수원지방법원 2024타경67124. 오산시 오산동의 7층 701호 다세대주택입니다. 이 사건은 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 사실만 보고 “권리가 깨끗하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 701호에는 강민이 2018.10.17 전입했고, 데이터상 말소기준권리인 2024.02.06 김문수 근저당보다 먼저 전입했습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 배당 시나리오에서는 보증금 105,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
즉 신건에서 278,000,000원에 낙찰받더라도 매수인의 경제적 부담은 거기서 끝나지 않습니다. 인수액 105,000,000원을 더한 383,000,000원이 현재 시나리오의 실질취득액입니다. 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로 이 383,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없으며, 최저가 2.78억만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 성호대로28번길 6, 7층701호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 성민정 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 새서울신용협동조합 / 656,347,042원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 | 2016.09.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 임차인
데이터상 말소기준권리는 2024.02.06 김문수 근저당권 150,000,000원입니다. 2024.04.25 경매개시결정과 2024.06.26 등기된 강민의 주택임차권 자체는 말소기준권리 이후지만, 강민의 주민등록일은 2018.10.17, 점유개시일은 2018.10.06으로 훨씬 앞섭니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 701호 임차인 — 실제 핵심은 강민 1명
현황조사 목록에는 다른 호실 전입자까지 함께 나타나지만, 이 사건 목적물인 701호에 직접 연결된 임차인은 강민 1명입니다. 강민은 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 실제 임차인으로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민 | 701호 전부 | 2018.10.17 | 105,000,000원 | 있음 | 없음 | 아님 | 2024.06.26 |
③ 실질취득액 — 유찰돼도 인수 1.05억은 별도
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 278,000,000원 | 105,000,000원 | 383,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 222,400,000원 | 105,000,000원 | 327,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,920,000원 | 105,000,000원 | 282,920,000원 |
현재 제공된 세 회차 모두 매각가가 105,000,000원보다 높기 때문에, 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 105,000,000원의 인수액이 사라지는 구조는 아닙니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 383,000,000원·327,400,000원·282,920,000원의 시장 대비 수준은 판단을 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 인수 · 강민 보증금 | 105,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김문수 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,308,000원 |
강민 보증금 105,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 1-8은 다세대주택, 기호 9-12는 오피스텔로 이용 중이며 이 사건 용도는 다세대입니다.
- 입지. 성산초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·노변근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 지하철 1호선 오산역과 북측 주간선도로가 도보 약 10여분 거리에 있으며 대로변에 시내버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2016.09.20입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 6미터 포장도로에 접하며, 준주거지역·성장관리권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 신건 기준 278,000,000원 + 인수 105,000,000원 = 383,000,000원을 출발점으로 보세요.
- 강민 최종 보증금 확인. 배당 시나리오는 105,000,000원이지만 임차권등기 원문에는 115,500,000원까지 증액된 이력이 있습니다.
- 우선변제와 인수 구조 확인. 강민은 대항력 있음·우선변제권 없음으로 계산되어 보증금 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.04.25 등록원인의 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 법률관계와 말소 여부를 원본으로 확인하세요.
- 신청채권·담보권 이동 확인. 새서울신용협동조합, 주식회사라운드자산관리대부, 김문수 관련 근저당·이전·근질권 관계를 최신 등기부와 대조하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 실질취득 383,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “2.78억 낙찰”이 “2.78억 취득”은 아니다
이 물건은 신건 최저가 278,000,000원만 보면 단순해 보이지만, 실제 권리분석의 중심에는 2018년부터 대항력을 갖춘 701호 임차인 강민이 있습니다. 배당 계산상 보증금 105,000,000원이 매수인에게 넘어오므로 신건 실질취득액은 383,000,000원입니다. 여기에 임차권등기 원문의 보증금 증액 이력까지 있어 인수액의 최종 확정이 필요합니다.
따라서 이 사건은 “후순위 등기가 소멸하느냐”보다 “실제로 얼마의 임차보증금을 떠안느냐”가 먼저입니다. 실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 현재 최저가가 싸다거나 유찰 후 가격이 유리하다고 단정할 근거도 없습니다. 인수액 확정 → 실질취득액 재계산 → 시세 대조의 순서로 판단해야 하는 사건입니다.
