수원지방법원 2024타경67124. 경기도 오산시 오산동 612-31, 성호대로28번길 6에 위치한 집합건물 중 6층 601호입니다. 경매신청채권자는 새서울신용협동조합이며 청구액은 656,347,042원입니다. 감정가는 281,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 문제는 감정가가 아니라 서로 맞지 않는 선순위 근저당 정보와 복수의 임차권등기입니다.

말소기준권리는 2024년 2월 6일 설정된 김문수의 근저당권으로 제시되어 있습니다. 그러나 그보다 앞선 새서울신용협동조합의 근저당권이 실제로 말소된 것인지 확인해야 합니다. 특히 해당 근저당권은 채권최고액이 840,000,000원이며, 경매개시 이후 근저당권 이전 및 근질권 설정 이력이 나타납니다. 따라서 2024년 김문수 근저당을 최종 말소기준권리로 확정하는 것은 이릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 다시 확인

김문수의 근저당권은 2024년 2월 6일 설정되었으며 채권최고액은 150,000,000원입니다. 이 근저당권이 유효한 말소기준권리라면 후순위 경매개시결정과 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 검토 대상입니다. 그러나 등기 자체의 말소와 임차인이 가진 선행 대항력에 따른 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 601호와 다른 호실을 분리해야 한다

현황조사에는 건물의 여러 호실에 걸쳐 전입자가 나타납니다. 그러나 본건은 6층 601호이므로 다른 호실의 전입자를 모두 본건 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 601호에는 전입자 명의 기록과 별도의 임차권등기가 확인됩니다. 전입세대 명의와 임차권자 사이의 동일인·동일 계약 여부부터 확인해야 합니다.

현황조사의 전입자 명의 기록은 각각 독립된 임대차계약이나 별도의 보증금이 존재한다는 뜻이 아닙니다. 임차권자와 전입자의 동일성 및 실제 임대차계약 수를 확인한 후 중복을 제거해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가만으로 저렴하다고 판단할 수 없다

감정가와 최저매각가는 모두 281,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 601호 또는 유사 다세대의 최근 실거래가격과 가격 추세가 확인되지 않아, 최저매각가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 건물의 사용승인일은 2016년 9월 20일이며, 다세대주택과 오피스텔이 혼재하는 구조입니다. 다른 호실의 용도나 면적이 본건과 동일하다고 가정해 시세를 산정하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정 · 검증 전 계산)

아래는 김문수 근저당권 150,000,000원을 배당대상으로 설정한 가정 계산입니다. 2016년 근저당권의 실제 효력, 신청채권자의 배당, 임차권 보증금의 배당 및 법정 우선채권이 확정되지 않은 계산이므로 실제 배당예상표로 사용할 수 없습니다.

⑤ 회차별 가격과 실질취득 위험

현재 최저가는 281,000,000원입니다. 제시된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 224,800,000원, 2회 유찰 시 179,840,000원으로 계산됩니다. 하지만 이 금액은 매각가격 시나리오일 뿐, 권리 인수액을 포함한 최종 취득비용이 아닙니다.

회차별 잔여금은 선순위 근저당·임차권·신청채권자 배당관계가 반영되지 않은 가정 계산이며, 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다. 표시된 유찰 회차는 가정 시나리오로, 확정된 후속 매각기일이나 최저가가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 오산동 성산초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·노변 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주거환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 지하철 1호선 오산역과 북측 주간선도로가 각각 도보 약 10여 분 거리에 있습니다. 대로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2016년 9월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스 및 승강기 설비를 갖추었습니다.
• 도로. 동측 약 6m 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 성장관리권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,163,000원/㎡입니다.
• 거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.11.20~2028.11.19로 기재되어 있습니다. 실제 입찰 및 취득에 적용되는 규제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 건물은 다세대주택과 오피스텔이 혼재하며 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않았습니다. 동일 건물의 다른 용도·면적 호실을 직접적인 시세 기준으로 사용하는 것은 신중해야 합니다.
• 공부 및 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임대차관계는 별도 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2016년 근저당 말소 원본 확인. 을구 1번 새서울신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 2024년 근저당권 이전·근질권 설정의 연결 관계를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확정. 김문수 근저당권이 최종 말소기준권리인지 확정하기 전에는 후순위 권리의 소멸과 인수액을 단정하지 않아야 합니다.
• 정재우 임차권 확인. 주민등록 이력, 점유개시, 확정일자, 임차권등기명령, 보증금 반환내역 및 배당요구를 대조해야 합니다.
• 김홍화 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 전입·점유 및 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 601호 점유관계 확인. JIN HONGHUA·JIN CHUNZI·JIN ZHEXING의 실제 점유 여부, 계약관계 및 임차권자와의 동일성을 확인해야 합니다.
• 다른 호실과 분리. 201호부터 다른 층의 전입자가 본건 601호의 임차인이나 인수보증금으로 잘못 합산되지 않도록 확인해야 합니다.
• 배당표 재작성. 신청채권자 청구액 656,347,042원, 선순위 근저당의 실제 채권액, 임차권 배당 및 집행비용을 반영해야 합니다.
• 실질취득액 검증. 매수인이 실제로 인수할 보증금이나 기타 권리가 있다면 낙찰가에 더해 계산해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 용도·유사 면적의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원”을 확정하기에는 해결되지 않은 문제가 많다

이 사건은 단순히 채권최고액 150,000,000원의 근저당권 하나가 말소되는 경매로 보기 어렵습니다. 그보다 앞선 채권최고액 840,000,000원 근저당권의 말소 상태와 후속 권리이전·근질권 설정 사이에 확인이 필요한 불일치가 존재하기 때문입니다.

601호에는 미반환 보증금 27,000,000원이 기재된 정재우의 임차권과 보증금 130,000,000원이 기재된 김홍화의 임차권이 있습니다. 정재우는 선행 점유가 확인되지만 주민등록일자가 없어 대항력 판단이 필요하며, 김홍화는 잠정 말소기준일 이후 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 이 권리들이 실제로 소멸하는지, 배당 후 남는 금액을 매수인이 인수하는지는 최종 말소기준과 각 임차권의 법적 지위를 확정해야 판단할 수 있습니다.

여기에 신건 최저가 281,000,000원을 비교할 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재는 가격 메리트도, 인수액 0원도 확정할 수 없는 상태입니다. 선순위 근저당의 실효 여부, 601호 임대차관계, 정확한 배당순위가 모두 확인된 뒤 실질취득액과 시세를 비교해야 합니다.