대구지방법원 2025타경8355. 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 1층 102호에 위치한 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사한마음컨설팅이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 4월 20일 설정된 경산축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,580,000,000원으로, 이후 설정된 안만구 근저당권과 현재 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 진짜 핵심은 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 2명입니다.

대항력 있는 임차인은 바로본 주식회사와 서경숙입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 인수액을 현재 단계에서 특정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 매수인 실질취득은 낙찰가 + 미배당 인수액 구조가 되고, 낙찰가가 더 내려가더라도 해당 보증금 수준까지 실질취득액이 고정될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 356,300,000원이라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 임차인이 핵심이다

권리만 놓고 보면 말소기준권리는 비교적 명확합니다. 2023.04.20 경산축산업협동조합 근저당권이 기준이 되고, 그 이후의 안만구 근저당권, 현재 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.11.25 중소기업은행의 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2024.04.03의 종전 임의경매 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

문제는 점유·전입관계입니다. 실제 임차인은 7명이며, 바로본 주식회사와 서경숙은 2023.04.20보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 두 임차인의 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않아, 매수인이 실제로 얼마를 인수하게 되는지는 매각물건명세서와 임대차 관련 원본 확인이 선행돼야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 2명, 보증금은 미상

③ 가격·유찰 시나리오 — 최저가만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 356,300,000원으로 감정가 509,000,000원의 70%입니다. 이미 1회 유찰됐기 때문에 신건보다 가격 자체는 낮아졌습니다. 다만 이 사건에는 대항력 임차인 2명의 보증금이 미상이라는 변수가 있어, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

2회 유찰 시 매각가는 249,409,999원, 3회 유찰 시 174,586,999원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득액은 해당 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰 회차가 늘어날수록 무조건 유리해진다고 볼 수 없고, 임차인별 보증금 확인이 가격 판단의 선행조건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 356,300,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 집행비용 5,788,200원을 제외한 금액이 경산축산업협동조합에 350,511,800원 배당되고 안만구에는 배당이 없습니다. 채권 총액은 4,009,000,000원, 총 배당액은 350,511,800원, 미배당액은 3,658,488,200원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 ‘대구카톨릭대학교 효성캠퍼스’ 북측 인근의 구분상가입니다. 주변은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물 내 단위상가이며, 사용승인일자는 2022.11.09입니다. 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.
• 도로·토지. 동측으로 왕복2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성된 정방형 토지이고 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하고, 중로2류 및 특수도로(보행자전용도로)와 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역도 포함되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 개별 점포의 임차수요와 영업환경에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 이 물건은 실제 임차인 7명이 확인되어 있어 점유관계와 임대차 조건을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인부터 확인. 바로본 주식회사와 서경숙의 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계를 먼저 확인하세요. 두 임차인은 대항력이 있어 인수 가능성이 남아 있습니다.
• 실질취득가 계산. 최저가 356,300,000원에 인수 가능 보증금을 더하는 구조를 전제로 검토해야 합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득가가 해당 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
• 유찰 전략. 2회 유찰 시 249,409,999원, 3회 유찰 시 174,586,999원 시나리오가 있지만, 임차인 인수액이 미상인 상태에서는 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하지 마세요.
• 배당표 재확인. 현재 배당표는 집행비용 5,788,200원과 경산축산업협동조합 350,511,800원을 중심으로 계산되어 있고, 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
• 점유·명도. 실제 임차인 7명이 확인되어 있으므로 낙찰 후 점유이전 및 명도 가능성을 임차인별로 따져야 합니다. 특히 대항력 있는 2명은 일반적인 후순위 임차인과 다르게 접근해야 합니다.
• 상가 특성 확인. 임대관계가 미상인 근린시설이므로 현장 방문을 통해 점포별 실제 사용상태, 영업 여부 및 임차관계를 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기사항, 임차인 조사, 배당 시나리오 및 감정평가 내용에 근거한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득가 70%”

이 물건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2023.04.20 경산축산업협동조합 근저당권 이후의 안만구 근저당권, 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 승부처는 후순위 권리가 아니라 대항력 임차인 2명의 보증금입니다.

현재 최저가 356,300,000원은 감정가 509,000,000원의 70%로 상당히 낮아 보입니다. 그러나 보증금이 미상인 대항력 임차인이 존재하는 이상, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 해당 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있고, 낙찰가가 더 내려가도 실질취득가가 그 보증금 수준에서 고정될 수 있기 때문입니다.

따라서 이 사건의 결론은 “유찰을 기다리면 싸진다”가 아니라 “임차인 보증금을 확인해야 실제 가격이 나온다”입니다. 현재 단계에서는 권리 소멸 구조보다 대항력 임차인의 인수 가능성이 훨씬 중요한 판단 변수이며, 보증금 확인 전 입찰가를 확정하는 것은 위험합니다.