🏷️ 137,000,000원 🧾 인수 91,500,000원 💰 실질취득 228,500,000원 👤 302호 임차인 1명
수원지방법원 2024타경67124. 오산시 오산동 소재 3층 302호 다세대 물건입니다. 감정가는 137,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 137,000,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다. 302호 전부에 대해 고우성이 주거 임차권을 갖고 있고, 주민등록·점유개시일은 2020.10.27로 현재 말소기준권리인 김문수 근저당권의 설정일 2024.02.06보다 앞섭니다.
고우성의 임차보증금은 91,500,000원입니다. 등기 내용에는 최초 87,150,000원에 대해 2020.10.12 확정일자, 2022.09.23 증액된 4,350,000원에 대한 확정일자가 기재되어 있습니다. 다만 이 사건 배당 시뮬레이션은 고우성에게 우선변제권이 없는 것으로 처리하여 배당액을 0원, 보증금 91,500,000원을 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 가격 판단은 137,000,000원이 아니라 228,500,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로28번길 6, 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.73㎡ · 10층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 성민정 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 새서울신용협동조합 / 656,347,042원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 김문수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 | 2016.09.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금이 핵심
등기상 2016.10.12 새서울신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 분석상 말소기준은 2024.02.06 김문수의 150,000,000원 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 2024.07.19 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 고우성의 실제 주민등록·점유개시는 2020.10.27로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 순위만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
② 302호 임차인 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고우성 | 302호 전부 · 주거 | 2020.10.27 | 91,500,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 해당 없음 |
본건 302호 기준 실제 임차인은 고우성 1명입니다. 보증금 대위·승계를 한 보증기관 신고가 아니라 실제 임차권자이며, 보증금 중복 합산 문제도 없습니다. 배당요구는 2024.07.19 접수되어 있으나, 배당 계산에서는 고우성에게 배당되는 금액을 0원으로 두고 보증금 전액을 매수인 인수로 처리했습니다.
③ 회차별 비용 구조 — 유찰돼도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 137,000,000원 | 91,500,000원 | 228,500,000원 | 15,718,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 109,600,000원 | 91,500,000원 | 201,100,000원 | 42,734,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 87,680,000원 | 91,500,000원 | 179,180,000원 | 64,298,240원 |
이 사건은 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 91,500,000원 인수 부담이 그대로 남는 구조입니다. 특히 2회 유찰 시 매각가는 87,680,000원으로 보증금보다 낮아지지만, 이 사건 배당 계산은 임차인에게 배당하지 않고 보증금 전액을 인수시키므로 실질취득은 179,180,000원입니다. 따라서 최저가 하락폭만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 인수 · 임차인 고우성 보증금 | 91,500,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 134,282,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김문수 근저당권에 134,282,000원이 배당되고 15,718,000원이 미배당으로 남습니다. 고우성의 보증금 91,500,000원은 매각대금 배당에서 제외되고 매수인 인수로 계산되었습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 기호 1-8은 다세대주택, 기호 9-12는 오피스텔로 이용 중이며 본건의 사건 용도는 다세대입니다.
- 입지. 오산동 성산초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·노변 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선 오산역과 북측 주간선도로가 있으며, 대로변 시내버스 정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 2016.09.20 사용승인, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지이며 동측 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,163,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 재확인. 302호 고우성 보증금 91,500,000원의 대항력과 인수 범위를 매각물건명세서 및 임차권등기 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 신건 기준 137,000,000원이 아니라 인수액을 더한 228,500,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 유찰 시에도 인수액 확인. 1회 유찰 시 실질취득 201,100,000원, 2회 유찰 시 179,180,000원으로 계산됩니다.
- 시세 검증. 동일 면적 실거래 비교자료가 없으므로 오산동 27.73㎡ 전후 다세대의 실제 거래·매물 수준을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가 당시 건물 일부에 전입세대가 확인되었고 세부 임대관계 재확인이 필요하다고 기재되어 있으므로, 본건 302호의 현 점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제 등은 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “신건 1.37억”이 아니라 “실질 2.285억”으로 봐야 한다
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 감정가 137,000,000원이 아니라 임차보증금 91,500,000원입니다. 고우성은 2020.10.27부터 302호를 점유·전입한 것으로 기재되어 있고, 이는 2024.02.06 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 배당 시뮬레이션은 이 보증금을 임차인에게 배당하지 않고 전액 매수인에게 인수시키므로, 신건 기준 실질취득은 228,500,000원입니다.
실거래 비교자료가 없는 상황에서 최저가 137,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시에도 201,100,000원, 2회 유찰 시에도 179,180,000원의 실질 부담이 남습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 총 취득비용을 실제 주변 시세와 비교하는 것입니다.
