수원지방법원 2025타경55208. 경기도 수원시 장안구 연무동 필하우스 5층502호로, 감정평가상 공동주택, 건물 구조상 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 권리의 출발점은 2022.03.04 설정된 화성삼덕신용협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 1,920,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 확인되는 임차인들의 전입은 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 임차인 수가 많다는 사실만으로 곧바로 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
특히 등기된 임차권자 김준영은 임차보증금 200,000,000원, 확정일자 2022.04.04, 주민등록·점유개시일 2022.04.22로 확인되지만 역시 말소기준권리보다 후순위입니다. 남지웅은 보증금 235,000,000원, 박준석은 245,000,000원으로 확인됩니다. 이들까지 포함한 모든 임차인이 배당요구를 했고, 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 5층502호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 장안구 창훈로19번길 12-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 도시형생활주택(단지형 다세대) |
| 소유자 | 김미라 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성삼덕신용협동조합 / 1,664,652,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2022.03.04 근저당
말소기준은 2022.03.04 화성삼덕신용협동조합 근저당권입니다. 2025.03.21 임의경매개시결정이 뒤따랐고, 근저당권은 2025.11.28 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 같은 날 화성삼덕신용협동조합을 채권자로 한 채권최고액 1,296,000,000원의 근질권이 설정됐고, 2025.12.19에는 주식회사디앤에이치·주식회사비엔티 관련 채권최고액 1,920,000,000원의 근질권 설정이 추가됐습니다. 이들은 기존 1번 근저당권에 연결된 후속 권리입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 9명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노영리 | 2022.03.30 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김준영 | 2022.04.22 | 200,000,000원 | 2024.04.26 | 대항력 없음 확정일자 2022.04.04 |
| 유성범 | 2022.05.09 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 배영호 | 2022.05.30 | 미상 | 2025.06.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 강다희 | 2022.05.31 | 미상 | 2025.06.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 남지웅 | 2022.06.14 | 235,000,000원 | 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 박준석 | 2022.06.15 | 245,000,000원 | 2025.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 조성현 | 2022.06.21 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이인호 | 2022.07.14 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
실제 임차인은 9명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 사안도 없습니다. 핵심은 인원수가 아니라 전입 순서입니다. 가장 빠른 노영리의 전입도 2022.03.30으로 2022.03.04 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 9명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인들은 배당의 구체적 순위·금액을 단정하지 않고 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 없어 신건 메리트는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 275,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 확인되지 않으므로, 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화성삼덕신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 270,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 1,649,650,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 275,000,000원 | 270,350,000원 | 1,649,650,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 1,703,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 1,747,264,000원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창용중학교 북측 인근으로 주상용·상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 12세대의 공동주택·도시형생활주택(단지형 다세대)이며, 석재 외벽, 벽지·타일 내벽, 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·천장매립형 에어컨·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 서측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접하며 옥외 주차장 12대 시설이 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역· 창용중학교 상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명 현장 확인. 권리상 대항력은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 각 임차인이 어느 공간을 사용하고 있는지 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 이인호·배영호·노영리·조성현·강다희·유성범의 보증금과 확정일자는 별도 확인이 필요합니다.
- 김준영 임차권등기 확인. 임차보증금 200,000,000원, 확정일자 2022.04.04, 전입·점유 2022.04.22이며 말소기준권리 뒤입니다.
- 근저당권 이전·근질권 후속등기 확인. 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 이전과 화성삼덕신용협동조합·주식회사디앤에이치·주식회사비엔티 관련 후속 권리를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교 자료 없이 감정가·최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인이 많다 ≠ 인수액이 크다”
이 사건은 표면적으로 임차인 9명이 확인돼 복잡해 보이지만, 권리순서를 놓고 보면 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2022.03.04이고 모든 임차인의 전입이 그 뒤에 있습니다. 등기된 김준영의 임차권 역시 후순위이며, 배당 시뮬레이션상 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
다만 이 물건은 다세대주택이고 임차인이 다수이며 일부 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 더 중요한 것은 가격입니다. 현재 최저가 275,000,000원이 실질취득액과 같지만, 최근 실거래 비교 근거가 없어 이를 싸다고 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리상 인수 위험은 낮지만, 다수 점유관계와 가격 검증은 별도로 끝내야 한다는 점입니다.
