서울동부지방법원 2025타경344. 서울 강동구 길동의 마이씨티홈 2층 202호로, 공부상 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 감정가는 179,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가 114,560,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준은 2023.12.15 설정된 국민은행 근저당 76,190,000원입니다. 이후 디아즈솔루션 근저당, 서울보증보험 가압류, 우리카드 가압류, 경매개시결정과 압류 등은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.

문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 임차관계입니다. 특히 본건과 동일한 202호에는 이보연이 2022.10.11 전입해 있습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 단계가 아니라 대항력 가능·보증금 및 승계범위 미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 선순위 점유가 변수

말소기준권리는 2023.12.15 국민은행 근저당입니다. 2024.10.25 디아즈솔루션 근저당 4,500,000,000원, 서울보증보험의 가압류 2건, 우리카드 가압류, 경매개시결정 및 국세 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치하며 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.11.21 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 존재하므로, 이 등기의 처리와 임대관계는 원본 서류에서 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 202호는 선순위 전입

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 조사된 실제 임차인은 11명입니다. 다만 대부분 다른 호실의 점유자이므로, 본건 202호의 인수위험과 다른 호실의 임차관계를 구분해서 보아야 합니다. 확정일자 또는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,560,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 21,548,875,805원, 채권자 배당액은 112,156,160원, 미배당은 21,436,719,645원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 매수인 인수액 80,000,000원이 별도로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근이며, 근린생활시설과 단독·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물, 총 12세대이며 사용승인일은 2011.06.23입니다. 본건은 공부상 도시형생활주택입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형 토지이며 공시지가는 5,598,000원/㎡, 토지면적은 178.3㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 본건 자체는 공부와의 차이가 없는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 건물 4층 면적은 등기사항전부증명서 44.43㎡와 집합건축물대장 97.43㎡가 상이한 내용이 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 202호 이보연 보증금 확인. 2022.10.11 선순위 전입이므로 보증금·확정일자·점유관계와 매수인 승계 여부를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
• 80,000,000원 인수 귀속 확인. 시뮬레이션에는 304호 김민리 보증금이 매수인 인수로 계산되어 있으므로 본건 202호와의 법적 귀속관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 경매 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 후순위 권리. 국민은행 근저당 이후의 디아즈솔루션 근저당, 가압류, 경매개시결정, 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
• 가격 메리트 단정 금지. 감정가의 64%라는 할인율보다 인수액을 포함한 실질취득비용을 먼저 계산해야 합니다.
• 실거래 직접 확인. 최근 실거래 기준의 가격 우위를 판단할 자료가 확인되지 않아, 응찰 전 인근 동일·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못한 것으로 기재되어 있어 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 있다

이 사건의 등기부만 보면 말소기준은 비교적 선명합니다. 2023.12.15 국민은행 근저당 이후의 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 본건의 진짜 난점은 등기 후순위 권리가 아니라 선순위 전입 임차인과 인수범위입니다.

본건 202호의 이보연은 말소기준보다 앞선 2022.10.11 전입이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 배당 시뮬레이션은 다른 호실인 김민리의 80,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 그 계산을 그대로 적용하면 최저가 114,560,000원에 인수 80,000,000원이 더해져 194,560,000원이 됩니다. 이는 감정가 179,000,000원보다도 높습니다.

따라서 이 물건은 “2회 유찰돼 싸졌다”가 아니라 “누구의 보증금을 얼마까지 인수하는지부터 확정해야 하는 사건”입니다. 실거래 가격 근거도 확인되지 않아 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류, 202호 임차보증금과 80,000,000원 인수 귀속 확인이 선행되어야 합니다.