수원지방법원 2024타경67124. 대상은 경기도 오산시 성호대로28번길 6, 4층402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 건물은 기호에 따라 다세대주택과 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 최저가가 아니라 402호 임차권자의 보증금 인수입니다. 김인혁은 2020.11.20 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 77,170,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.02.06 김문수 근저당보다 전입이 빠르며, 배당 가정에서도 이 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
현 회차 최저가 138,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 낙찰대금 외에 77,170,000원의 보증금 부담이 남아 실질취득은 215,170,000원이 됩니다. 1회 유찰 시에도 실질취득은 187,570,000원, 2회 유찰 시에는 165,490,000원입니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수금 77,170,000원은 별도로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로28번길 6, 4층402호 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 근린시설 · 다세대주택 및 오피스텔 이용 건물 |
| 대상 면적 | 27.73㎡ |
| 소유자 | 성민정 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새서울신용협동조합 / 656,347,042원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 402호 임차권 인수가 핵심
제시된 말소기준권리는 2024.02.06 김문수 근저당권으로 채권최고액은 150,000,000원입니다. 이후 2024.04.25 임의경매개시결정과 2024.06.19 김인혁 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기 자체의 소멸과 임차보증금 반환의무 인수는 별개입니다. 김인혁의 전입·점유는 2020.11.20로 말소기준보다 앞서고, 배당 가정상 우선변제 없이 77,170,000원 전액이 매수인 인수로 반영됩니다.
② 임차·점유 현황 — 402호는 김인혁 확인
현황조사 등에 확인된 전입·임차 관련 인원은 여러 호수에 걸쳐 있습니다. 대상 402호로 명시된 임차권자는 김인혁이며, 나머지는 201호·202호·301호·302호·401호·501호·601호·701호·801호·901호 등 다른 호수로 기재돼 있습니다. 대상 호수와 다른 전입자는 402호 인수금과 합산하지 않습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| YAN XINGLYU | 201호 | 2024.01.23 | 미상 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| YAN SHOU | 201호 | 2023.02.03 | 미상 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| JIN LIANSHI | 201호 | 2023.01.13 | 미상 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| 정현미 | 202호 | 2023.04.04 | 미상 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| 임석범 | 301호 | 2022.10.18 | 미상 | 대항력 있음 배당요구 |
| 고우성 | 302호 | 2020.10.27 | 미상 | 대항력 있음 배당요구 |
| 김세영 | 401호 | 2021.10.29 | 미상 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| 김인혁 | 402호 전부 | 2020.11.20 | 77,170,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 77,170,000원 인수 |
| HAN XUELIAN | 501호 | 2019.12.18 | 미상 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| ZHENG JUN | 501호 | 2024.01.22 | 미상 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| PIAO LONGZE | 501호 | 2023.04.25 | 미상 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| JIN HONGHUA | 601호 | 2024.03.10 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| JIN CHUNZI | 601호 | 2024.03.10 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| JIN ZHEXING | 601호 | 2024.03.10 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 강민 | 701호 | 2018.10.17 | 미상 | 대항력 있음 배당요구 |
| 김상국 | 801호 | 2023.11.20 | 미상 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| 이보미 | 801호 | 2023.11.20 | 미상 | 대항력 있음 보증금 미상 |
| 박세은 | 901호 | 2020.06.29 | 미상 | 대항력 있음 배당요구 |
| 정승기 | 901호 | 2022.03.14 | 미상 | 대항력 있음 보증금 미상 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 7,717만원을 별도로 더해야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 138,000,000원 | 77,170,000원 | 215,170,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 110,400,000원 | 77,170,000원 | 187,570,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,320,000원 | 77,170,000원 | 165,490,000원 |
현재 회차의 실질취득 215,170,000원은 감정가 138,000,000원보다 77,170,000원 높습니다. 1회 유찰 시에도 실질취득은 187,570,000원으로 감정가를 웃돌고, 2회 유찰 시 실질취득 165,490,000원 역시 감정가보다 높습니다. 비교 가능한 실거래 가격 수치가 확인되지 않아 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없지만, 최저가만 기준으로 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 인수 · 임차인 김인혁 보증금 | 77,170,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 135,268,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 14,732,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김인혁 보증금 77,170,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다. 현 회차 배당 가정에서 집행비용 2,732,000원과 김문수 근저당 135,268,000원으로 매각대금 138,000,000원이 소진되고, 근저당에는 14,732,000원의 미배당이 발생합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·노변근린생활시설이 혼재하며 주거지 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 지하철 1호선 오산역과 북측 주간선도로까지 도보 약 10여분, 대로변 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2016.09.20입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비를 갖췄습니다.
- 이용. 감정평가에서는 기호 1-8은 다세대주택, 기호 9-12는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐고, 사건 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,163,000원/㎡, 토지면적은 170.7㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역·성장관리권역·상대보호구역 등이 포함돼 있습니다.
- 도로·형상. 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현 회차 낙찰가 138,000,000원에 김인혁 보증금 77,170,000원을 더해 215,170,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 김인혁은 2020.11.20 전입·점유, 임차보증금 77,170,000원으로 기재돼 있으며 배당 가정에서는 전액 매수인 인수입니다.
- 다른 호수 전입자 구분. 현황조사에 다수 전입자가 있으나 대부분 201호·202호·301호 등 다른 호수입니다. 402호 권리와 혼동해 보증금을 합산하거나 반대로 김인혁 보증금을 누락하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도·이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 건물은 다세대주택·오피스텔로 이용되고 있으며, 김인혁 임차권은 402호 전부를 주거로 표시합니다. 현장 이용상태와 공부를 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로 주변 유사 면적·용도 거래를 별도로 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — “1.38억 낙찰”이 아니라 “2.15억 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 분명합니다. 최저매각가는 138,000,000원이지만, 402호 김인혁의 보증금 77,170,000원이 매수인에게 인수되는 구조라 현재 회차 실질취득은 215,170,000원입니다. 1회 유찰 뒤에는 187,570,000원, 2회 유찰 뒤에도 165,490,000원입니다. 실거래 시세 수치가 확인되지 않은 상태에서 이를 싸다고 평가할 근거는 없으며, 특히 신건에서는 실질취득이 감정가의 155.9%에 이릅니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수보증금’으로 판단해야 하는 인수형 경매입니다.
