수원지방법원 2025타경55208. 수원시 장안구 연무동 필하우스 2층202호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 등기상 소유자는 김미라이고, 2022.03.04 소유권보존과 같은 날 화성삼덕신용협동조합 명의의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.03.21 화성삼덕신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 청구액은 1,664,652,409원입니다. 등기에는 배명호의 주택임차권, 수원시 압류, 근저당권 이전과 근질권 설정이 이어집니다. 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있지만, 임차인 신고가 많고 일부 보증금·확정일자가 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서와 임차관계 원본 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55208 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 도시형생활주택(단지형 다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 12세대 |
| 소유자 | 김미라 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,664,652,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.04 근저당
말소기준권리는 2022.03.04 설정된 화성삼덕신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정, 수원시 압류, 배명호 임차권등기는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 2025.11.28 이후의 근저당권 이전과 근질권 설정은 을구 1번 근저당권에 연계된 후속 등기입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 9명 모두 말소기준권리 이후 전입
조사·신고된 임차인은 9명입니다. 모두 2022.03.04 말소기준 근저당 설정 후 전입하여 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 남지웅·박준석·배명호를 제외한 임차인은 보증금이 확인되지 않았고, 배명호를 제외하면 확정일자도 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노영리 | 2022.03.30 | 미상 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성범 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배영호 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배명호 | 2022.05.30 | 2022.05.04 | 250,000,000원 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강다희 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남지웅 | 2022.06.14 | 미상 | 235,000,000원 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준석 | 2022.06.15 | 미상 | 245,000,000원 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성현 | 2022.06.21 | 미상 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이인호 | 2022.07.14 | 미상 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화성삼덕신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 261,476,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권의 미배당은 1,658,524,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 12세대의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.
- 주변환경. 창용중학교 북측 인근으로 주상용·상업용건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 주위로 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·주차. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 옥외 주차장시설 12대가 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·천장매립형 에어컨·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.03.04 화성삼덕신용협동조합 근저당이 기준이며 임차인 전입일이 모두 그 뒤인지 원본과 다시 대조하세요.
- 임차인 9명 사실관계. 동일 호수에 여러 전입자가 조사돼 있으므로 실제 점유자·세대구성·퇴거 여부를 현황조사와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 보증금 미상 임차인. 이인호·배영호·노영리·조성현·강다희·유성범의 보증금은 확인이 필요합니다.
- 우선변제 확인. 최우선변제가 예상배당에 반영되지 않았으므로 소액임차 여부와 배당순위를 별도로 확인하세요.
- 배명호 임차권등기. 보증금 250,000,000원, 계약일·확정일자 2022.05.04, 전입·점유개시 2022.05.30인 임차권등기입니다. 말소기준권리 뒤 전입으로 대항력 없음 판정입니다.
- 후속 근저당 등기. 2025.11.28 근저당권 이전 및 근질권 설정, 2025.12.19 추가 근질권 설정이 있으므로 등기부 최신본으로 권리변동을 대조하세요.
- 배당표의 한계. 현재 예상배당은 집행비용과 근저당 중심이며 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 게 없다”는 다르다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준권리는 2022.03.04 근저당이고, 조사된 임차인 9명은 모두 그 이후 전입하여 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 임차인 숫자가 많고 일부 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 특히 예상배당표에도 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차보증금을 떠안는 구조는 아니지만, 임차관계와 실제 배당·점유를 원본에서 세밀하게 확인해야 하는 다세대 경매로 보는 것이 적절합니다. 별도의 실거래 시세 판단 없이 감정가 266,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
