수원지방법원 2024타경67124. 경기도 오산시 성호대로28번길 6, 8층801호 다세대 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 278,000,000원으로 같고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 성민정이며, 경매개시결정 채권자는 새서울신용협동조합입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 임차인 인수 구조입니다.
말소기준권리는 2024.02.06 설정된 김문수의 근저당권으로, 채권최고액은 150,000,000원입니다. 그런데 801호에는 2023.11.20 전입한 이보미가 확인되고, 김상국 역시 주민등록일자가 2023.11.20이며 임차보증금 130,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 김상국은 배당계산상 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 보증금 전액이 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로28번길 6, 8층801호 |
| 물건종류 | 다세대 · 10층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 성민정 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새서울신용협동조합 / 656,347,042원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 김문수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 | 2016.09.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 임차권등기가 핵심
2016.10.12 새서울신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2024.02.06 김문수 근저당권입니다. 이보다 앞선 전입자가 다수 확인되며, 특히 목적물 801호의 이보미는 2023.11.20 전입으로 표시되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력에 따른 인수금액을 확정할 수 없습니다.
김상국은 2023.10.18 임대차계약, 2023.11.20 주민등록, 2023.11.04 점유개시, 2023.10.18 확정일자, 임차보증금 130,000,000원으로 등기되어 있습니다. 2025.11.04 임차권등기가 이루어졌고, 배당계산에서는 우선변제권 없이 130,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 801호는 별도 확인이 필수
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YAN XINGLYU | 201호 | 2024.01.23 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| YAN SHOU | 201호 | 2023.02.03 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| JIN LIANSHI | 201호 | 2023.01.13 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 정현미 | 202호 | 2023.04.04 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 임석범 | 301호 | 2022.10.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 고우성 | 302호 | 2020.10.27 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김세영 | 401호 | 2021.10.29 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김인혁 | 402호 | 2020.11.20 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| HAN XUELIAN | 501호 | 2019.12.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG JUN | 501호 | 2024.01.22 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LONGZE | 501호 | 2023.04.25 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| JIN HONGHUA | 601호 | 2024.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN CHUNZI | 601호 | 2024.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHEXING | 601호 | 2024.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민 | 701호 | 2018.10.17 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이보미 | 801호 | 2023.11.20 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 박세은 | 901호 | 2020.06.29 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 정승기 | 901호 | 2022.03.14 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김상국 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.11.20 | 130,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
③ 실질취득 구조 — 최저가가 곧 취득원가가 아니다
| 현재 회차 매각가 | 278,000,000원 |
|---|---|
| 김상국 인수보증금 | 130,000,000원 |
| 알려진 실질취득액 | 408,000,000원 |
| 1회 유찰 시 매각가 | 222,400,000원 |
| 1회 유찰 시 알려진 실질취득 | 352,400,000원 |
| 2회 유찰 시 매각가 | 177,920,000원 |
| 2회 유찰 시 알려진 실질취득 | 307,920,000원 |
김상국 보증금은 현재 최저매각가보다 작으므로, 이번 회차에서는 매각가와 인수보증금을 더한 408,000,000원이 알려진 실질취득액입니다. 1회 유찰 시에는 352,400,000원, 2회 유찰 시에는 307,920,000원으로 내려갑니다. 다만 이 계산에도 이보미의 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 인수 · 임차인 김상국 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,308,000원 |
김상국 보증금 130,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 도넛 차트의 매각대금 배분과 별도로 130,000,000원의 인수부담을 계산해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 성산초등학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·노변근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 오산역과 북측 주간선도로가 도보 약 10여분 거리에 있으며, 대로변에 시내버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2016.09.20입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호 1-8은 다세대주택, 기호 9-12는 오피스텔로 이용 중이며 사건 용도는 다세대입니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,163,000원/㎡, 토지면적은 170.7㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 임대관계. 전입세대확인서 발급 당시 일부 전입세대가 확인되었고 세부 임대관계는 재확인이 필요한 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김상국 인수액 반영. 최저가 278,000,000원에 알려진 인수보증금 130,000,000원을 별도로 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 801호 이보미 보증금 확인. 2023.11.20 전입으로 말소기준권리보다 빠르며 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 남습니다.
- 임차권등기 원본 대조. 김상국의 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자와 실제 점유관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 현재 확인 가능한 비교 실거래 금액이 없어 278,000,000원 또는 실질취득액의 가격 적정성을 판단할 근거가 부족합니다.
- 배당표와 인수는 별개. 채권자 미배당이 0원이어도 김상국 보증금 130,000,000원은 매수인이 별도 인수합니다.
맺으며 — “278,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 최저매각가는 278,000,000원이지만, 권리구조를 반영하면 알려진 부담만으로도 신건 실질취득액은 408,000,000원입니다. 더 중요한 문제는 801호 이보미의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 현재 자료만으로 총 인수액의 상한을 확정할 수 없고, 최근 실거래 가격도 확인되지 않아 가격 메리트 역시 판단하기 어렵습니다. 김상국 130,000,000원 인수 + 801호 보증금 미상 위험을 먼저 해소하는 것이 입찰가 계산보다 앞섭니다.
