수원지방법원 2025타경55208. 수원시 장안구 연무동 필하우스 4층 403호로, 감정평가상 철근콘크리트구조 5층 건물 내 12세대의 공동주택·도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.03.04 화성삼덕신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,920,000,000원입니다. 이후 2025.03.21 임의경매개시결정이 기입됐고, 2026.07.07 박준석 명의의 주택임차권도 등기됐습니다.
임차인 부분은 숫자가 많아 보이지만 판단 기준은 명확합니다. 이인호·배영호·남지웅·노영리·조성현·강다희·유성범·박준석의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.04보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 이들은 대항력 없음으로 분류되어 있고, 매각 시 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 계산되지 않습니다. 다만 일부 임차인은 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 명세서와 원문 서류 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55208 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 창훈로19번길 12-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 도시형생활주택(단지형 다세대) |
| 소유자 | 김미라 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,664,652,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
말소기준권리는 2022.03.04 설정된 화성삼덕신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2025.03.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 같은 근저당권은 2025.11.28 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 같은 날과 2025.12.19 근저당권부채권에 대한 근질권 설정이 이어졌습니다. 2026.07.07 박준석의 주택임차권도 등기됐으나 주민등록일과 점유개시일이 2022.06.15로 말소기준보다 늦어 조사자료상 대항력 없음입니다.
② 임차인 현황 — 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이인호 | 2022.07.14 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 |
| 배영호 | 2022.05.30 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.09 |
| 남지웅 | 2022.06.14 | 해당 없음 | 235,000,000원 | 없음 | 2025.06.11 |
| 노영리 | 2022.03.30 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 |
| 조성현 | 2022.06.21 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 |
| 강다희 | 2022.05.31 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.09 |
| 유성범 | 2022.05.09 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 |
| 박준석 | 2022.06.15 | 2022.05.25 | 240,000,000원 | 없음 | 2026.07.07 |
박준석은 건물 전유부분 전부를 대상으로 240,000,000원의 임차보증금과 2022.05.25 확정일자가 확인되며, 2026.07.07 임차권등기가 이뤄졌습니다. 다만 점유개시·주민등록일이 2022.06.15로 말소기준일보다 뒤이므로 이 사건 자료에서는 대항력 없는 임차인으로 처리돼 있습니다. 남지웅의 보증금은 235,000,000원이며, 나머지 일부 임차인의 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 232,000,000원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 232,000,000원으로 동일한 신건입니다. 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 1,692,048,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 1,737,798,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 1,774,398,720원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이는 채권자 측 손실 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원으로 유지됩니다. 따라서 권리비용이 낙찰가에 추가되는 사건은 아니며, 실제 투자 판단에서는 낙찰가 자체가 시장가격에 비해 적정한지가 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 근저당 · 화성삼덕신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 227,952,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 채권은 전액 배당되지 않고 1,692,048,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창용중학교 북측 인근으로, 주상용·상업용건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 주위로 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 12세대 공동주택이며, 외벽 석재마감·내벽 벽지 및 타일마감·샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·천장 매립형 에어컨·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 서측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접하며 옥외 주차시설 12대가 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 여러 임차인이 배당요구를 했고 일부 보증금은 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사를 직접 대조해야 합니다.
- 박준석 임차권등기. 보증금 240,000,000원·확정일자 2022.05.25·전입 및 점유개시 2022.06.15의 선후관계를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 근저당 채권관계. 2025.11.28 근저당권 이전과 근질권 설정, 2025.12.19 추가 근질권 설정이 있으므로 배당기준 권리관계를 원등기와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 232,000,000원의 시장 적정성을 판단할 수 없으므로 인근 다세대·도시형생활주택 거래가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당추정에 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 볼 사건
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2022.03.04 근저당이 말소기준이고, 확인된 모든 임차인의 전입일은 그보다 뒤입니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 현재 자료만 보면 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재는 감정가와 최저가가 동일한 232,000,000원의 신건이고, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 가격이 유리하다고 평가할 수는 없습니다. 입찰 전에는 임차인 원문 확인과 함께 실제 시장가격을 별도로 대조하는 것이 이 사건의 핵심 절차입니다.
