수원지방법원 2024타경67124. 오산시 오산동 성호대로28번길 6의 4층 401호 다세대 물건입니다. 현재 등기상 말소기준은 2024.02.06 김문수 근저당권 150,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021년 김세영의 전입·확정일자와 2024.12.19 임차권등기가 존재하지만, 현재 매각가 가정에서는 김세영 보증금 73,500,000원이 우선변제로 전액 배당되어 미배당 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리관계가 단순한 사건은 아닙니다. 갑구에는 2022.11.15 민간임대주택등기가 있고, 김세영은 임차권자이면서 2024.05.27 가압류 채권자로도 등재되어 있습니다. 분석자료에도 김세영에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 표시되어 있으므로, 임대차계약과 보증금 지급 관계는 매각물건명세서·임대차계약서 등 원본 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로28번길 6, 4층401호 |
| 용도 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 · 사용승인일 2016.09.20 |
| 소유자 | 성민정 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새서울신용협동조합 / 656,347,042원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 배당이 핵심
등기상 2016.10.12 새서울신용협동조합 근저당권 840,000,000원은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.02.06 김문수 근저당권 150,000,000원입니다. 김세영은 그보다 앞선 2021.10.29 주민등록과 2021.10.07 확정일자를 갖고 있어 우선변제권 행사 구조에 들어가며, 2024.12.19 임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세영 | 전유부분 전부 | 2021.10.29 | 2021.10.07 | 73,500,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
현황조사에는 201호·202호·301호·302호·402호·501호·601호·701호·801호·901호의 전입자도 기재되어 있습니다. 이들은 표시된 호실이 401호와 달라 401호의 임차보증금이나 인수액에 합산하지 않았습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 149,000,000원이고 아직 유찰이 없습니다. 제공된 동일 면적 실거래 비교기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 이 사건은 권리와 배당 구조를 먼저 확인하고, 별도의 시세 원본과 비교해 응찰가를 정해야 하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 김세영 보증금 | 73,500,000원 | 73,500,000원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 72,614,000원 |
| 3. 가압류 · 김세영 | 11,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김세영 임차보증금 73,500,000원이 전액 배당되고, 김문수 근저당권에는 72,614,000원이 배당됩니다. 채권자 청구 기준 미배당액은 88,886,000원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 149,000,000원 | 72,614,000원 | 88,886,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 119,200,000원 | 43,231,200원 | 118,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 95,360,000원 | 19,743,520원 | 141,756,480원 | 0원 |
제시된 모든 회차에서 김세영 보증금이 먼저 배당되는 구조여서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 유찰에 따라 감소하는 것은 매수인 인수액이 아니라 후순위 채권자에게 돌아가는 배당액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·노변근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량출입 가능, 오산역과 북측 주간선도로까지 도보 약 10여분이며 대로변 시내버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·상대보호구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 1,163,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김세영 임대차 원본 확인. 임차권등기·전입·확정일자·보증금 73,500,000원의 실제 계약 및 지급관계를 확인하세요.
- 관계인 여부 확인. 김세영은 임차권자와 가압류 채권자로 동시에 표시되고 관계인 가능성 경고가 있으므로 원인서류를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인하세요.
- 신청채권자 배당 구조 확인. 새서울신용협동조합 청구액 656,347,042원과 배당 시나리오상 신청채권자 배당 0원의 관계를 사건기록에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가는 감정가와 동일한 149,000,000원입니다. 최근 실거래 원본과 비교하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 권리의 실체 확인
현재 배당 시나리오만 보면 이 물건은 김세영의 선순위 임차보증금 73,500,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 하지만 등기상 민간임대주택 표시가 있고, 김세영이 임차권자와 가압류 채권자로 함께 등장하며 관계인 가능성 경고도 존재합니다. 또한 신청채권자 새서울신용협동조합의 청구액 656,347,042원과 배당 구조는 사건 원본과의 대조가 필요합니다. 가격 측면에서도 현재는 감정가 149,000,000원이 그대로 최저가인 신건이고 실거래 비교기준이 확인되지 않으므로, 권리 원본 확인과 시세 검증을 끝낸 뒤 응찰 여부를 판단해야 할 사건입니다.
