서울동부지방법원 2025타경344. 서울 강동구 길동 마이씨티홈 3층304호로, 공부상 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2023.12.15. 주식회사국민은행 근저당권 81,840,000원입니다. 그 뒤의 주식회사디아즈솔루션 근저당, 서울보증보험 가압류, 우리카드 가압류, 경매개시결정과 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건의 핵심은 후순위 담보권이 아니라 임차인 인수입니다. 304호 김민리는 2018.05.25. 전입했고, 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 80,000,000원, 월세는 70,000원이며, 배당자료상 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 현재 최저가 140,160,000원만 놓고 보면 감정가 64%지만, 인수액을 더하면 실제 부담은 220,160,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 304호 보증금은 인수

2022.11.21. 민간임대주택등기도 등기부에 존재합니다. 말소기준권리보다 앞선 등기이므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다. 한편 2024.10.25. 주식회사디아즈솔루션 근저당권 이후의 가처분·가압류와 경매개시결정·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 11명, 304호 인수액이 핵심

조사상 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인 11명입니다. 다만 이 사건의 매각 대상은 304호이고, 매수인 인수액으로 직접 반영된 임차인은 김민리입니다. 다른 호실 점유자는 호실별로 구분해 봐야 합니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 304호 김민리는 보증금 80,000,000원과 배당자료의 인수판정이 확인되는 경우입니다.

③ 가격 — 140,160,000원이 아니라 220,160,000원을 봐야 한다

현재 회차는 2회 유찰되어 최저매각가가 140,160,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 인수하는 김민리 보증금 80,000,000원을 더하면 실질취득은 220,160,000원입니다. 이는 감정가 219,000,000원의 약 100.5%입니다.

제시된 회차에서는 모두 매각가가 보증금 80,000,000원보다 높아, 실질취득은 각 회차의 매각가에 인수보증금을 더한 금액으로 내려갑니다. 현재 회차에서는 인수액 때문에 실질 부담이 감정가보다 높지만, 추가 유찰 시에는 192,128,000원, 169,702,400원으로 낮아집니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,160,000원 가정)

채권 총액 21,554,525,805원 중 예상배당은 137,397,760원, 미배당은 21,417,128,045원입니다. 김민리 보증금 80,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철5호선 길동역 동측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2011.06.23이며, 위생·급배수·난방·소화전설비가 되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,598,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없다고 평가돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액 우선 계산. 응찰가에 김민리 보증금 80,000,000원을 반드시 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
• 304호 임차관계 확인. 김민리의 전입일 2018.05.25., 보증금 80,000,000원, 월세 70,000원 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 가격자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정 응찰가를 정하지 말고 별도의 최근 거래가격 확인이 필요합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 제시된 3회 유찰 시 실질취득 192,128,000원, 4회 유찰 시 169,702,400원까지 함께 비교해야 합니다.
• 현장 확인. 내부구조는 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못했고 외부관찰·인근 탐문·건축물현황도 등에 의해 작성됐으므로 실제 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “220,160,000원 실질취득”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 219,000,000원의 64%까지 떨어진 최저매각가 140,160,000원이 아닙니다. 실제로 봐야 할 숫자는 220,160,000원입니다. 304호 대항력 임차인 김민리의 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수하기 때문입니다.

후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하더라도 임차보증금 인수는 남습니다. 현재 실질취득은 감정가의 약 100.5%이고 실거래 자료도 없으므로, 2회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 추가 유찰 여부와 304호 임차관계 원본 확인이 이 물건의 핵심입니다.