서울동부지방법원 2025타경344. 서울 강동구 길동 마이씨티홈 4층 401호로, 감정평가상 공부 용도는 도시형생활주택입니다. 감정가 424,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 271,360,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%까지 떨어졌지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금 인수범위가 아직 닫히지 않았다는 것입니다.

말소기준권리는 2023.12.15. 설정된 국민은행 근저당권 189,390,000원입니다. 그 뒤의 디아즈솔루션 근저당, 서울보증보험 가압류, 우리카드 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 별개입니다. 2023.12.15.보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 존재하고, 이 가운데 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 사람은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차권리는 별도

2011년 우리은행 근저당은 2021.01.08. 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.12.15. 국민은행 근저당 189,390,000원입니다. 이후 설정된 디아즈솔루션 근저당 4,500,000,000원과 그 근저당권에 대한 가처분, 서울보증보험 가압류 2건, 우리카드 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 11명, 선순위 전입 다수

실제 조사된 임차인은 11명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 가운데 말소기준일인 2023.12.15.보다 앞서 전입한 사람은 천다슬·정원광·이보연·박준수·곽보연·김민리·문예솔·장지연입니다. 김민리는 보증금 80,000,000원이 확인되고 배당 시나리오에서도 전액 인수가 반영됐습니다. 나머지 선순위 전입자 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 여부와 금액을 확정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 271,360,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액 21,662,075,805원 중 266,760,960원이 배당되고, 미배당은 21,395,314,845원입니다. 김민리 보증금 80,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동, 지하철 5호선 길동역 동측 인근으로 근린생활시설과 단독·공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 용도. 공부상 도시형생활주택이며 철근콘크리트구조 4층 건물의 12세대입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 5,598,000원/㎡, 토지면적 178.3㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·공장설립승인지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없으나 4층 면적은 증축양성화로 등기와 집합건축물대장 수치가 다릅니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 401호 문예솔 보증금 확인. 2022.02.24. 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 본건에서 가장 먼저 확정해야 할 항목입니다.
• 304호 김민리 인수 근거 대조. 배당 시나리오에는 김민리 보증금 80,000,000원 전액 인수가 반영돼 있으나 조사 점유 부분은 304호입니다. 본건 401호와의 대응관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 선순위 전입자 8명 점검. 말소기준 전 전입자 가운데 상당수는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일만으로 인수액을 확정하지 마세요.
• 실질취득가로 판단. 현재 회차는 최저가 271,360,000원이 아니라 확인된 인수 80,000,000원을 더한 351,360,000원을 최소 출발점으로 봐야 합니다.
• 추가 유찰에도 같은 원칙. 3회 유찰 시 297,088,000원, 4회 유찰 시 253,670,400원이 확인된 인수를 반영한 실질취득액이며, 미상 임차보증금은 별도입니다.
• 4층 면적 원본 대조. 등기 44.43㎡와 집합건축물대장 97.43㎡ 차이가 증축양성화에서 발생했습니다. 감정평가서 상세내역을 확인해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수범위는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차보증금

이 물건은 감정가 424,000,000원에서 최저가 271,360,000원까지 두 차례 유찰됐습니다. 하지만 현재 확인된 자료만으로도 김민리 보증금 80,000,000원이 매수인 인수로 반영돼, 실질취득은 최소 351,360,000원으로 올라갑니다. 더구나 본건 401호 문예솔은 2022.02.24. 전입으로 말소기준보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.

등기부상 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 점만 보고 안전형으로 분류하면 안 됩니다. 실제 임차인 11명, 선순위 전입 다수, 본건 401호 보증금 미상, 4층 면적 차이가 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 가격할인보다 먼저 임차보증금의 정확한 범위와 각 호실 점유관계를 확정해야 하는 물건입니다. 권리 정리 전에는 입찰가를 계산할 단계가 아닙니다.