수원지방법원 2025타경55208. 수원시 장안구 연무동 필하우스 2층 201호로, 감정평가상 5층 건물 내 12세대의 공동주택·도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 등기부상 소유자는 김미라이고, 2022.03.04. 소유권보존과 같은 날 화성삼덕신용협동조합 명의 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.03.21. 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
이 사건은 임차인 수가 많아 보이지만 권리순위 자체는 비교적 선명합니다. 가장 빠른 전입자는 노영리의 2022.03.30.이고, 나머지 임차인도 모두 2022년 5~7월 전입으로 2022.03.04. 말소기준보다 뒤입니다. 자료상 8명 모두 대항력이 없는 것으로 판정돼 있고 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 남지웅 235,000,000원, 박준석 245,000,000원을 제외한 임차인들의 보증금은 확인되지 않았고, 전체 임차인의 우선변제 여부도 확정되어 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 창훈로19번길 12-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 도시형생활주택(단지형 다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 12세대 · 2층 201호 |
| 소유자 | 김미라 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 화성삼덕신용협동조합 / 1,664,652,409원 |
| 말소기준 | 2022.03.04. 화성삼덕신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차인
2025.09.12. 수원시 압류는 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.04.14. 국민건강보험공단 압류는 2025.05.30. 이미 해제·말소됐습니다. 말소기준 근저당권은 2025.11.28. 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 같은 근저당권부채권에 화성삼덕신용협동조합과 주식회사디앤에이치·주식회사비엔티 관련 근질권 등기가 이어져 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 대항력은 전원 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노영리 | 2022.03.30 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성범 | 2022.05.09 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배영호 | 2022.05.30 | 미상 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강다희 | 2022.05.31 | 미상 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남지웅 | 2022.06.14 | 235,000,000원 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준석 | 2022.06.15 | 245,000,000원 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성현 | 2022.06.21 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이인호 | 2022.07.14 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
8명 모두 실제 임차인으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 가장 이른 전입일도 말소기준일보다 늦으므로 대항력 있는 임차인으로 분류되지 않습니다. 특히 남지웅 235,000,000원과 박준석 245,000,000원처럼 확인된 보증금이 크더라도, 이 자료의 권리순위 판정에서는 말소기준 이후 전입이므로 그 보증금 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 잡혀 있지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 311,000,000원, 실질취득도 동일
현재 최저매각가는 감정가와 같은 311,000,000원이며 0회 유찰 신건입니다. 예상 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액 역시 311,000,000원입니다. 1회 유찰 시 248,800,000원, 2회 유찰 시 199,040,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건은 감정가와 비교할 동일·인근 실거래 근거가 제시되어 있지 않으므로, 311,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화성삼덕신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 305,846,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 1,920,000,000원 중 305,846,000원이 배당되고 1,614,154,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창용중학교 북측 인근이며 주상용·상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주위로 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 12세대 공동주택으로, 외벽 석재마감·내벽 벽지 및 타일마감·샷시창입니다.
- 설비. 위생 및 급배수, 난방, 천장 매립형 에어컨, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접하고 옥외 주차시설 12대가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·창용중학교 상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 현장 확인. 등재된 임차인과 실제 점유자가 일치하는지, 한 호실에 여러 전입자가 존재하는 사유와 사용관계를 확인하세요.
- 보증금·우선변제 확인. 남지웅 235,000,000원, 박준석 245,000,000원 외 임차인의 보증금과 전체 임차인의 확정일자·우선변제 여부를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준 2022.03.04.보다 가장 빠른 전입일도 2022.03.30.으로 뒤지만, 입찰 직전 원본 등기와 주민등록·명세서를 다시 확인하세요.
- 배당표의 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 모두 311,000,000원인 신건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 자체만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수보다 ‘임차인 다수 점유’와 가격 검증
이 사건의 권리구조는 2022.03.04. 근저당권을 기준으로 그 이후 전입한 임차인 8명이라는 점이 핵심입니다. 자료상 이들 모두 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원이라, 보증금 자체를 매수인이 승계하는 형태는 아닙니다. 반면 실제 임차인이 8명이고 보증금·우선변제 정보가 모두 확정된 것은 아니므로 명도와 배당관계의 현장 확인이 중요합니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 311,000,000원이고, 인수가 없어 실질취득도 같은 금액이지만 이를 외부 시세와 비교할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”를 분리해서 판단해야 하는 다세대 경매입니다.
