서울동부지방법원 2025타경344. 강동구 길동 마이씨티홈 2층 201호로, 공부상 도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2023.12.15. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 105,540,000원입니다. 그 뒤의 주식회사디아즈솔루션 근저당권, 서울보증보험 가압류, 우리카드 가압류, 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기권리보다 더 중요한 쟁점은 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 11명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 정원광은 2020.04.20. 전입, 보증금 5,000,000원, 김민리는 2018.05.25. 전입, 보증금 80,000,000원으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에서도 이 두 보증금 합계 85,000,000원은 매수인 인수로 반영됐습니다.

여기에 천다슬·이보연·박준수·곽보연·문예솔·장지연은 말소기준보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자입니다. 따라서 이들을 곧바로 확정적 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 배당·인수 여부를 원문에서 추가 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도

2011년 우리은행 근저당권은 2021.01.08. 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.12.15. 국민은행 근저당권입니다. 2024.10.25. 주식회사디아즈솔루션 근저당권 4,500,000,000원과 그 이후의 가압류·가처분·압류·경매개시결정은 제공된 등기 판단상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 11명

③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

현재 최저가는 142,080,000원입니다. 하지만 확인된 매수인 인수액 85,000,000원을 더하면 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득은 최소 227,080,000원입니다. 이는 감정가 222,000,000원보다 이미 높습니다. 실거래 시세 자료가 확인되지 않는 상황에서, 단순히 감정가의 64%까지 최저가가 떨어졌다는 사실만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.

3회 유찰 시 매각가는 113,664,000원, 4회 유찰 시 90,931,200원으로 내려가지만, 제공된 시나리오에서는 확인된 매수인 인수액 85,000,000원이 그대로 유지됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 위험까지 남아 있으므로, 회차가 내려갈수록 자동으로 안전해지는 구조가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,080,000원 가정)

현재 회차 총 매각대금 142,080,000원은 집행비용 2,789,120원, 국민은행 105,540,000원, 디아즈솔루션 33,750,880원으로 소진됩니다. 확인된 임차보증금 85,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 길동역 동측 인근으로, 근린생활시설과 단독·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 공부상 도시형생활주택이며 철근콘크리트구조 4층 건물, 총 12세대입니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 178.3㎡, 공시지가는 5,598,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 건축. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없으나, 건물 4층 면적은 등기사항전부증명서 44.43㎡와 집합건축물대장 97.43㎡가 상이하다고 감정요항에 기재돼 있습니다.
• 현황. 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못해 외부관찰·인근 탐문·건축물현황도 등을 기준으로 작성됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 말소기준 2023.12.15.보다 앞선 천다슬·정원광·이보연·박준수·곽보연·김민리·문예솔·장지연의 임대차 원문을 확인해야 합니다.
• 보증금 미상자 확인. 특히 천다슬·이보연·박준수·곽보연·문예솔·장지연은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
• 확인 인수액 반영. 정원광 5,000,000원과 김민리 80,000,000원, 합계 85,000,000원을 최저가와 별도로 계산해야 합니다.
• 최저가 착시 경계. 현재 142,080,000원이 아니라 최소 실질취득 227,080,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서 비고의 제시외 건물 포함 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 4층 면적 차이. 등기사항전부증명서 44.43㎡와 집합건축물대장 97.43㎡ 차이의 원인과 영향 범위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 시 처리 내용을 원문과 함께 대조해야 합니다.

맺으며 — “64% 최저가”보다 먼저 봐야 할 85,000,000원과 미상 보증금

이 물건의 핵심은 두 번 유찰돼 142,080,000원까지 내려온 최저가가 아닙니다. 이미 확인된 정원광·김민리의 보증금 85,000,000원을 더하면 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 최소 227,080,000원으로 감정가 222,000,000원을 넘어섭니다.

게다가 말소기준보다 앞선 전입자 가운데 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 여러 명 남아 있습니다. 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점만으로 안전형 물건이라 볼 수 없습니다. 확인 인수 85,000,000원 + 추가 미상 임차위험을 해소하지 못하면 입찰가격을 낮춰도 실질취득비용의 상한을 알기 어렵습니다. 이 사건은 가격보다 임차관계 확정이 먼저입니다.