수원지방법원 2024타경67124. 오산시 오산동 612-31, 성호대로28번길 6의 3층 301호 다세대주택입니다. 소유자는 성민정이고, 건물은 2016.09.20 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 본건의 말소기준권리는 2024.02.06 접수된 김문수 명의 근저당권 채권최고액 150,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 등기된 임차권자 임석범입니다. 임대차계약일은 2022.09.16, 점유개시일은 2022.10.16, 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.10.18이며 보증금은 76,500,000원입니다. 배당요구도 2024.05.10 접수되어 현재 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 전액이 근저당권자보다 먼저 배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로28번길 6, 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 29.86㎡ |
| 소유자 | 성민정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새서울신용협동조합 / 656,347,042원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 김문수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.15 접수 · 2019.04.25 민간임대주택 등록 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
본건 301호에서 직접 확인되는 실제 임차인은 임석범 1명입니다. 현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 전입자도 확인되지만, 201호·202호·302호·401호·402호·501호· 601호·701호·801호·901호는 본건 301호와 호실이 다르므로 본건 보증금에 합산하지 않았습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임석범 | 전유부분 전부 | 76,500,000원 | 2022.10.18 / 2022.10.18 | 2024.05.10 | 대항력 有 우선변제 有 보증승계·대위 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 신건 감정가와 최저가가 같다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 148,000,000원입니다. 제공된 경매 시나리오는 1회 유찰 시 118,400,000원, 2회 유찰 시 94,720,000원입니다.
이 사건에서는 가격의 핵심을 단순한 최저가 할인율보다 임차보증금 배당과 실제 인수액과 함께 봐야 합니다. 현재 회차와 제공된 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으므로, 각 시나리오의 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다. 다만 감정가 또는 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 임석범 보증금 | 76,500,000원 | 76,500,000원 |
| 2. 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 68,628,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 148,000,000원 가정에서는 집행비용 2,872,000원, 임석범 보증금 76,500,000원, 김문수 근저당 68,628,000원 순으로 배당되어 매각대금이 모두 소진됩니다. 김문수 근저당 미배당액은 81,372,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물의 기호 1-8은 다세대주택, 기호 9-12는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 성산초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·노변근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선 오산역이 있으며, 북측 주간선도로와 대로변 시내버스 정류장도 도보 약 10여분 거리입니다.
- 건물. 2016.09.20 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물로, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 성장관리권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 동측 약 6미터 포장도로와 접합니다. 토지면적은 170.7㎡, 공시지가는 1,163,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 8세대 규모이고 본건 전용면적은 29.86㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임석범 보증금 전액배당 여부. 현재 계산은 76,500,000원 전액 배당을 전제로 인수 0원입니다. 실제 배당순위가 바뀌는 세금·최우선변제 등이 있는지 최종 확인이 필요합니다.
- 대항력 임차권. 전입·확정일자 2022.10.18은 말소기준권리 2024.02.06보다 빠릅니다. 실제 미배당이 발생하면 잔액 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 다른 호실 전입자와 구분. 현황조사상 다수 전입자가 있으나 본건은 301호입니다. 301호 권리와 다른 호실의 전입관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 신청채권자 권리관계. 청구액 656,347,042원에 비해 현재 시뮬레이션의 신청채권자 배당은 0원입니다. 1번 근저당의 말소·이전·근질권 기록을 최신 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 접수된 민간임대주택등기가 존재하므로, 매각 시점의 매각물건명세서와 관련 기록을 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 현재는 감정가와 최저가가 같은 148,000,000원 신건입니다. 최저가 자체만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래가격과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 현재 배당가정의 인수는 0원”
이 사건은 임차인이 없는 단순 경매가 아닙니다. 본건 301호에는 보증금 76,500,000원의 대항력 임차인 임석범이 있고, 전입·확정일자가 말소기준근저당보다 빠릅니다. 다만 현재 최저가 148,000,000원 배당 가정에서는 임차보증금이 전액 변제되므로 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 핵심은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 위험하다”도 아니고, “인수 0원이니 완전히 단순하다”도 아닙니다. 실제 배당에서 임차보증금 전액 변제가 유지되는지, 새서울신용협동조합의 청구와 종전 근저당권 이전·근질권 관계가 최신 등기 및 집행기록과 일치하는지를 확인해야 합니다. 가격 면에서는 감정가와 최저가가 동일한 신건이므로 경매가격 자체만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 이 물건의 출발점입니다.
