2022년 11월 25일 설정된 중소기업은행 근저당권 2건은 2023년 4월 20일 해지로 말소됐습니다. 따라서 해당 권리들의 채권최고액을 현재 인수할 채무로 합산해서는 안 됩니다.
그 후 설정된 경산축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 5월 농업협동조합자산관리회사로 채권이 이전됐고, 후순위 안만구 근저당권과 경산시 압류 및 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 안만구의 경매개시결정도 기각 후 등기상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 7명 중 선순위 2명
임차인으로 조사된 명의는 서경숙, 바로본 주식회사, 박나은, 최점순, 김경태, 유은미, 김행순 등 총 7명입니다. 보증기관의 대위·승계 명의는 포함되지 않았습니다. 이 가운데 서경숙과 바로본 주식회사가 말소기준 이전 신고자로 분류됩니다. 현재 확인된 임차인들의 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입·신고일 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 서경숙 49.58㎡ |
2022.11.14 | 대항력 有 선순위 · 자료상 |
우선변제 미확인 배당요구 2025.07.16 |
미상 |
| 바로본 주식회사 44.32㎡ |
2022.11.28 | 대항력 有 선순위 · 자료상 |
우선변제 미확인 배당요구 확인되지 않음 |
미상 |
| 박나은 142㎡ |
2023.07.17 | 대항력 없음 자료상 후순위 |
우선변제 미확인 배당요구 확인되지 않음 |
미상 |
| 최점순 53.5㎡ |
2025.04.01 | 대항력 없음 자료상 후순위 |
우선변제 미확인 배당요구 2025.08.14 |
미상 |
| 김경태 31.7㎡ |
2025.04.01 | 대항력 없음 자료상 후순위 |
우선변제 미확인 배당요구 확인되지 않음 |
미상 |
| 유은미 53.5㎡ |
2025.04.01 | 대항력 없음 자료상 후순위 |
우선변제 미확인 배당요구 2025.08.14 |
미상 |
| 김행순 42.7㎡ |
2025.06.16 | 대항력 없음 자료상 후순위 |
우선변제 미확인 배당요구 확인되지 않음 |
미상 |
대항력 판정은 조사상 신고일과 말소기준권리의 선후관계 및 기재된 판정에 따른 것입니다. 상가 임대차의 실제 대항력은 건물 인도·사업자등록 등 법정 요건의 충족과 유지 여부를 확인해야 합니다. 확정일자와 우선변제 범위는 확인되지 않았으며, 배당요구 사실만으로 전액 배당이 보장되지는 않습니다.
배당요구가 확인된 임차인은 서경숙, 최점순, 유은미입니다. 반면 바로본 주식회사의 배당요구는 확인되지 않습니다. 특히 선순위 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 경우, 미배당 부분의 처리에 따라 매수인의 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 527,100,000원 가정)
현재 회차 최저매각가를 매각대금으로 가정한 배당 추정입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 금액이며, 임차인별 보증금과 우선배당 여부가 확정되지 않았으므로 최종 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,671,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 경산축산업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 권리이전 |
3,580,000,000원 | 519,429,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 527,100,000원 |
근저당권 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 및 기타 우선배당 항목에 따라 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 을구 4번 근저당권의 양수인은 농업협동조합자산관리회사이므로 실제 배당권자와 배당액은 채권이전 및 배당절차 원본에서 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 배당 추정 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% |
527,100,000원 | 519,429,000원 | 3,489,571,000원 |
| 2회 유찰 시 49% |
368,970,000원 | 363,004,420원 | 3,645,995,580원 |
| 3회 유찰 시 34.3% |
258,278,999원 | 253,863,093원 | 3,755,136,907원 |
유찰이 진행되면 표면적인 입찰가격은 내려갑니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.
특히 유효한 대항력 임차인의 인수 대상 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금에서 해당 보증금에 대한 배당이 이루어지지 않는 구조라면, 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되는 상황도 발생할 수 있습니다. 현재는 보증금 자체를 확인할 수 없어 이러한 구조에 해당하는지 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 대구가톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.11.09 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 화강석 및 스톤코트 마감, 내부는 시멘트몰탈 위 페인트·타일 마감이며 급·배수, 위생, 소방 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하며 경산하양 택지개발지구, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 있습니다. 인접 도로와 용도제한을 고려해 실제 사용 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 토지. 전체 토지면적은 797.8㎡이고, 토지 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다. 이는 전체 토지에 관한 정보로 301호의 개별 대지권 면적이나 가치와는 구분해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 기재되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 3층 근린시설은 해당 층의 실제 영업 수요, 업종 적합성, 임대료와 공실 가능성이 거래가격에 영향을 줍니다. 현재 임대차 보증금·차임 및 실거래 비교자료를 확정할 수 없어 적정 매매가와 임대수익률을 산정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 서경숙과 바로본 주식회사의 임대차계약서, 보증금, 차임, 계약기간 및 실제 점유 범위를 확인해야 합니다. 보증금 확인이 이번 사건의 최우선 과제입니다.
- 대항력 요건 검증. 두 임차인의 점유개시일, 사업자등록 여부와 등록 시점, 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다. 조사상 선순위 분류와 법률상 인수 확정은 구별해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제. 서경숙의 배당요구 및 바로본 주식회사의 배당요구 여부, 확정일자와 우선변제권 범위를 확인해야 합니다. 배당으로 회수하지 못한 보증금이 남는지 판단해야 합니다.
- 점유 명의 중복 여부. 최점순과 유은미의 점유면적이 동일하게 조사됐습니다. 각 임대차계약과 실제 구획이 별개인지 확인해 동일 채권이나 점유를 중복 계산하지 않도록 해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 경산축산업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 채권관계와 실제 배당권자를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 세금 및 관리비. 경산시 압류 관련 체납액, 당해세·법정 우선채권, 미납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 금액을 확인해야 합니다.
- 상가 실사. 301호의 실제 점유구획, 출입 동선, 건물설비 및 사용상태를 확인하고 건축물대장·집합건물 등기부와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 실거래·임대 시세. 인근 유사 상가의 실제 거래가격, 임대보증금, 월차임, 공실 기간을 확인해 최저가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 추가 유찰로 매각가격이 하락하더라도 선순위 임차보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 보증금 인수 구조가 확인되기 전에는 후속 회차를 단순한 할인 기회로 평가하지 않아야 합니다.
- 매각서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 중요한 것은 선순위 보증금”
이 물건은 감정가 753,000,000원에서 1회 유찰돼 527,100,000원에 진행되는 경산 하양의 3층 근린시설입니다. 기존 중소기업은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 가장 중요한 부분은 등기상 담보권이 아닙니다. 말소기준보다 앞서 신고한 서경숙과 바로본 주식회사, 두 임차인의 보증금입니다. 두 임차인의 대항력이 유효하고 보증금이 전액 배당되지 않는다면 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 가능성이 있습니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용도 계산할 수 없습니다.
또한 임차인 7명의 점유관계를 검증해야 하고, 3층 근린시설의 거래 시세와 임대수익성도 확정되지 않았습니다. 이 조건에서는 감정가 대비 70%라는 숫자가 곧 가격 경쟁력을 의미하지 않습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금과 배당·인수 구조, 실제 점유상태, 유사 상가 시세가 확인된 후에야 입찰가를 검토할 수 있습니다. 현재는 할인율보다 인수 위험을 먼저 해결해야 하는 고위험 근린시설 경매로 판단합니다.
