⚠️ 대항력 가능·미상 2명 💰 보증금 미상 🏷️ 신건 146,000,000원 📉 미배당 3,865,844,000원
대구지방법원 2025타경8355. 경산시 하양읍 서사리 330의 2층 204호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고 사용승인일자는 2022년 11월 9일입니다. 등기상 소유자는 주식회사한마음컨설팅이며, 현재 사건의 말소기준권리는 2023년 4월 20일 설정된 경산축산업협동조합의 채권최고액 3,580,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 5월 16일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매도 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 기입된 임의경매입니다.
등기만 보면 기준권리 이후 안만구 근저당권과 현재 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 조사된 점유자 가운데 서경숙은 2022년 11월 14일, 바로본 주식회사는 2022년 11월 28일 전입해 2023년 4월 20일 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 최종 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 2층204호 · 도로명주소 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,640,980,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 선순위 점유자가 핵심
등기상 과거 중소기업은행 근저당권 2건은 2023년 4월 20일 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 경산축산업협동조합 근저당권 3,580,000,000원이 현재 말소기준권리이고, 이후 안만구 근저당권 429,000,000원, 현재 경매개시결정, 경산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024년 4월 3일 안만구가 신청했던 별도 임의경매는 2025년 2월 20일 기각돼 2025년 3월 7일 그 등기가 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 7명 중 2명의 선순위 여부가 결정적
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서경숙 | 49.58 M2 | 2022.11.14 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 2025.07.16 | 해당 없음 |
| 바로본 주식회사 | 44.3200M2 | 2022.11.28 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 박나은 | 142 M2 | 2023.07.17 | 없음 | 확정일자 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 최점순 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 없음 | 확정일자 미상 | 2025.08.14 | 해당 없음 |
| 유은미 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 없음 | 확정일자 미상 | 2025.08.14 | 해당 없음 |
| 김경태 | 31.7 M2 | 2025.04.01 | 없음 | 확정일자 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김행순 | 42.7 M2 | 2025.06.16 | 없음 | 확정일자 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
최점순·박나은·김행순·김경태·유은미는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 조사돼 대항력이 없는 구조입니다. 반면 서경숙과 바로본 주식회사는 기준권리보다 앞섭니다. 특히 두 점유자 모두 보증금이 미상이어서, 신건 최저가 146,000,000원에 낙찰받는다고 해도 실제 취득비용이 146,000,000원으로 끝난다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 아니라 ‘인수액 확인’이 먼저
동일 또는 유사 근린시설의 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 신건 최저가 146,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 선순위 점유자의 보증금입니다. 그 금액이 확인되어야 실질취득비용을 계산하고 시세와 비교할 수 있습니다.
회차별 최저매각가 시나리오는 현재 신건 146,000,000원, 1회 유찰 시 116,800,000원, 2회 유찰 시 93,440,000원입니다. 그러나 낙찰가가 내려가더라도 선순위 점유자의 미배당 보증금을 인수하게 되면 실제 부담액은 별개입니다. 따라서 유찰 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 근저당권 · 경산축산업협동조합 | 3,580,000,000원 | 143,156,000원 |
| 근저당권 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,009,000,000원 중 143,156,000원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당액은 3,865,844,000원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원 계산만으로 선순위 점유자의 보증금 인수 가능성까지 0원이라고 단정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·상가·나대지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설이며, 사용승인일자는 2022년 11월 9일입니다.
- 도로. 토지는 동측 왕복2차선 포장도로, 남측 폭 약 6m 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 797.8㎡, 공시지가 1,803,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서경숙 보증금 확인. 2022.11.14 전입으로 말소기준보다 앞서며 2025.07.16 배당요구가 확인됩니다. 보증금·확정일자·배당 가능액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 바로본 주식회사 보증금 확인. 2022.11.28 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 나머지 점유자 확인. 최점순·박나은·김행순·김경태·유은미는 말소기준 이후 전입으로 조사됐지만 실제 점유관계와 임대차 현황은 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 순서. 현재 최저가 146,000,000원이나 실질취득비용은 선순위 점유자 인수액이 확인된 뒤 계산해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 대비 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건 가격보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 물건은 후순위 담보권과 압류가 복잡해서 위험한 사건이 아닙니다. 핵심은 말소기준권리보다 앞선 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 서경숙과 바로본 주식회사의 보증금 및 배당관계가 확인되기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가 146,000,000원이나 1회 유찰 116,800,000원, 2회 유찰 93,440,000원만 놓고 가격이 싸다고 판단하면 안 됩니다. 선순위 점유자의 보증금 확인 → 예상 미배당액 산정 → 실질취득비용 계산 → 시세 비교 순서로 검토해야 하는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 인수위험 확인이 우선입니다.
