서울동부지방법원 2025타경344. 강동구 길동 마이씨티홈 3층 301호로, 공부상 이용상태는 도시형생활주택이고 사건 용도는 다세대입니다. 권리의 기준점은 2023.12.15. 설정된 국민은행 근저당권 89,420,000원입니다. 그 뒤의 디아즈솔루션 근저당권, 서울보증보험 가압류와 가처분, 우리카드 가압류, 경매개시결정 및 압류는 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 임차·점유 관계입니다. 조사된 실제 임차인은 11명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 말소기준일 2023.12.15.보다 앞선 전입자는 천다슬, 정원광, 이보연, 박준수, 곽보연, 김민리, 문예솔, 장지연 등 8명입니다. 이 중 김민리는 보증금 80,000,000원이 확인되고 배당가정에서 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 다른 선순위 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 점유가 중요하다

2023.12.15. 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 디아즈솔루션의 4,500,000,000원 근저당권과 그 근저당권에 대한 서울보증보험 가처분, 서울보증보험의 두 가압류, 우리카드 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정 및 국의 압류는 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 11명, 선순위 전입 8명

보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 11명으로 봅니다. 다만 전입일만 앞선 상태에서 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 현재 확인되는 확정적 인수액은 배당가정에 반영된 김민리의 80,000,000원입니다.

③ 가격 판단 — 140,160,000원만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 140,160,000원입니다. 하지만 매수인이 인수하는 것으로 계산된 김민리 보증금 80,000,000원을 합치면 현재 회차의 최소 확인 실질취득액은 220,160,000원입니다. 이는 감정가 219,000,000원보다 1,160,000원 높습니다.

실거래 가격 자료가 없어 현재 실질취득액을 주변 시세와 직접 대조할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 현재 회차는 확인된 인수액만 합쳐도 감정가를 넘어섭니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,160,000원 가정)

현재 가정에서 채권자 총 청구액은 21,562,105,805원, 채권자 총 배당액은 137,397,760원, 미배당은 21,424,708,045원입니다. 김민리 보증금 80,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 동측 인근이며, 근린생활시설과 단독·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 12세대로 기재돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 178.3㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,598,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했다는 감정평가상 기재가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김민리 80,000,000원 인수 확인. 현재 배당가정에서는 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 전액을 매수인이 인수합니다.
• 선순위 전입자 보증금 확인. 천다슬·정원광·이보연·박준수·곽보연·문예솔·장지연의 보증금과 확정일자를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 301호 점유 확인. 301호 오수진은 2024.08.19. 전입, 2025.07.25. 배당요구로 조사돼 있으며 말소기준보다 후순위입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 현재 회차는 최저가 140,160,000원이 아니라 최소 확인 실질취득 220,160,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오도 인수 포함. 3회 유찰 시 최소 확인 실질취득은 192,128,000원, 4회 유찰 시 169,702,400원이며 추가 미상 임차보증금은 별도입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 최저가”보다 중요한 것은 인수액이다

이 사건은 감정가 219,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 140,160,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 저가 매수라고 볼 수 없습니다. 확인된 김민리 보증금 80,000,000원을 합치면 현재 최소 실질취득액은 220,160,000원으로 이미 감정가보다 높습니다.

게다가 말소기준일보다 앞선 전입자가 8명이고, 김민리를 제외한 여러 선순위 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재의 80,000,000원 인수는 확정적으로 보이는 위험의 전부가 아니라 현재 확인된 최소치로 다루는 것이 맞습니다. 후순위 등기는 정리되지만 임차관계는 닫히지 않았습니다. 등기는 비교적 단순하나, 임차·인수 위험 때문에 입찰 난도는 높습니다.