수원지방법원 2024타경67124. 경기도 오산시 오산동 612-31, 성호대로28번길 6의 5층 501호 다세대 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 149,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 성민정, 경매개시결정 채권자는 새서울신용협동조합이며 청구액은 656,347,042원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “등기상 권리가 지워지는가”가 아닙니다. 산정된 말소기준권리는 2024.02.06 설정된 김문수 근저당권 150,000,000원이고, 현황조사에는 그보다 먼저 전입한 사람이 다수 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로28번길 6, 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 성민정 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 새서울신용협동조합 / 656,347,042원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 김문수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 · 사용승인일 2016.09.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 자체도 원본 대조가 필요
② 임차관계 — ‘인수 0원’으로 단정하면 안 된다
현황조사에서 여러 호수의 전입자가 확인됩니다. 말소기준권리인 2024.02.06보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 아래 표에서 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 2024.03.10 전입한 601호 점유자들은 산정된 말소기준일보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YAN XINGLYU | 201호 | 2024.01.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| YAN SHOU | 201호 | 2023.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN LIANSHI | 201호 | 2023.01.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현미 | 202호 | 2023.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임석범 | 301호 | 2022.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.05.10 | 해당 없음 |
| 고우성 | 302호 | 2020.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.06.03 | 해당 없음 |
| 김세영 | 401호 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김인혁 | 402호 | 2020.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| HAN XUELIAN | 501호 | 2019.12.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG JUN | 501호 | 2024.01.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO LONGZE | 501호 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN HONGHUA | 601호 | 2024.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN CHUNZI | 601호 | 2024.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN ZHEXING | 601호 | 2024.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민 | 701호 | 2018.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.06.03 | 해당 없음 |
| 김상국 | 801호 | 2023.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이보미 | 801호 | 2023.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세은 | 901호 | 2020.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.05.14 | 해당 없음 |
| 정승기 | 901호 | 2022.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 중화인민공화국인 한설련 | 전유부분 전부 | 2019.12.18 | 75,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
또한 현황조사 명단에는 201호·202호·301호·302호·401호·402호·501호·601호·701호·801호·901호 등 여러 호수가 함께 나타납니다. 이 사건의 매각대상은 501호이므로, 다른 호수의 전입자가 501호에 관한 임차인인지 여부까지 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 구분해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 149,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가가 최근 시세보다 높은지 낮은지를 수치로 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 중화인민공화국인 한설련 보증금 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김문수 | 150,000,000원 | 71,114,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 배당 산정에서는 김문수 근저당권에 71,114,000원이 배당되고 78,886,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 미상 임차관계와 임차권등기 보증금 금액 차이는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 성산초등학교 남서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·노변근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선 오산역이 있으며 북측 주간선도로와 시내버스 정류장 접근도 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이고 사용승인일은 2016.09.20입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,163,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.10.12 새서울신용협동조합 근저당과 2024.09.27 이전·근질권 설정 관계를 현재 등기사항 원본에서 확인하고, 실제 말소기준일을 확정해야 합니다.
- 501호 임차인 특정. HAN XUELIAN·ZHENG JUN·PIAO LONGZE의 501호 점유·임대차 관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 금액 확인. 75,000,000원·78,750,000원·82,000,000원 중 실제 현재 보증금과 배당요구 채권액을 원본으로 확정해야 합니다.
- 다른 호수 명단 분리. 현황조사에 함께 표시된 다른 호수 전입자가 이 사건 501호와 직접 관련 있는지 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 동일 조건 실거래를 확인한 뒤 낙찰가에 실제 인수액을 더한 실질취득가 기준으로 비교해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 배당요구·인수 여부·점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 및 등기 원문을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘누가 얼마를 가지고 있는가’가 먼저다
이 사건은 신건 최저가 149,000,000원만 보고 접근하기에는 권리 확인 변수가 많습니다. 현재 배당표만 보면 임차권등기 보증금 75,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 501호에 말소기준일 전 전입자가 존재하고 그 보증금이 미상이며, 임차권등기 원문에도 75,000,000원에서 82,000,000원까지 서로 다른 보증금이 기록돼 있습니다.
여기에 2016년 근저당의 존속·이전 관계와 2024.02.06 말소기준 산정 사이도 원본 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준 확정 → 501호 실제 임차인 특정 → 현재 보증금·배당요구액 확정 → 잔존 인수액 계산의 순서입니다. 이 과정이 끝나기 전에는 실질취득가도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
