* 인수 0원은 제공된 배당계산을 전제로 한 값입니다. 선순위 근저당의 실제 말소 여부, 임차권의 우선순위 및 매각물건명세서상 인수 조건은 별도로 확정해야 합니다.

수원지방법원 2024타경67124. 경기도 오산시 오산동 소재 다세대주택 2층 202호입니다. 소유자는 성민정이며, 새서울신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 656,347,042원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가보다 권리의 선후관계입니다. 2024.02.06 설정된 김문수 근저당이 말소기준권리로 표시되어 있고, 그보다 앞선 임차권자 정현미의 전입 및 확정일자가 확인됩니다. 그러나 2016년 설정된 새서울신용협동조합 근저당은 이미 말소된 것으로 표시된 반면, 그 근저당에 대한 후속 이전·근질권 설정 기록도 존재합니다. 실제 등기 상태에 따라 배당순위와 인수 판단이 달라질 수 있으므로 권리관계의 원본 대조가 선행되어야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 근저당 이력

김문수의 2024.02.06 근저당은 제공된 권리분석에서 말소기준으로 지정되어 있으며, 매각으로 소멸할 권리로 표시되어 있습니다. 2024.04.25 임의경매개시결정과 2025.06.26 정현미 임차권등기 역시 그 이후 등기입니다. 다만 임차권등기보다 앞서 발생한 임차인의 대항력 및 우선변제권은 등기일만으로 판단할 수 없습니다. 실제 전입·점유·확정일자와 배당 결과를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 정현미 보증금 7,700만원

본건 202호에 직접 연결되는 임차권자는 정현미 1명입니다. 임대차계약일은 2023.03.10, 점유개시일은 2023.04.03, 전입일과 확정일자는 모두 2023.04.04입니다. 2024.02.06 김문수 근저당보다 먼저 전입한 것으로 확인되며, 배당요구도 접수되어 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

제공된 배당계산은 집행비용을 우선 공제한 뒤 임차인 정현미에게 보증금 전액을 배당하고, 남은 금액을 김문수 근저당에 배당하는 구조입니다.

채권액은 제공된 배당계산상 금액입니다. 김문수 근저당은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권자 배당 0원 및 선순위 근저당 기록의 정합성을 별도로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 확대된다

현재 신건 최저매각가는 137,000,000원입니다. 제공된 회차별 계산에 따르면 1회 유찰 시 109,600,000원, 2회 유찰 시 87,680,000원으로 최저매각가가 낮아집니다. 각 회차에서 임차보증금 전액 배당을 전제로 근저당 채권자에게 돌아가는 금액과 미배당액은 다음과 같습니다.

* 인수액은 제공된 시나리오상 계산값으로, 권리순위와 임차인의 실제 배당 결과가 확인된다는 전제가 필요합니다. 유찰 시나리오는 예정 매각 결과가 아닙니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 근거 확인 필요

본건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 137,000,000원입니다. 그러나 본건 202호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 확인된 면적 기준도 본건과 직접 일치하는 비교표본으로 확정되지 않았으므로, 주변의 다른 면적·다른 용도 물건 가격을 본건 시세로 대체해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 오산동 성산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·노변 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 지하철 1호선 오산역이 도보 약 10여 분 거리에 있습니다. 북측 주간선도로까지도 도보 약 10여 분이 소요되고, 대로변 시내버스 정류장이 소재합니다.
• 건물. 2016.09.20 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 마감 등으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측 약 6m 포장도로와 접하며, 토지는 인접도로와 등고평탄한 사다리형입니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 성장관리권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19로 기재되어 있습니다. 실제 해당 호수의 거래에 적용되는 허가 요건은 별도 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 경매 후 등록 및 의무의 존속 여부를 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 대상 건물은 다세대주택과 오피스텔이 혼재하며, 동일 물건에 대한 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 재매각 가능성과 적정 가격은 추가 거래사례 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 원본 확인. 2016.10.12 새서울신용협동조합 근저당의 실제 말소 여부와 2024.09.27 근저당권 이전·근질권 설정 기록의 효력을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2024.02.06 김문수 근저당이 실제 말소기준인지, 선행 권리가 존재하는지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 임차인 배당 확인. 정현미의 보증금 77,000,000원이 실제로 전액 배당되는지, 전입·점유의 연속성과 우선변제 순위 및 배당요구의 효력을 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당 확인. 새서울신용협동조합의 청구액은 656,347,042원이나 제공된 배당계산상 배당액은 0원입니다. 채권 이전 및 담보권 관계와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 대상 호수 구분. 경매 대상은 202호입니다. 다른 호수의 전입자와 본건 임차인을 혼동하지 않도록 전유부분 표시, 현황조사서, 임대차 관계를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 이후 적용될 의무가 있는지 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 용도·유사 면적의 최근 거래를 확인한 뒤 감정가 137,000,000원과 비교해야 합니다. 다른 호수나 오피스텔의 가격을 그대로 적용하지 않아야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기의 존재만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 미납 관리비와 체납 공과금 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당 관련 문서를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — 배당표상 인수 0원, 최종 권리 확인은 필요

이 사건의 핵심은 임차보증금 배당과 선순위 근저당의 실제 효력입니다. 정현미의 보증금 77,000,000원은 현재 배당계산에서 전액 배당될 것으로 예상되며, 그 전제에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2016년 새서울신용협동조합 근저당의 말소 표시와 이후 권리이전·근질권 설정 기록 사이의 관계가 확인되지 않았습니다. 신청채권자 배당액도 별도 검토가 필요합니다. 여기에 본건과 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 최저매각가 137,000,000원의 가격 경쟁력까지 판단하기는 어렵습니다. 선순위 근저당의 실제 말소 여부, 임차인의 배당순위, 경매 후 존속할 권리 및 최신 매각조건을 확인하는 것이 우선입니다. 권리관계가 정리된 뒤 실거래 시세와 실질취득비용을 비교해야 본건의 입찰 타당성을 판단할 수 있습니다.