서울동부지방법원 2025타경344. 강동구 길동 마이씨티홈 2층 204호로, 공부상 이용상태는 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2023.12.15. 설정된 국민은행 근저당권 86,580,000원입니다. 그 뒤의 디아즈솔루션 근저당권, 서울보증보험 가압류, 우리카드 가압류, 경매개시결정 및 압류는 배당 후 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 임차·점유 관계와 매수인 인수금액입니다.

배당 시나리오는 현재 최저매각가 141,184,000원에서 김민리의 보증금 80,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 경제적 취득부담은 최저가가 아니라 141,184,000원 + 80,000,000원 = 221,184,000원으로 보아야 합니다. 이 금액은 감정가 220,600,000원의 약 100.3%입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심

2011년 우리은행 근저당권은 2021.01.08 해지로 이미 말소됐고, 현재 사건의 말소기준은 2023.12.15 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 디아즈솔루션 근저당권 4,500,000,000원, 서울보증보험 가압류 2건, 우리카드 가압류, 근저당권가처분, 경매개시결정 및 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차·점유 분석 — 실제 조사 임차인 11명

보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며, 조사된 실제 임차·점유자는 11명입니다. 말소기준일은 2023.12.15입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

김민리는 전입일이 2018.05.25로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 80,000,000원이 확인됩니다. 배당계산에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다. 반면 천다슬·정원광·이보연·박준수·곽보연·문예솔·장지연은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

현재 최저매각가는 141,184,000원으로 감정가 220,600,000원의 64%입니다. 그러나 이 사건은 확인된 인수금액 80,000,000원이 있으므로, 최저가만을 기준으로 “감정가보다 36% 싸다”고 해석할 수 없습니다.

현재 실질취득 221,184,000원은 감정가보다 584,000원 높습니다. 별도의 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 현재 확인된 권리부담만 반영해도 감정가 수준을 넘어서는 취득구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,184,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 138,407,424원, 미배당액은 21,420,858,381원, 소유자 잔여는 0원입니다. 김민리 보증금 80,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 부담으로 반영됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개

3회 유찰 시에도 확인 인수를 포함한 실질취득은 192,947,200원, 4회 유찰 시에는 170,357,760원입니다. 다만 이 계산은 숫자로 확인된 김민리 보증금 80,000,000원만 더한 것이며, 선순위 전입·보증금 미상 점유자들의 추가 인수 여부는 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 마이씨티홈은 총 12세대이며 사용승인일은 2011.06.23입니다.
• 입지. 지하철 5호선 길동역 동측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설과 단독·공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 감정평가서상 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 토지면적은 178.3㎡, 공시지가는 5,598,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했으며 외부관찰·인근 탐문·건축물현황도 등에 따라 작성된 것으로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 141,184,000원이 아니라, 확인 인수액을 더한 221,184,000원을 최소 경제적 부담으로 봐야 합니다.
• 김민리 보증금. 배당표상 80,000,000원 전액을 매수인이 인수하므로 입찰가 계산에서 반드시 별도 원가로 더해야 합니다.
• 선순위 전입 7명. 보증금·확정일자 미상 상태이므로 대항력과 실제 인수금액을 확정하기 전에는 80,000,000원이 총 인수액이라고 단정하면 안 됩니다.
• 204호 점유. 김지안은 2024.10.04 전입으로 말소기준 2023.12.15보다 늦어 조사자료상 대항력 없음으로 정리됩니다.
• 후순위 등기. 디아즈솔루션 근저당, 서울보증보험 가압류, 우리카드 가압류, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 있으므로 매각대상 범위를 원문과 대조해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 내부구조가 직접 확인되지 않았으므로 실제 상태가 도면과 다를 가능성을 점검해야 합니다.

맺으며 — “최저가 64%”보다 중요한 숫자는 221,184,000원

이 사건의 가장 큰 착시는 141,184,000원이라는 현재 최저가입니다. 감정가 220,600,000원의 64%라 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 배당표에서 확인되는 김민리 보증금 80,000,000원을 더하면 실질취득은 221,184,000원으로 감정가를 오히려 넘어섭니다.

여기에 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자 중 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 7명이 남아 있습니다. 이들의 대항력과 미배당 보증금은 현재 숫자로 확정할 수 없으므로 확인 인수 80,000,000원 외 추가 인수위험이 남아 있는 구조입니다. 후순위 등기는 소멸하지만 임차인 리스크가 닫히지 않았고, 현재 확인된 취득원가도 감정가 수준을 넘어선다는 점에서 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.