서울동부지방법원 2025타경344. 길동역 동측 인근의 마이씨티홈 3층302호로, 감정평가상 공부 용도는 도시형생활주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 179,000,000원에서 2회 유찰된 114,560,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.12.15. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 57,990,000원이며, 그 뒤 설정된 주식회사디아즈솔루션 근저당권과 서울보증보험 가압류, 우리카드 가압류, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 결론내릴 수 없습니다. 현황조사상 실제 임차인은 11명이고, 그중 다수가 말소기준권리 이전에 전입했습니다. 특히 목적물인 302호 박준수는 2021.02.19. 전입하여 대항력이 있으며 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 박준수의 실제 보증금과 배당 결과를 확인하지 않은 상태에서 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경344 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 394-4 마이씨티홈 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 · 사용승인일 2011.06.23 |
| 소유자 | 장복숙 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 114,560,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.12.15. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 57,990,000원 |
| 경매 청구액 | 1,042,848,339원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부에서는 2011년 우리은행 근저당권이 2021.01.08. 해지로 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.12.15. 국민은행 근저당권입니다. 이후 디아즈솔루션 근저당권, 서울보증보험 가압류 2건, 우리카드 가압류, 국민은행의 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.11.21. 민간임대주택등기가 존재하고, 임차인 중 말소기준권리보다 앞선 전입자가 다수 확인되므로 임차관계가 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 11명, 선순위 전입 다수
| 임차인 / 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 천다슬 · 101호 | 2022.12.30 | 미상 | 2025.07.22 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이용석 · 102호 | 2024.10.30 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정원광 · 201호 | 2020.04.20 | 미상 | 2025.09.22 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이보연 · 202호 | 2022.10.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지안 · 204호 | 2024.10.04 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오수진 · 301호 | 2024.08.19 | 미상 | 2025.07.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박준수 · 302호 | 2021.02.19 | 미상 | 2025.09.09 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽보연 · 303호 | 2022.09.16 | 미상 | 2025.07.25 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민리 · 304호 | 2018.05.25 | 80,000,000원 · 월 70,000원 | 해당 없음 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문예솔 · 401호 | 2022.02.24 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장지연 · 402호 | 2022.12.30 | 미상 | 2025.08.28 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 114,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,403,840원 |
| 인수 · 임차인 김민리 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 57,990,000원 | 57,990,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디아즈솔루션 | 4,500,000,000원 | 54,166,160원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,540,730,460원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 8,329,746,639원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 102,208,706원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 21,530,675,805원, 예상 배당액은 112,156,160원이며 미배당액은 21,418,519,645원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시나리오상 임차인 김민리 보증금 80,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동, 지하철 5호선 길동역 동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택과 다세대·아파트·연립주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2011.06.23입니다. 위생·급배수·난방·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,598,000원/㎡, 토지면적 178.3㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 302호 박준수 보증금 확인. 대항력은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 보증금과 배당가능액을 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 80,000,000원 인수 반영 확인. 배당 시나리오에는 김민리 보증금 80,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 낙찰가와 별도 부담입니다.
- 선순위 전입자 전체 확인. 천다슬·정원광·이보연·박준수·곽보연·김민리·문예솔·장지연은 말소기준권리보다 앞선 전입자로 분류되어 있습니다.
- 배당요구 여부 구분. 배당요구를 한 임차인과 하지 않은 임차인이 섞여 있으므로 각 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 종기 내 신고 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 관련 원문을 대조해 매수 후 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 최저가 114,560,000원만 입찰 판단 기준으로 삼지 말고, 확인되는 인수 보증금을 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인의 실제 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 인수액이 먼저다”
이 사건은 감정가 179,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 114,560,000원으로 내려온 다세대·도시형생활주택입니다. 그러나 배당 시나리오에는 이미 80,000,000원의 매수인 인수액이 반영되어 있어 최저가와 합친 부담이 194,560,000원 이상입니다. 더 중요한 것은 목적물 302호의 박준수가 말소기준권리보다 앞선 2021.02.19. 전입자로 대항력이 있으면서 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
후순위 근저당과 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 것만으로는 안전한 물건이라고 볼 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 할인폭이 아니라 선순위 임차인의 실제 보증금과 최종 인수액입니다. 현재 단계에서는 실질취득액을 확정할 수 없으므로, 권리 확인이 끝나기 전까지 가격 메리트를 인정하기 어려운 고위험 확인형으로 보는 것이 타당합니다.
