서울동부지방법원 2025타경344. 강동구 길동 마이씨티홈의 공부상 도시형생활주택입니다. 감정가는 179,000,000원, 현재 최저매각가는 114,560,000원으로 2회 유찰됐습니다. 등기상 말소기준은 2023.12.15. 주식회사국민은행 근저당권 76,190,000원이며, 이후 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 조사된 임차·점유자는 모두 실제 개인으로, 보증기관 대위나 승계 중복신고는 없습니다. 특히 전입일이 말소기준보다 앞선 사람이 다수이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없어 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 배당 시나리오에서는 김민리의 80,000,000원 보증금이 우선변제 없이 전액 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 점유위험은 남는다

2011년 우리은행 근저당권은 2021.01.08. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.12.15. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 디아즈솔루션 근저당권 4,500,000,000원, 서울보증보험 가압류 2건, 우리카드 가압류, 국가 압류 2건 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차·점유자 11명, 말소기준 전 전입 다수

대항력 여부를 판단할 때 가장 주의할 사람은 본건 표시 호수인 303호 곽보연입니다. 전입일 2022.09.16은 말소기준 2023.12.15보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 천다슬·정원광·이보연· 박준수·문예솔·장지연 역시 같은 이유로 확정적 인수액을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 64% 숫자보다 실질취득 194,560,000원을 봐야 한다

현재 최저가는 감정가 179,000,000원의 64%인 114,560,000원입니다. 표면 가격만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만 배당계산상 매수인 인수 80,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득은 194,560,000원입니다. 이미 감정가보다 높은 금액입니다.

동일 면적 실거래 비교자료는 확인되지 않으므로 이 사건에서 ‘시세보다 싸다’는 결론을 낼 근거가 없습니다. 특히 거래면적 일치도도 확인되지 않은 상태이므로 전체 단지 수치만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다. 이 물건은 최저가 자체가 아니라 인수액과 미상 임차보증금을 포함한 총 취득부담을 먼저 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,560,000원 가정)

현재 회차의 채권 총액은 21,548,875,805원, 채권자 예상배당은 112,156,160원, 미배당은 21,436,719,645원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 8,000만원은 그대로

김민리의 확인 보증금 80,000,000원은 현재 세 시나리오 모두 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가 하락폭을 그대로 투자수익으로 볼 수 없습니다. 더구나 다른 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았으므로 위 실질취득액 역시 현재 확인된 80,000,000원만 반영한 값입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근이며, 근린생활시설과 단독·공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 도시형생활주택이며 건물은 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일은 2011.06.23입니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 178.3㎡, 공시지가는 5,598,000원/㎡입니다.
• 건축. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 4층 면적은 등기사항 44.43㎡와 집합건축물대장 97.43㎡가 상이하다는 감정평가 기재가 있습니다.
• 임대관계. 감정평가 당시 임대관계와 내부구조를 직접 확인하지 못해 외부관찰·탐문 및 건축물현황도 등에 의거한 부분이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 303호 곽보연부터 확인. 전입일 2022.09.16으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하지 않고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 확인 인수 80,000,000원 반영. 현재 배당표상 김민리 보증금은 우선변제 없이 전액 매수인 인수입니다. 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 다른 선순위 전입자도 개별 확인. 천다슬·정원광·이보연·박준수·문예솔·장지연의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 남습니다.
• 배당요구 여부 구분. 천다슬·정원광·오수진·박준수·곽보연·장지연은 배당요구 접수가 확인되지만, 배당요구만으로 모든 인수위험이 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
• 낙찰가 할인만 보지 말 것. 현재 최저가 114,560,000원은 감정가의 64%지만, 확인 인수까지 더하면 194,560,000원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차관계 원자료를 직접 확인해 보증금·확정일자·점유범위를 확정해야 합니다.

맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “얼마를 실제로 떠안는가”가 먼저다

이 사건은 등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 임차·점유관계를 합치면 결론은 전혀 달라집니다. 현재 배당계산만으로도 80,000,000원의 매수인 인수가 잡혀 있고, 현재 최저가와 합친 확인 실질취득은 194,560,000원입니다.

더구나 303호 곽보연을 포함해 말소기준 전 전입자 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 대항력을 확정적으로 단정할 수도, 안전하게 배제할 수도 없는 대항력 가능·미상 영역입니다. 동일 조건의 실거래 자료도 확인되지 않아 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수나 64%라는 할인율보다, 선순위 임차관계의 실제 보증금과 인수액을 먼저 확정해야 하는 고위험형입니다.