대구지방법원 2025타경8355. 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330에 위치한 1층 102호 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사한마음컨설팅이며, 2023년 4월 20일 설정된 경산축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 3,580,000,000원이고, 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 현재 경매도 농업협동조합자산관리회사가 신청했습니다.
등기된 근저당권의 말소 관계만 보면 비교적 명확합니다. 중소기업은행의 종전 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준 근저당권과 이후 설정된 안만구의 근저당권, 경매개시결정 및 경산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 등기상 담보권 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 선순위 임차인에게 배당되지 않은 보증금이 남는다면 매수인의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 1층 102호 도로명주소: 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 구분상가 · 1층 102호 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2022.11.25 |
| 사용승인일 | 2022.11.09 |
| 감정가 | 509,000,000원 |
| 최저매각가격 | 509,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 2,640,980,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2023.04.20 경산축산업협동조합 근저당권 채권최고액 3,580,000,000원 |
| 권리이전 | 2025.05.16 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
| 임차인 현황 | 7명 기재 · 말소기준 이전 전입자 2명 |
| 인수 위험 | 선순위 임차보증금 미상 · 인수액 확정 불가 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차보증금은 별도 검토
두 임차인은 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있으나 보증금·확정일자·실제 점유 및 적법한 임차관계가 확인되지 않았습니다. 매수인이 승계할 미배당 보증금을 계산할 수 없으며, 특히 근린시설의 실제 점유 및 사업자등록 등 대항요건을 원본으로 확인해야 합니다.
배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 확정된 법률상 인수액으로 볼 수 없습니다. 임차인의 미배당 보증금에 대한 별도 검토가 필수입니다.
② 임차인 분석 — 7명 중 선순위 2명
임차인으로 기재된 사람과 법인은 총 7명입니다. 보증기관 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다. 다만 최점순과 유은미는 같은 면적과 전입일로 기재되어 있어, 실제 점유 부분 및 임차관계가 서로 중복되는지 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
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서경숙
49.58㎡ · 배당요구 2025.07.16
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2022.11.14 | 미상 | 있음 기재 | 미상 |
인수 가능
선순위 · 미배당 보증금 확인
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바로본 주식회사
44.3200㎡
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2022.11.28 | 미상 | 있음 기재 | 미상 |
인수 가능
선순위 · 사업자등록 및 점유 확인
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최점순
53.5㎡ · 배당요구 2025.08.14
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2025.04.01 | 미상 | 없음 기재 | 미상 |
명도 확인
말소기준 이후 전입
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박나은
142㎡
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2023.07.17 | 미상 | 없음 기재 | 미상 |
명도 확인
말소기준 이후 전입
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김경태
31.7㎡
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2025.04.01 | 미상 | 없음 기재 | 미상 |
명도 확인
말소기준 이후 전입
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김행순
42.7㎡
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2025.06.16 | 미상 | 없음 기재 | 미상 |
명도 확인
말소기준 이후 전입
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유은미
53.5㎡ · 주거 · 배당요구 2025.08.14
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2025.04.01 | 미상 | 없음 기재 | 미상 |
명도 확인
말소기준 이후 전입
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대항력 구분은 기재된 판정과 전입일을 기준으로 표시했습니다. 근린시설의 실제 점유·사업자등록·주택 사용 여부·보증금·확정일자 등 구체적인 대항요건 및 배당 순위는 별도 확인이 필요합니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 보증금 전액 배당을 확정할 수 없습니다.
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가격보다 크고 배당으로 해소되지 않는 구조라면, 낙찰가격이 내려가는 만큼 보증금 인수액이 증가해 실질취득원가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
현재는 서경숙과 바로본 주식회사 모두 보증금이 미상이므로 509,000,000원을 최종 취득원가로 표시하거나, 유찰가격이 낮아진다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득원가를 구분
본건 감정가는 509,000,000원이며 최초 매각기일의 최저가격도 동일합니다. 신건으로 유찰 이력은 없습니다.
비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
| 시나리오 | 낙찰가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득원가 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 509,000,000원 | 3,507,490,000원 | 미상 | 산정 불가 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 407,200,000원 | 3,608,272,000원 | 미상 | 산정 불가 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 325,760,000원 | 3,688,600,640원 | 미상 | 산정 불가 |
유찰가격은 향후 회차를 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 채권 미배당은 담보권자 등의 채권에 대한 배당 부족액으로, 해당 금액 전체가 매수인에게 인수된다는 의미는 아닙니다. 반대로 임차보증금 인수 위험이 해소됐다는 의미도 아닙니다.
선순위 보증금 확인 → 예상 인수액 산정 → 실질취득원가와 실거래 비교 순서로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 509,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,490,000원 |
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1. 을구 4번 근저당권 경산축산업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
3,580,000,000원 | 501,510,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 4,009,000,000원 | 501,510,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 3,507,490,000원 |
채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 집행비용 7,490,000원은 추정금액이며, 당해세·임차인 최우선변제· 임차인 우선변제 및 미확인 보증금은 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당 순위는 달라질 수 있습니다.
이 미배당액은 채권자의 배당 부족을 나타내며, 매수인이 그대로 떠안는 금액은 아닙니다. 다만 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별도로 인수될 수 있습니다.
또한 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실이 확인되지만, 회차별 배당 계산에는 신청채권자의 배당액이 0원으로 기재되어 있어 근저당권 양수인과 신청채권자 사이의 배당 귀속 표시가 일치하지 않습니다. 실제 배당 귀속과 임차인 배당 순위는 원본을 통해 다시 확인해야 합니다.
다만 이러한 등기상 말소 관계만으로 물건 전체의 권리가 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
등기상 인수 담보권이 없다는 점과 임차보증금 인수가 없다는 점은 다릅니다. 보증금 확인 전에는 신건뿐 아니라 유찰 이후에도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근의 구분상가입니다. 주변은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 건물이며, 사용승인일은 2022.11.09입니다. 급·배수, 위생, 소방 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다. 일반적인 아파트 실거래가격이나 주거용 환금성 기준을 적용해서는 안 됩니다.
- 도로. 대상 토지는 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경산하양 택지개발지구에 해당합니다. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 등의 제한사항도 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 797.8㎡이며, 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다. 해당 토지면적은 본건 102호의 전유면적이나 단독 소유면적을 의미하지 않습니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 근린상가의 재매각 가능성은 실제 임대수익, 공실, 점포별 이용상태 및 상권 수요에 영향을 받습니다. 현재 비교 거래가격과 임대조건을 확인할 수 없어 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
실제 사용 현황과 건축물대장상 용도의 일치 여부, 주거 점유 부분의 범위 및 관련 임차관계를 확인해야 합니다. 용도가 근린시설이라는 이유만으로 모든 점유자에게 동일한 임대차 법률관계를 적용할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 확인. 바로본 주식회사와 서경숙의 임대차계약서, 보증금 원금, 변제 여부, 배당요구 내용 및 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 대항요건 검증. 전입일뿐 아니라 실제 점유, 사업자등록 또는 주민등록의 효력 및 적법한 임차관계를 확인해야 합니다. 바로본 주식회사의 사업자등록 현황도 중요합니다.
- 우선변제권 확인. 임차인 전원의 확정일자와 배당요구 내역을 확인하고, 실제 배당 순위와 미배당 보증금을 계산해야 합니다.
- 점유 관계 정리. 최점순과 유은미는 동일 면적 및 동일 전입일로 기재되어 있습니다. 공동점유, 임차관계 중복 및 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 산정. 최저가에 승계되는 미배당 보증금을 합산한 후, 같은 상권의 유사 근린상가 거래가격과 비교해야 합니다.
- 배당표 재검토. 근저당권 이전에 따른 신청채권자의 배당 귀속, 임차인 우선변제 및 경산시 압류 관련 세금의 우선순위를 확인해야 합니다.
- 임대수익 및 공실 점검. 임차인별 실제 임대조건, 월세 수납, 공실과 관리비 부담을 확인하고 근린상가의 수익성을 평가해야 합니다.
- 현장 확인. 1층 102호의 실제 이용상태, 점유 부분별 경계, 주거 이용 여부 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 5.09억은 최종 취득원가가 아니다”
이 물건은 등기상 근저당권의 말소 관계보다 선순위 임차인의 보증금 승계 여부가 훨씬 중요한 사건입니다.
말소기준권리는 2023.04.20 경산축산업협동조합 근저당권이며, 현재 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있습니다. 후순위 담보권과 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 말소기준일 이전에 전입한 바로본 주식회사와 서경숙의 보증금이 확인되지 않았습니다.
여기에 총 7명의 임차인·점유 관계, 확인되지 않은 우선변제권, 임차인 배당 미반영, 신청채권자 배당 귀속의 불일치가 겹쳐 있습니다. 근린시설 특성상 임대수익과 환금성도 별도로 검증해야 하며, 실거래 시세가 없어 감정가 자체의 가격 적정성도 판단할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 509,000,000원을 안전한 취득가격으로 확정할 수 없고, 유찰을 전제로 저가 매수 기회라고 판단할 근거도 부족합니다. 선순위 보증금과 배당 가능액을 확인하여 실질취득원가를 계산한 다음, 유사 근린상가 거래가격 및 임대수익과 비교하는 것이 핵심입니다.
종합 판단: 권리 인수액 미확정 · 시세 검증 불가 · 근린시설 환금성 확인 필요. 현 단계에서는 보수적 위험 평가가 타당합니다.
