서울동부지방법원 2025타경344. 강동구 길동의 마이씨티홈 2층 203호로, 공부상 이용상태는 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 감정가는 179,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 114,560,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.12.15. 주식회사국민은행 근저당권 76,190,000원이며, 이후 설정된 디아즈솔루션 근저당권과 서울보증보험 가압류, 우리카드 가압류, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 임차관계입니다. 현황조사와 문건접수에는 실제 임차인 11명이 확인되고, 이 가운데 김민리는 2018.05.25. 전입, 보증금 80,000,000원·월세 70,000원으로 조사됐습니다. 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 천다슬·정원광·이보연·박준수·곽보연·문예솔·장지연은 모두 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인은 별도

2011년 우리은행 근저당은 2021.01.08. 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.12.15. 국민은행 근저당입니다. 이후 디아즈솔루션의 4,500,000,000원 근저당, 서울보증보험의 가압류 2건, 우리카드 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 등기채권 자체를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

② 임차인 — 실제 11명, 선순위 미상 위험이 핵심

보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 11명으로 봅니다. 말소기준 이후 전입한 이용석·김지안·오수진은 조사상 대항력이 없지만, 말소기준 이전 전입자 가운데 김민리를 제외한 7명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 계산된 80,000,000원 외의 인수위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 2회 유찰보다 실질취득을 먼저 본다

현재 회차는 감정가 179,000,000원의 64%인 114,560,000원입니다. 표면 할인폭만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 권리분석에서는 낙찰가와 매수인 인수를 합쳐 봐야 합니다. 현재 확인된 김민리 인수액을 더한 실질취득 194,560,000원은 감정가를 넘어섭니다.

실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없고, 확인된 실질취득액 자체가 감정가보다 높다는 사실과 미상 선순위 점유자의 추가 인수 가능성을 우선해서 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,560,000원 가정)

현재 회차 예상배당은 집행비용 2,403,840원, 국민은행 76,190,000원, 디아즈솔루션 35,966,160원입니다. 김민리 보증금 80,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수액이므로 도넛의 배당액은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 길동역 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 단독·다세대·아파트·연립주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2011.06.23이며, 위생·급배수·난방·소화전설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지는 등고평탄한 세장형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 178.3㎡, 공시지가 5,598,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 임대관계. 감정 당시 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못해 외부관찰·탐문 및 건축물현황도 등을 참고했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김민리 인수 80,000,000원. 현재 배당계산에서 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있으므로 낙찰가와 반드시 합산하세요.
• 선순위 전입 7명. 천다슬·정원광·이보연·박준수·곽보연·문예솔·장지연의 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 구분. 천다슬·정원광·오수진·박준수·곽보연·장지연은 문건상 배당요구가 확인되지만, 배당요구만으로 대항력이나 인수액이 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.21. 등기의 현행 효력과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서 및 등기 원문과 대조하세요.
• 실질취득 기준. 현재 최저가 114,560,000원만 보지 말고 확인된 인수액을 포함한 194,560,000원을 최소 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 추가 유찰 착시. 3회 유찰 91,648,000원, 4회 유찰 73,318,400원으로 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차관계가 해소되는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 확인해 임차인별 보증금과 우선변제 여부를 확정하세요.

맺으며 — “64% 유찰가보다 인수액을 먼저 본다”

이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 경매처럼 보입니다. 그러나 임차관계를 붙이면 판단이 완전히 달라집니다. 현재 최저매각가 114,560,000원에 김민리 보증금 80,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득은 194,560,000원으로 이미 감정가 179,000,000원을 넘어섭니다.

게다가 말소기준 이전 전입자 가운데 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 7명입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “두 번 유찰돼 64%까지 내려왔다”가 아니라 “현재 확인된 인수만으로도 실질취득이 감정가보다 높고, 추가 인수위험도 아직 열려 있다”는 데 있습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 임차인은 미확정. 현재 조건에서는 D등급 위험형으로 보는 것이 맞습니다.