수원지방법원 2025타경55208. 수원시 장안구 연무동 필하우스 3층 303호, 감정상 공동주택으로 이용 중인 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 권리분석의 출발점은 2022.03.04 설정된 화성삼덕신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,920,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 경매개시결정과 임차권등기는 그 뒤에 들어왔습니다.
임차인은 적지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 8명이고, 이들 모두 전입일이 말소기준일인 2022.03.04보다 늦습니다. 자료상 대항력은 모두 없는 것으로 판정되어 있고, 배당요구도 모두 접수됐습니다. 따라서 보증금 규모가 크거나 일부 보증금이 미상이어도 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 여러 명의 점유관계가 기록되어 있는 만큼 실제 점유자와 인도 대상은 입찰 전 별도로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 3층303호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 창훈로19번길 12-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 공동주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 12세대 |
| 소유자 | 김미라 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성삼덕신용협동조합 / 1,664,652,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준권리는 2022.03.04 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2025.03.21 임의경매개시결정이 들어왔고, 조성현의 주택임차권은 2025.06.13 등기됐습니다. 이 임차권의 임차보증금은 245,000,000원이지만 주민등록일이 2022.06.21로 말소기준권리보다 늦어, 자료상 대항력은 없고 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
기존 근저당권은 2025.11.28 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 화성삼덕신용협동조합 명의의 근질권이 설정됐으며, 2025.12.19에는 주식회사디앤에이치·주식회사비엔티가 기재된 근질권 설정도 이어집니다. 이는 말소기준 근저당 채권의 후속 권리변동으로 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 8명, 전원 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노영리 | 2022.03.30 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 유성범 | 2022.05.09 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 배영호 | 2022.05.30 | 미상 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 강다희 | 2022.05.31 | 미상 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 남지웅 | 2022.06.14 | 235,000,000원 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박준석 | 2022.06.15 | 245,000,000원 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 조성현 | 2022.06.21 | 245,000,000원 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이인호 | 2022.07.14 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
보증금이 확인되는 임차인은 남지웅 235,000,000원, 박준석 245,000,000원, 조성현 245,000,000원입니다. 조성현의 임차권등기에는 임대차계약일 2022.05.25, 점유개시일 2022.06.18, 확정일자 2022.06.07이 기재돼 있습니다. 다만 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일은 2022.06.21로 말소기준일보다 늦습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 2. 근저당권 · 화성삼덕신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 227,952,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,048,000원을 제외한 227,952,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,692,048,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당 추정에 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 1,692,048,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 1,737,798,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 1,774,398,720원 | 0원 |
신건 기준 실질취득액은 232,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아니기 때문에 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 그만큼 내려갑니다. 다만 감정가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고, 실제 입찰 전에는 해당 지역과 동일 유형의 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창용중학교 북측 인근. 부근은 주상용·상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 12세대 공동주택이며 외벽은 석재마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·천장매립형 에어컨·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접하고 옥외 주차시설 12대가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.03.04 화성삼덕신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 후속 권리변동과 임차권등기까지 최신 등기부를 대조하세요.
- 임차인 8명 점유관계 확인. 전원 말소기준 이후 전입이지만, 실제 현재 점유자가 누구인지와 인도 대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 이인호·배영호·노영리·강다희·유성범은 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 대조하세요.
- 최우선변제 가능성 확인. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 232,000,000원만으로 싸고 비싼지를 판단하지 말고 동일 유형의 최근 현장 거래와 매물 수준을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 명도”는 다른 문제다
이 물건의 법적 구조는 비교적 분명합니다. 2022.03.04 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 8명은 모두 그 이후 전입했습니다. 조성현의 주택임차권등기도 후순위여서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘임차인 없는 깨끗한 물건’으로 보면 안 됩니다. 임차인은 실제로 8명 확인되고, 일부 보증금은 미상이며 모두 배당요구를 했습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 선순위 보증금 승계가 아니라 실제 점유관계와 명도 대상의 확인입니다. 가격 측면에서는 신건 최저가가 232,000,000원이고 1회·2회 유찰 시 185,600,000원·148,480,000원 시나리오가 제시돼 있으므로, 권리 안전성과 별개로 현장 시세를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
