수원지방법원 2025타경55208. 수원시 장안구 연무동 필하우스 2층 203호로, 감정평가상 5층 건물 내 12세대의 공동주택·도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 2022.03.04 설정된 화성삼덕신용협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 확인된 임차인들의 전입일은 모두 그 뒤이므로 각 임차인의 보증금 규모와 관계없이 대항력에 따른 매수인 승계는 없는 구조입니다.

다만 권리분석이 단순하다고 보기에는 확인해야 할 사람이 많습니다. 실제 임차인은 8명이고 모두 배당요구를 했습니다. 남지웅의 보증금은 235,000,000원, 박준석의 보증금은 245,000,000원으로 확인되지만, 나머지 임차인들의 보증금과 전원의 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 인수 0원과 별개로 실제 배당순위·최우선변제 가능성과 점유·명도관계는 매각 전 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인 8명

2022.03.04 소유권보존 직후 같은 날 화성삼덕신용협동조합 명의의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.21 화성삼덕신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 경매 진행 중인 2025.11.28에는 1번 근저당권이 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 화성삼덕신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,296,000,000원의 근질권, 2025.12.19에는 주식회사디앤에이치 등이 기재된 채권최고액 1,920,000,000원의 근질권이 추가됐습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 8명

보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계되는 사람은 없으며 실제 임차인 8명입니다. 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 또한 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 가격·회차 시나리오 — 시세보다 ‘싸다’고 말할 근거는 없다

현재 최저가는 감정가와 같은 225,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 제시되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 회차가 내려가도 임차보증금 승계액이 붙어 실질취득비용이 다시 올라가는 구조는 아닙니다. 현재 시나리오에서는 225,000,000원 + 인수 0원 = 실질취득 225,000,000원이고, 1회·2회 유찰 시에도 각각 제시된 매각가에 인수액 0원이 적용됩니다. 다만 해당 금액이 실제 시장가보다 유리한지는 별도 시세 확인 없이 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

현재 회차 기준 채권자 미배당액은 1,698,950,000원입니다. 배당계산은 채권최고액 1,920,000,000원 기준이며, 경매 청구금액 1,664,652,409원과는 구분됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 창용중학교 북측 인근이며, 부근에 주상용 및 상업용건물·단독주택·다세대주택·아파트단지가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 주위로 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 12세대 공동주택·도시형생활주택(단지형 다세대)이며, 위생·급배수·난방·천장매립형 에어컨·승강기·소방설비가 기재돼 있습니다.
• 도로·주차. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 옥외 주차장 12대 시설이 기재돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 별도의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 유리한 수준인지 이 자료만으로 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 8명 실점유 확인. 전입자와 실제 점유자가 일치하는지, 각 호실 또는 사용 부분이 어떻게 나뉘는지 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 남지웅 235,000,000원, 박준석 245,000,000원 외 나머지 임차인의 보증금과 전원의 확정일자를 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
• 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
• 공동담보·채권이전 확인. 2022.03.04 근저당에는 공동담보목록 제2022-11호가 기재돼 있고, 이후 근저당권 이전 및 근질권 설정도 있으므로 최신 등기와 배당요구채권의 귀속을 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 225,000,000원이 감정가와 같지만 별도 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하지 말고 인근 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 준비. 대항력 인수는 없더라도 실제 임차인이 다수 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차와 점유관계를 사전에 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 서류를 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다

이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2022.03.04 근저당권이고, 확인된 임차인 8명의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 보증금 인수는 0원입니다. 남지웅 235,000,000원과 박준석 245,000,000원의 보증금이 현재 최저가보다 크더라도, 두 사람 모두 대항력이 없어 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.

반면 임차인 수가 많고 보증금·확정일자가 모두 확인된 상태가 아니며, 배당 시나리오에는 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 여기에 1,920,000,000원 규모의 공동담보 근저당, 경매 진행 후 근저당권 이전과 근질권 설정까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 매수인 인수액 자체보다 배당관계와 명도 사실관계를 꼼꼼히 확인해야 하는 사건입니다. 또한 별도의 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 225,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단도 이 자료만으로는 할 수 없습니다.