수원지방법원 2024타경67124. 오산시 오산동 소재 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가는 138,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일한 138,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 성민정이며, 2024.02.06 김문수 명의 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 이 사건의 말소기준권리로 계산돼 있습니다.
그런데 이 물건은 근저당만 보면 안 됩니다. 을구 3번에는 보증금 77,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있고, 등기 내용에 기록된 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.09.02입니다. 말소기준 2024.02.06보다 앞선 날짜이므로 이 임차인의 배당 및 미배당 보증금 여부가 매수인의 실제 부담을 결정하는 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로28번길 6, 5층502호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태상 기호(1-8) 다세대주택, 기호(9-12) 오피스텔 |
| 소유자 | 성민정 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 을구 2번 근저당권 · 김문수 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 경매개시 | 2024.04.25 · 채권자 새서울신용협동조합 |
| 청구액 | 656,347,042원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차일자가 핵심
2016.10.12 설정된 새서울신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 현재 계산된 말소기준은 2024.02.06 김문수 근저당권입니다. 반면 502호 임차권자의 계약일은 2022.07.25이고 주민등록·점유·확정일자는 2022.09.02로 말소기준보다 빠릅니다. 이후 2024.09.05 보증금 77,000,000원의 임차권등기가 이루어졌습니다.
② 임차인 분석 — 502호 직접 권리자는 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중국인 김영 | 전유부분 전부 | 77,000,000원 | 2022.09.02 | 2022.09.02 | 대항력 有 우선변제 선순위 승계 미확정 |
502호 임차권등기에는 임대차계약일 2022.07.25, 주민등록일 2022.09.02, 점유개시일 2022.09.02, 확정일자 2022.09.02가 함께 기재돼 있습니다. 배당요구도 2024.09.05 접수된 것으로 확인됩니다. 따라서 이 사건에서 확인해야 할 것은 ‘임차인이 있느냐’가 아니라 77,000,000원이 매각대금에서 실제 얼마 배당되는가입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 138,000,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않아, 최저가가 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
1회 유찰 시 시나리오 매각가는 110,400,000원, 2회 유찰 시에는 88,320,000원입니다. 하지만 이 숫자 역시 ‘시세 대비 할인’이 아니라 감정가 대비 유찰 시나리오일 뿐입니다. 더구나 임차보증금 배당 여부가 확정되지 않은 상태에서는 입찰가가 낮아질수록 미배당 보증금과의 관계를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 2. 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 135,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 수치는 현재 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 표시한 것입니다. 채권 미배당은 14,732,000원으로 계산돼 있고 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있습니다. 다만 이 배당표에는 502호 임차보증금 77,000,000원이 별도 배당 항목으로 반영돼 있지 않으므로, 권리분석상 ‘실질 인수 0원’으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 성산초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·노변 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선 오산역이 있습니다. 북측 주간선도로도 도보 약 10여분, 대로변에는 시내버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2016.09.20입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지이며 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·성장관리권역·상대보호구역·중점경관관리구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 임차보증금 배당 확인. 김영의 보증금 77,000,000원이 실제 배당표에서 얼마 배당되는지 매각물건명세서와 배당 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 선순위 날짜 재확인. 임대차계약일 2022.07.25, 주민등록·점유·확정일자 2022.09.02가 말소기준 2024.02.06보다 앞선 구조를 원본에서 확인해야 합니다.
- ‘인수 0원’ 자동값 의존 금지. 현재 시뮬레이션에는 김문수 근저당 배당만 반영돼 있어, 임차보증금 미배당 가능성과 직접 일치하지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 110,400,000원, 2회 유찰 88,320,000원으로 내려가지만, 매각대금 감소와 임차보증금 배당 부족 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 또는 최저가만으로 저가 매수 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 현장 임대관계. 감정평가에서도 일부 전입세대가 확인됐으나 세부 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 502호 실제 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 먼저 배당을 봐야 한다
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 138,000,000원인 신건입니다. 그러나 시세 비교 자료가 없어 이 가격을 싸다고 평가할 근거가 없고, 더 중요한 문제는 502호의 77,000,000원 임차보증금입니다. 임차권등기 내용상 주민등록·점유·확정일자가 모두 2022.09.02로 말소기준 2024.02.06보다 앞서기 때문에, 입찰 판단은 반드시 실제 배당 여부를 확인한 뒤 이루어져야 합니다.
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,732,000원과 김문수 근저당 135,268,000원으로 매각대금 138,000,000원을 모두 소진하고, 채권 미배당 14,732,000원·매수인 인수 0원으로 계산합니다. 하지만 그 계산에는 502호 임차보증금이 별도 항목으로 잡혀 있지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심 결론은 “인수 0원이 확인된 안전형”이 아니라 “선순위 임차보증금의 배당 결과 확인 전에는 실질 부담이 확정되지 않는 물건”입니다.
