서울동부지방법원 2025타경344. 서울 강동구 길동 ‘마이씨티홈’ 1층 101호, 전용 22.91㎡ 도시형생활주택입니다. 공부상 다세대이고, 2011.06.23 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 12세대 중 하나입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.12.15 설정된 주식회사국민은행 근저당권 107,590,000원입니다. 이후 디아즈솔루션 근저당, 서울보증보험 가압류, 우리카드 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 모두 매각 소멸로 분류되어 있습니다.
그러나 이 사건은 등기상 후순위 권리 소멸만 보고 끝낼 수 없습니다. 2022.12.30 전입·점유를 시작한 천다슬은 확정일자 2022.12.23, 보증금 10,000,000원의 임차권자로서 2025.01.16 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 배당 가정에서는 이 보증금 10,000,000원이 우선변제로 전액 배당되지만, 매각물건명세서에는 해당 임차권등기가 인수권리로 명시되어 있어 실제 배당 결과와 잔액 여부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경344 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 22.91㎡ · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 장복숙 · 2019.01.11 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 138,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 1,042,848,339원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.15 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 107,590,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차관계가 핵심
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 비교적 명확합니다. 2024.10.25 디아즈솔루션 근저당 4,500,000,000원, 2024.11.07·2024.12.10 서울보증보험 가압류, 2024.12.20 근저당권 가처분, 2025.03.04 우리카드 가압류, 2025.04.23·2025.12.09 국 압류와 2025.06.30 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 알려진 80,000,000원 인수 + 미상 선순위 점유
| 임차인 | 호실 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용석 | 102호 | 2024.10.30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정원광 | 201호 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | 2025.09.22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이보연 | 202호 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지안 | 204호 | 2024.10.04 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오수진 | 301호 | 2024.08.19 | 미상 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준수 | 302호 | 2021.02.19 | 미상 | 미상 | 2025.09.09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 곽보연 | 303호 | 2022.09.16 | 미상 | 미상 | 2025.07.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민리 | 304호 | 2018.05.25 | 80,000,000원 | 미상 | 해당 없음 | 있음 | 없음 | 80,000,000원 |
| 문예솔 | 401호 | 2022.02.24 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장지연 | 402호 | 2022.12.30 | 미상 | 미상 | 2025.08.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 천다슬 | 1층 101호 22.91㎡ 전부 | 2022.12.30 | 10,000,000원 | 2022.12.23 | 2025.07.22 | 있음 | 있음 | 명세서 인수기재 |
배당 시나리오는 김민리 보증금 80,000,000원을 매수인 인수로 반영합니다. 천다슬 보증금 10,000,000원은 현재 회차 배당 가정에서 전액 우선변제되지만, 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있어 실제 미배당 잔액 발생 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 64%여도 실질취득은 감정가를 넘는다
현재 최저매각가는 138,240,000원으로 감정가 216,000,000원의 64%입니다. 표면 가격만 보면 77,760,000원이 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 볼 수 없는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 138,240,000원 | 80,000,000원 | 218,240,000원 |
| 3회 유찰 시 | 110,592,000원 | 80,000,000원 | 190,592,000원 |
| 4회 유찰 시 | 88,473,600원 | 80,000,000원 | 168,473,600원 |
현재 회차에서는 최저가 138,240,000원에 알려진 인수 80,000,000원을 더한 실질취득이 218,240,000원으로 감정가 216,000,000원보다 2,240,000원 높습니다. 즉 “감정가의 64%까지 유찰됐으니 싸다”는 해석은 이 사건에서는 성립하지 않습니다. 미상 선순위 점유자의 보증금이 추가 인수로 확인되면 실질취득은 이보다 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,735,360원 |
| 1. 임차인 천다슬 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 인수 · 임차인 김민리 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 107,590,000원 | 107,590,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디아즈솔루션 | 4,500,000,000원 | 17,914,640원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,540,730,460원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 8,329,746,639원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 102,208,706원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 21,580,275,805원, 채권자 배당액은 125,504,640원, 미배당은 21,454,771,165원입니다. 김민리 보증금 80,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택이며, 다세대 형태의 마이씨티홈 12세대 중 전용 22.91㎡ 1층 101호입니다. 사용승인일은 2011.06.23입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설과 단독·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방 형태이며 토지면적은 178.3㎡, 공시지가는 5,598,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수·난방·소화전 설비가 설치되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 마이씨티홈 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있어 소형 도시형생활주택의 재매각 가능성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 138,240,000원이 아니라 김민리 인수 80,000,000원을 더한 218,240,000원을 최소 출발점으로 보세요.
- 선순위 미상 6명. 정원광·이보연·박준수·곽보연·문예솔·장지연은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 천다슬 임차권등기. 현재 배당 예상은 10,000,000원 전액이지만 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있으므로 실제 배당 후 잔액을 확인해야 합니다.
- 호실 연결관계. 목적물은 101호인데 현황조사와 배당 시나리오에는 타호 임차인도 포함되어 있으므로 각 임차권이 본 목적물에 미치는 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.21 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못해 외부관찰·탐문·건축물현황도를 바탕으로 작성됐으므로 실제 내부와 차이가 있을 수 있습니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당과 잔여 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·등기부·현황조사를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 “실질취득 218,240,000원”을 보라
이 사건의 표면 숫자는 감정가 216,000,000원, 최저가 138,240,000원, 2회 유찰입니다. 그러나 알려진 김민리 보증금 인수 80,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 218,240,000원으로 감정가를 이미 넘어섭니다. 게다가 말소기준 이전 전입자 중 보증금과 확정일자가 미상인 점유자가 6명 남아 있고, 천다슬의 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 “두 번 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “권리부담을 합산해야 비로소 가격이 보이는 물건”입니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리관계도 단순하지 않습니다. 최저가가 아니라 실질취득과 미상 선순위 임차관계가 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다.
