서울동부지방법원 2025타경344. 서울 강동구 길동 ‘마이씨티홈’ 1층 102호로, 공부상 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 감정가는 172,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 110,080,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.12.15. 국민은행 근저당권 74,820,000원이고, 그 뒤의 디아즈솔루션 근저당·서울보증보험 가압류·우리카드 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 조사된 실제 임차인은 11명이고, 이 중 8명의 전입일이 말소기준일 2023.12.15.보다 앞섭니다. 특히 김민리는 2018.05.25. 전입, 보증금 80,000,000원으로 조사됐고 우선변제권은 확인되지 않아 배당 시뮬레이션에서 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인이 핵심

2011년 우리은행 근저당권은 2021.01.08. 해지로 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2023.12.15. 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 디아즈솔루션 근저당권 4,500,000,000원과 그 근저당권에 대한 가처분, 서울보증보험의 가압류 2건, 우리카드 가압류, 국세 압류 2건 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 11명, 말소기준 이전 전입 8명

보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 말소기준 이전 전입자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 천다슬·정원광·이보연·박준수·곽보연·문예솔·장지연은 전입일만으로 대항력을 확정해 단정할 수 없습니다. 반면 김민리는 보증금 80,000,000원이 확인됐고 배당 시뮬레이션상 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 전액 인수가 반영돼 있습니다.

③ 실질취득 — 최저가가 아니라 190,080,000원부터 본다

현재 회차 최저가는 110,080,000원이지만, 확인된 매수인 인수액 80,000,000원을 더하면 실질취득은 190,080,000원입니다. 감정가 172,000,000원보다도 18,080,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 “싸다”고 평가할 수 없습니다.

위 실질취득은 확인된 김민리 보증금 80,000,000원만 반영한 값입니다. 다른 말소기준 이전 점유자의 보증금 및 대항력 관계가 확인되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,080,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 21,547,505,805원, 예상 배당액은 107,738,880원, 미배당은 21,439,766,925원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 12세대 규모입니다.
• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근. 주위는 근린생활시설과 단독·다세대·아파트·연립주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 토지면적 178.3㎡, 공시지가 5,598,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 본건 자체의 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 건물 4층 면적은 등기사항전부증명서 44.43㎡와 집합건축물대장 97.43㎡가 증축양성화로 상이하다고 기재돼 있습니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못해 외부관찰·탐문·건축물현황도 등에 의거 작성됐으며 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 64%만 보지 말 것. 현재 최저가 110,080,000원에 확인된 인수액 80,000,000원을 더하면 실질취득은 190,080,000원입니다.
• 김민리 보증금 확인. 2018.05.25. 전입, 보증금 80,000,000원·월 70,000원이며 배당 시뮬레이션상 전액 매수인 인수입니다.
• 미상 임차관계 확인. 말소기준 이전 전입자 중 보증금·확정일자 미상인 점유자가 다수입니다. 실제 보증금·점유 지속 여부·확정일자·배당요구 관계를 확인해야 총 인수액을 판단할 수 있습니다.
• 102호 점유자 확인. 102호 이용석은 2024.10.30. 전입으로 말소기준 이후라 대항력 없음으로 조사됐으나 보증금은 미상입니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다.
• 관리·현황 확인. 내부구조가 직접 확인되지 않았고 임대관계도 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰”보다 “인수 8,000만원+α”가 먼저다

이 물건은 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 110,080,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 확인된 김민리 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득은 이미 190,080,000원입니다. 이것만으로도 감정가를 웃돕니다.

더 큰 문제는 확인되지 않은 부분입니다. 말소기준 이전 전입자 가운데 보증금·확정일자 미상인 점유자가 여러 명 남아 있어 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 후순위 등기권리는 정리되지만 임차관계의 불확실성이 큽니다. 실거래 자료도 없어 가격 안전마진을 객관적으로 대조하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 고위험 물건으로 보는 것이 맞습니다.