수원지방법원 2025타경55208. 수원시 장안구 연무동 필하우스 3층 301호로, 감정평가상 5층 건물 내 12세대의 공동주택 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 등기부상 소유자는 김미라이며, 말소기준권리는 2022년 3월 4일 설정된 화성삼덕신용협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 수원시 압류가 이어졌고, 근저당권은 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전된 뒤 관련 근질권도 설정돼 있습니다.
권리분석의 중심은 임차인입니다. 확인된 실제 임차인은 8명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 빠른 전입도 2022.03.30으로 말소기준일 2022.03.04보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로 8명 모두 말소기준권리에 대항하지 못하는 후순위 점유자입니다. 남지웅의 주택임차권등기 역시 2025.06.27 접수된 후순위 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55208 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 창훈로19번길 12-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 도시형생활주택(단지형 다세대) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 · 12세대 |
| 소유자 | 김미라 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,664,652,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준근저당보다 늦은 임차인들
말소기준권리는 2022.03.04 화성삼덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 확인된 모든 임차인 전입일은 기준일보다 늦습니다. 2025.03.21 임의경매개시결정과 2025.09.12 수원시 압류도 후순위입니다. 2025.11.28에는 기준근저당권이 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전되고 그 근저당권부채권에 근질권이 설정됐으며, 2025.12.19에도 추가 근질권이 설정됐습니다. 이 후속 등기들은 기준근저당권을 둘러싼 권리 변동으로, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 승계 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노영리 | 2022.03.30 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 유성범 | 2022.05.09 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 배영호 | 2022.05.30 | 미상 | 2025.06.09 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 강다희 | 2022.05.31 | 미상 | 2025.06.09 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 남지웅 | 2022.06.14 | 235,000,000원 | 2025.06.27 | 대항력 없음확정일자 2022.06.14승계 없음 |
| 박준석 | 2022.06.15 | 245,000,000원 | 2025.06.05 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 조성현 | 2022.06.21 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이인호 | 2022.07.14 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
남지웅은 보증금 235,000,000원, 박준석은 245,000,000원으로 확인됩니다. 나머지 6명의 보증금은 확인되지 않습니다. 다만 보증금 액수와 무관하게 이 사건에서 확인된 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력으로 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다. 남지웅은 2025.06.27 주택임차권등기까지 마쳤지만 그 임차권등기 역시 기준근저당보다 후순위입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 320,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 현재 시장보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 1,605,280,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 1,668,384,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 1,718,867,200원 | 0원 |
유찰될수록 선순위 근저당권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인의 승계부담은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,280,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화성삼덕신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 314,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 5,280,000원 차감 후 나머지 314,720,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 1,605,280,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창용중학교 북측 인근으로, 주변에는 주상용·상업용건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 12세대 공동주택으로, 외벽은 석재마감, 내부는 벽지·타일마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·천장 매립형 에어컨·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접하며 옥외 주차장 12대 시설이 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역, 창용중학교 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준일 이후지만, 보증금이 확인되지 않은 6명의 임대차 내역과 확정일자를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 남지웅 임차권등기 확인. 보증금 235,000,000원, 전입·확정일자 2022.06.14, 임차권등기 접수 2025.06.27입니다. 기준근저당보다 후순위라는 점을 원본과 대조하세요.
- 박준석 보증금 확인. 보증금 245,000,000원, 전입 2022.06.15로 확인되며 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 명도 계획. 권리상 승계액이 0원이더라도 복수 임차인의 실제 점유 상태와 퇴거 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 320,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원과 간단한 현장은 같은 말이 아니다”
이 사건의 말소기준은 2022.03.04 근저당권이고, 확인된 8명의 임차인 전입은 전부 그 이후입니다. 현재 자료와 배당 시뮬레이션만 놓고 보면 매수인이 승계할 임차보증금이나 권리금액은 0원입니다. 다만 복수 임차인이 실제로 확인되고 모두 배당요구를 한 사건이므로, 입찰 실무에서는 권리 인수보다 점유 현황·명도·보증금 및 확정일자 원본 확인에 시간을 써야 합니다. 가격 측면에서는 비교 실거래가 없기 때문에 신건 320,000,000원이 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리 구조는 후순위형, 현장 확인은 복수 임차인형, 가격 판단은 보류형으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
