수원지방법원 2025타경55208. 수원시 장안구 연무동 필하우스 3층 302호로, 감정평가상 공동주택·도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 5층 건물 내 12세대 규모이며 철근콘크리트구조, 승강기·난방·천장매립형 에어컨·소방설비 등을 갖추고 있습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.03.04 설정된 화성삼덕신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,920,000,000원입니다. 이후 2025.03.21 임의경매개시결정과 2025.04.01 노영리의 주택임차권등기가 들어왔습니다.
임차인 현황에는 이인호·배영호·남지웅·조성현·강다희·박준석·유성범·노영리 등 8명이 확인됩니다. 전입일은 2022.03.30부터 2022.07.14 사이로 모두 말소기준일인 2022.03.04 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 8명 모두 대항력 없음으로 정리되고, 현재 배당 시나리오에서도 낙찰자가 승계할 보증금은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 장안구 창훈로19번길 12-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 도시형생활주택(단지형 다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 12세대 · 3층 302호 |
| 소유자 | 김미라 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 | 화성삼덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,664,652,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인들
말소기준은 2022.03.04 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-11호가 붙어 있고 채권최고액은 1,920,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.03.21에 기입됐고, 노영리의 임차권등기는 2025.04.01에 접수돼 말소기준보다 뒤에 있습니다. 등기자료상 이 임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
이후 2025.11.28에는 을구 1번 근저당권이 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 화성삼덕신용협동조합을 채권자로 하는 근질권 1,296,000,000원이 설정됐습니다. 2025.12.19에는 주식회사디앤에이치·주식회사비엔티가 표시된 근질권 등기가 추가돼 있습니다. 이들 등기는 모두 최초 1번 근저당권에 연결된 후속 등기이므로 입찰 전 최신 등기사항과 실제 채권관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제는 개별 확인
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인호 | 2022.07.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 |
| 배영호 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.09 |
| 남지웅 | 2022.06.14 | 미상 | 235,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 |
| 조성현 | 2022.06.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 |
| 강다희 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.09 |
| 박준석 | 2022.06.15 | 미상 | 245,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.05 |
| 유성범 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 |
| 노영리 | 2022.03.30 | 2022.03.15 | 250,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.01 |
③ 가격 판단 — 신건이지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 275,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 275,000,000원입니다. 다만 이 물건과 비교할 최신 실거래 가격 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 또는 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 하지 않습니다.
유찰 시 제공된 시나리오는 1회 유찰 220,000,000원, 2회 유찰 176,000,000원입니다. 가격이 낮아져도 인수액은 계속 0원으로 계산되지만, 실제 시세와의 할인 폭은 별도 거래자료 확인 없이 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화성삼덕신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 270,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 4,650,000원 후 근저당권자에게 270,350,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,649,650,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창용중학교 북측 인근으로, 주상용·상업용건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지가 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며, 5층 건물 내 12세대 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·천장매립형 에어컨·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접하고 옥외 주차장 12대가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 사다리형 주거용 건부지이며 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.03.04 을구 1번 근저당권과 이후 근저당권 이전·근질권 부기등기를 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 임차인 8명 점유관계. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 점유자와 호실 사용관계, 인도 대상자를 현장에서 확인하세요.
- 보증금·우선변제. 보증금 미상 임차인의 계약내용과 각 임차인의 확정일자·최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서와 배당요구 서류로 대조하세요.
- 노영리 임차권. 임대차계약일 2022.03.12, 점유개시 2022.03.15, 확정일자 2022.03.15, 주민등록일 2022.03.30, 보증금 250,000,000원의 임차권등기 내용을 원문과 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 275,000,000원은 실거래 시세와 비교되지 않은 값입니다. 응찰 전 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 사건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2022.03.04 근저당권이 말소기준이고 임차인 8명은 모두 그 이후에 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금을 낙찰자가 떠안는 대항력 임차인 인수형 구조는 아닙니다.
반면 임차인 수가 많고 일부 보증금과 우선변제 관계가 명확하지 않으며, 1,920,000,000원 근저당에 근저당권 이전과 근질권 등 후속 등기가 이어져 있습니다. 현재 회차 기준 근저당 미배당도 1,649,650,000원입니다. 이 미배당 자체를 매수인이 인수하는 것은 아니지만, 배당과 점유관계 확인 절차는 가볍게 볼 수 없습니다. 가격 역시 실거래 기준 없이 275,000,000원을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 임차·배당·가격 검증은 반드시 필요한 사건입니다.
