수원지방법원 2024타경67124. 오산시 오산동 612-31, 성호대로28번길 6의 10층 건물 내 2층 201호입니다. 감정평가 이용상태상 기호 1-8은 다세대주택, 기호 9-12는 오피스텔로 이용 중이며, 본건 사건의 용도는 다세대로 표시돼 있습니다. 사용승인일은 2016.09.20입니다.
권리분석의 기준은 2024.02.06 접수된 김문수의 채권최고액 150,000,000원 근저당권입니다. 2016.10.12 새서울신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있어 현재 말소기준으로 계산되지 않았습니다. 이후 2024.04.25 새서울신용협동조합의 임의경매개시결정과 2024.09.06 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
하지만 등기가 소멸하는 것과 임차보증금 반환의무가 모두 사라지는 것은 별개입니다. 임차권자 김연실의 등기에는 임대차계약일 2022.12.31, 점유개시일 2023.01.10, 주민등록일 2023.01.13, 임차보증금 78,750,000원, 확정일자 2024.05.02가 기재돼 있습니다. 점유와 주민등록은 말소기준보다 앞서고 확정일자는 뒤이므로, 배당 후 남는 보증금의 매수인 승계 가능성을 반드시 계산해야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로28번길 6, 2층201호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 10층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 성민정 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새서울신용협동조합 / 656,347,042원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 김문수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.15 등기 · 2019.04.25 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차보증금이 핵심
② 201호 임차인·점유관계
| 성명 | 호실 | 전입·주민등록 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YAN XINGLYU | 201호 | 2024.01.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| YAN SHOU | 201호 | 2023.02.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| JIN LIANSHI | 201호 | 2023.01.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 중국인 김연실 | 전유부분 전부 | 2023.01.13 | 78,750,000원 | 2024.05.02 | 선행 요건 확인 | 말소기준 후 확정일자 | 미배당분 가능 |
김연실 임차권등기에는 임대차계약일 2022.12.31, 점유개시일 2023.01.10, 주민등록일 2023.01.13, 확정일자 2024.05.02가 기재돼 있습니다. 다른 201호 전입자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 독립 임차인 여부와 승계액을 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 148,000,000원만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 148,000,000원입니다. 다만 김연실의 보증금 78,750,000원이 전액 미배당되어 매수인에게 승계된다고 단순 가정하면, 낙찰가와 보증금을 합친 부담은 226,750,000원입니다. 여기에 201호의 다른 전입자들이 별도의 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우 추가 승계위험이 남습니다.
실거래 비교보다 먼저 해결해야 할 문제가 임차보증금입니다. 현재 확인되는 가격지표만으로 “신건이라 싸다”거나 “감정가 대비 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 최저가보다 실질취득액 확정이 선행돼야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 2. 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 145,128,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오상 김문수 근저당 미배당액은 4,872,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 임차보증금의 실제 배당액과 매수인 승계액 판단은 별도로 해야 합니다.
⑤ 신청채권과 배당 구조 체크
신청채권자는 새서울신용협동조합이고 청구액은 656,347,042원입니다. 반면 현재 제시된 배당 시나리오에서는 신청채권자 지급액이 0원으로 계산되고, 김문수의 2024.02.06 근저당에 145,128,000원이 배당되는 구조입니다.
등기부에는 2016.10.12 새서울신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2024.09.27에는 해당 1번 근저당권 이전 및 근질권설정 기록도 존재합니다. 신청채권과 배당순위의 연결관계는 등기부 원문과 배당요구·채권계산서의 실제 내용을 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 ‘성산초등학교’ 남서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·노변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 지하철 1호선 오산역과 북측 주간선도로가 도보 약 10여분 거리에 있고 대로변에 시내버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물, 사용승인일 2016.09.20. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,163,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·상대보호구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.11.20부터 2028.11.19까지입니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김연실 배당액부터 확정. 보증금 78,750,000원 중 실제 배당액과 미배당 승계액을 배당순위·최우선변제 여부까지 포함해 다시 계산해야 합니다.
- 201호 전입자 관계 확인. YAN XINGLYU, YAN SHOU, JIN LIANSHI가 각각 독립 임차인인지, 동일 임대차의 세대원인지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 위 3명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력·우선변제·승계액을 단정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 매수인에게 영향을 주는 사항이 있는지 확인하세요.
- 신청채권 구조 대조. 신청채권자 새서울신용협동조합의 청구액 656,347,042원과 배당 시나리오상 지급 0원의 관계를 채권계산서·등기부 원문에서 점검하세요.
- 신건 가격 착시 경계. 최저가 148,000,000원은 임차보증금 승계를 반영한 실질취득액이 아닙니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘낙찰가’가 아니라 ‘미배당 보증금’
이 물건은 0회 유찰의 신건이고 최저매각가는 148,000,000원입니다. 하지만 권리분석의 중심은 가격표가 아닙니다. 201호에는 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들이 있고, 김연실의 임차권등기에는 78,750,000원의 보증금과 2023.01.10 점유개시·2023.01.13 주민등록이 명시돼 있습니다.
현재 배당 시나리오대로라면 매각대금은 집행비용과 김문수 근저당 배당만으로 소진됩니다. 김연실 보증금이 전액 미배당된다고 단순 합산하면 낙찰가 148,000,000원에 78,750,000원을 더한 226,750,000원이 됩니다. 여기에 다른 전입자들의 독립 임대차가 확인되면 추가 위험도 남습니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 사건이 아니며, 입찰 전 임차인별 배당·승계액을 확정하는 것이 먼저입니다.
