수원지방법원 2024타경67124. 대상은 경기도 오산시 오산동 612-31, 성호대로28번길 6의 9층 901호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정요항에는 기호 1-8은 다세대주택, 기호 9-12는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기 소유자는 성민정이며, 현재 계산상 말소기준권리는 2024.02.06. 설정된 김문수 근저당권 150,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 근저당 자체가 아니라 말소기준보다 앞서 점유·전입한 901호 임차관계입니다. 특히 박세은은 2020.06.29. 주민등록, 2020.06.28. 점유개시, 보증금 136,500,000원의 주택임차권이 확인됩니다. 제공된 배당 시나리오는 박세은에게 배당하지 않고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로28번길 6, 9층901호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정요항상 기호 1-8 다세대주택, 기호 9-12 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 · 사용승인 2016.09.20 |
| 소유자 | 성민정 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 새서울신용협동조합 / 656,347,042원 |
| 입찰기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 인수는 남는다
등기부상 2016.10.12. 새서울신용협동조합 근저당권 840,000,000원은 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 계산상 말소기준은 2024.02.06. 김문수의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 2024.04.25. 임의경매개시결정과 2024.05.24. 박세은의 주택임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시됩니다.
② 901호 임차관계 — 확인된 인수 + 확인되지 않은 인수 가능성
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 권리 판단 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박세은 | 901호 전부 | 2020.06.29 | 136,500,000원 | 대항력 有 매수인 인수 | 2024.05.24 |
| 정승기 | 901호 | 2022.03.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 없음 |
박세은은 임대차계약일 2020.05.31., 주민등록 2020.06.29., 점유개시 2020.06.28., 확정일자 2020.06.01.이 확인되고, 2022.06.08. 보증금이 6,500,000원 증액되어 총 136,500,000원이 됐습니다. 증액분 확정일자는 2022.06.15.입니다.
정승기는 2022.03.14. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 얼마인지, 실제 인수액이 발생하는지를 확정할 수 없으며 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 박세은의 136,500,000원만 계산하고 정승기 위험을 0원으로 보는 것은 안전하지 않습니다.
③ 실질취득 — 신건 278,000,000원이 끝이 아니다
현재 최저매각가는 278,000,000원이지만 박세은 보증금 136,500,000원을 매수인이 별도로 인수하므로, 확인된 금액만 합친 실질취득은 414,500,000원입니다. 정승기의 보증금은 아직 확인되지 않아 실제 총부담은 414,500,000원보다 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수액 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 278,000,000원 | 136,500,000원 | 414,500,000원+ |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 222,400,000원 | 136,500,000원 | 358,900,000원+ |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,920,000원 | 136,500,000원 | 314,420,000원+ |
이 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 박세은 인수액 136,500,000원은 그대로 남습니다. 따라서 가격 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액이어야 합니다. 또한 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 현재 회차든 유찰 후든 이를 근거로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 임차인 박세은 보증금 · 매수인 인수 | 136,500,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,308,000원 |
박세은 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수액 136,500,000원으로 계산되어 있습니다. 집행비용·김문수 근저당·소유자 잔여의 합계는 매각가 278,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 성산초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·노변근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능하고, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선 오산역이 있으며 북측 주간선도로와 대로변 시내버스 정류장도 도보 약 10여분 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물로, 사용승인일은 2016.09.20.이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 동측 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,163,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·상대보호구역·성장관리권역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박세은 인수액. 보증금 136,500,000원이 전액 매수인 인수로 계산돼 있으므로 입찰가에 반드시 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 정승기 임대차 확인. 2022.03.14. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 계약서·매각물건명세서의 최종 내용을 대조해야 합니다.
- 901호 점유관계. 박세은은 901호 전부에 대한 임차권등기, 정승기도 901호 주거 점유자로 조사돼 있어 실제 점유·인도 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대이나 감정요항에는 기호 9-12가 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있어 대상 호실의 공부상·현황상 이용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 실질취득액의 시세 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “278,000,000원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 중 가장 중요한 것은 최저매각가 278,000,000원이 아니라 박세은 보증금 136,500,000원입니다. 제공된 배당 시나리오대로라면 현재 회차의 확인된 실질취득은 414,500,000원이고, 정승기의 보증금이 확인되지 않아 부담은 더 커질 수 있습니다. 박세은의 임차권등기가 매각으로 소멸한다는 사실만 보고 보증금까지 사라진다고 해석해서는 안 됩니다.
또한 최근 실거래 자료가 없어 실질취득액을 시세와 비교할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 얼마까지 내려가는가만큼이나 901호 미상 임대차가 최종적으로 얼마의 인수액을 만드는가가 핵심입니다. 인수액을 먼저 확정하지 않은 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
