서울동부지방법원 2025타경344. 강동구 길동 마이씨티홈 4층 402호로, 감정평가상 공부상 용도는 도시형생활주택이고 사건의 용도 분류는 다세대입니다. 사용승인일은 2011.06.23, 건물은 4층·12세대 규모입니다. 현재 최저매각가는 감정가 383,000,000원의 64%인 245,120,000원까지 내려왔습니다.

그러나 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 점유관계입니다. 말소기준권리는 2023.12.15. 국민은행 근저당권이지만, 그보다 앞서 전입한 사람이 8명이고, 이 가운데 김민리의 보증금 80,000,000원을 제외한 선순위 점유자들의 보증금은 확인되지 않습니다. 특히 매각대상 호수와 같은 402호 장지연은 2022.12.30. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리보다 선순위 임차가 핵심

말소기준은 2023.12.15. 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 디아즈솔루션 근저당권, 서울보증보험 가압류 2건, 우리카드 가압류, 근저당권 가처분, 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 후순위 등기 자체보다 말소기준 이전의 임차·점유관계가 훨씬 중요한 사건입니다.

또한 2022.11.21. 민간임대주택등기가 말소기준보다 먼저 존재합니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 기재돼 있으므로, 매각 후 효력과 말소 범위는 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 본건 402호도 선순위 전입

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 조사된 사람은 실제 임차인 11명입니다. 말소기준일인 2023.12.15.보다 먼저 전입한 사람은 8명입니다. 다만 정확도상 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다.

③ 가격 판단 — 64% 할인율만으로 ‘저가’ 판정 금지

감정가는 383,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 245,120,000원으로 감정가의 64%입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.

여기에 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 80,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득 가정은 325,120,000원입니다. 즉 가격을 볼 때에는 245,120,000원만 볼 것이 아니라, 우선 325,120,000원을 기준으로 접근해야 합니다. 더구나 선순위 점유자의 미상 보증금이 추가로 인수되는 경우 실제 부담은 그보다 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,120,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 21,650,995,805원 가운데 240,888,320원이 배당되고, 미배당은 21,410,107,485원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 80,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 미상은 사라지지 않는다

표만 보면 유찰될수록 실질취득 가정도 낮아집니다. 그러나 이 계산은 80,000,000원만 인수한다는 배당 가정에 따른 것입니다. 402호 장지연 등 말소기준 전 전입자의 보증금·확정일자가 확정되지 않은 상태에서는 추가 인수액이 얼마인지 알 수 없으므로, 회차가 내려간다고 권리 위험까지 자동으로 낮아지는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근이며, 근린생활시설과 단독·공동주택(다세대·아파트·연립)이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물, 12세대이며 사용승인일은 2011.06.23입니다. 위생·급배수·난방·소화전설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 178.3㎡, 공시지가 5,598,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역· 비행안전제3구역(전술)·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했고, 외부관찰·탐문조사·건축물현황도를 토대로 작성돼 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 402호 장지연 보증금 확인. 2022.12.30. 선순위 전입이므로 보증금과 확정일자, 실제 점유관계 및 배당관계를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 확정해야 합니다.
• 김민리 80,000,000원 적용관계 확인. 배당 시뮬레이션은 304호 김민리 보증금을 매수인 인수로 계산하고 있으나 매각대상은 402호입니다. 양자의 법적 적용관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 선순위 점유자 7명의 미상 보증금 확인. 김민리를 제외한 말소기준 전 전입자들의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 등기의 매각 후 효력과 말소 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
• 면적 차이 확인. 4층 면적 85.99㎡와 집합건축물대장 97.43㎡의 차이 및 증축양성화 상세내역을 감정평가서에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한은 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 245,120,000원이 아니라 우선 80,000,000원 인수를 더한 325,120,000원을 기준으로 검토해야 하며, 미상 보증금이 추가되면 총부담도 함께 올라갑니다.
• 시세 원본 확인. 최근 실거래 가격 근거 없이 감정가 대비 64%만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰”보다 먼저 풀어야 할 것은 임차인이다

이 사건은 겉으로 보면 감정가 383,000,000원에서 2회 유찰돼 245,120,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 실질취득 비용과 선순위 점유관계를 먼저 봐야 합니다. 배당 시뮬레이션만 적용해도 80,000,000원 인수를 더한 현재 실질취득 가정은 325,120,000원입니다.

여기에 본건 402호의 장지연이 말소기준보다 앞선 2022.12.30. 전입자이고 보증금이 확인되지 않았으며, 그 밖에도 선순위 전입자의 미상 보증금이 남아 있습니다. 따라서 현 단계에서 이 물건을 “유찰이 많이 돼 싸진 안전한 물건”으로 평가하기 어렵습니다. 먼저 402호 임차관계와 80,000,000원 인수 가정의 적용관계를 확정한 뒤, 실거래 시세와 실질취득 총액을 비교해야 합니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다.