대구지방법원 2025타경8355. 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330, 2층 204호에 있는 구분상가형 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사한마음컨설팅이고, 현재 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사이며 청구액은 2,640,980,601원입니다. 감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 102,200,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다.

등기권리만 보면 말소기준은 2023.04.20. 설정된 경산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,580,000,000원이고 2025.05.16. 농업협동조합자산관리회사로 권리가 이전되었습니다. 그 이후의 안만구 근저당권, 현재 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 대항력 임차인 2명의 보증금입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2023.04.20. 을구 4번 경산축산업협동조합 근저당권입니다. 2022.11.25. 중소기업은행의 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소되었고, 2023.04.20. 기존 근저당권 말소와 함께 새로운 근저당권이 설정되었습니다. 2023.07.24. 설정된 안만구 근저당권은 말소기준 이후 권리입니다.

2024.04.03. 안만구가 채권자로 신청했던 2024타경107153 임의경매는 2025.02.20. 임의경매기각으로 이어졌고 2025.03.07. 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 이후 현재 근저당권은 2025.05.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 2025.06.13. 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 2명, 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서 등을 기준으로 실제 임차인은 7명입니다. 보증기관 대위·승계형으로 중복 신고된 임차인은 없으며, 이 사건의 핵심은 바로본 주식회사와 서경숙의 대항력입니다. 두 임차인은 말소기준권리인 2023.04.20.보다 앞선 전입신고가 확인되어 대항력이 있습니다.

대항력이 없는 임차인은 모두 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. 반면 바로본 주식회사와 서경숙은 말소기준 이전 전입으로 대항력이 있어 매수인 인수 가능성이 남습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액은 현재 산정할 수 없습니다.

③ 가격·실질취득 — 최저가 70%만으로는 메리트 확정 불가

현재 최저매각가는 102,200,000원으로 감정가 146,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰 후 70%까지 낮아졌다는 점 자체는 가격상 할인 요소입니다. 그러나 이 사건에는 동일물건의 실거래 비교를 위한 별도 거래가격 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

더 중요한 것은 임차인입니다. 대항력 임차인 2명의 보증금이 미상인 상태에서는 현재 최저가와 시세의 비교보다 인수 가능한 보증금을 먼저 확정해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가도 총 실질취득액이 크게 내려가지 않을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)

현재 회차 배당 산정에서는 집행비용 2,230,800원과 경산축산업협동조합 99,969,200원이 배당되고, 채권 총액 4,009,000,000원 가운데 3,909,030,800원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여는 변동될 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 이는 대항력 임차인 2명의 보증금 미상 위험까지 해소한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 ‘대구카톨릭대학교 효성캠퍼스’ 북측 인근의 구분상가입니다. 주변은 아파트단지, 상가, 나대지 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물로 외벽은 화강석 및 스톤코트, 내벽은 시멘트몰탈 위 페인트 및 타일, 바닥은 콘크리트·페인트·타일 마감이며 급·배수·위생·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 용도. 대상 1~12호는 근린생활시설입니다. 본건은 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하고, 중로2류 및 보행자전용도로에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 용도지역·지구가 확인됩니다.
• 환금성. 구분상가이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인별 점유·보증금·영업 또는 사용현황을 확인하기 전에는 환금성과 임대수익을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인부터 확인. 바로본 주식회사와 서경숙의 보증금, 확정일자, 실제 임대차관계를 확인해야 합니다. 현재 보증금 미상이라 인수액 확정 전 응찰가 산정은 위험합니다.
• 최저가 착시 경계. 102,200,000원은 감정가 146,000,000원의 70%이지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 무엇보다 실질취득액은 인수 가능 보증금을 포함해 판단해야 합니다.
• 유찰 후에도 동일. 2회 유찰 시 71,540,000원, 3회 유찰 시 50,078,000원으로 낮아지지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
• 배당표의 한계. 현재 배당 산정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 99,969,200원 배당 및 3,909,030,800원 미배당 수치를 최종 배당액으로 확정해서는 안 됩니다.
• 점유관계 확인. 실제 임차인 7명이 확인되므로 각 점유면적과 임대차관계, 인도 가능 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차인의 전입·확정일자와 배당요구 관련 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득 70%”

이 사건은 등기부 권리만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2023.04.20. 경산축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 안만구 근저당권·현재 경매개시결정·경산시 압류는 매각으로 소멸합니다.

그러나 경매의 핵심은 임차인 2명의 대항력입니다. 실제 임차인은 7명이고, 그중 바로본 주식회사와 서경숙은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있습니다. 보증금이 미상인 상태에서는 현재 최저가 102,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 실질적인 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

2회 유찰 시 71,540,000원, 3회 유찰 시 50,078,000원까지 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 인수액 때문에 실질취득액은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차인 2명의 보증금과 우선변제 관계를 확정하는 것입니다. 권리의 말소 구조는 양호하지만, 실질취득액이 확정되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.