* 예상 인수액은 현재 확인된 권리관계와 배당 시나리오를 전제로 합니다. 실제 점유·임대차관계, 최우선변제 대상, 미확인 권리 및 매각물건명세서의 변경 여부에 따라 입찰 판단이 달라질 수 있습니다.

수원지방법원 2025타경55208. 수원시 장안구 연무동 필하우스 5층 503호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조의 5층 건물에 총 12세대가 있는 도시형생활주택(단지형 다세대)이며, 공동주택으로 이용 중입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 232,000,000원입니다.

등기부의 말소기준은 2022년 3월 4일 설정된 화성삼덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며, 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 근저당권이 케이앤엘엔피엘대부주식회사에 이전되고 근질권도 설정되어 관련 채권관계가 단순하지 않습니다.

임차인 신고인은 모두 말소기준일 이후 전입한 것으로 정리되어 있으며, 김준범의 임차권등기 역시 그 이후에 이루어졌습니다. 그러나 등기상 인수 위험이 낮다는 점과 실제 점유자를 쉽게 인도받을 수 있다는 점은 별개입니다. 다수의 임차인 신고와 미확인 보증금이 이 물건의 핵심 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

② 임차인 분석 — 신고 9명, 대항력과 점유관계 분리 확인

임차인 신고인은 총 9명이며, 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 보증기관을 별도의 임차인으로 추가 계산하지 않았습니다.

다만 신고인별 사용 부분이 명확히 특정되지 않은 경우가 있어, 신고된 9명이 모두 503호를 각각 점유한다고 단정할 수는 없습니다. 실제 503호의 임차인·점유자, 다른 호실과의 관계, 배당요구의 귀속 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.

* 대항력 판정은 2022.03.04 말소기준권리와 각 전입일을 비교한 결과입니다. 보증금 미상자의 우선변제·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 예상 인수 없음은 임차인의 미회수 보증금이 반드시 낙찰자에게 승계되지 않는다는 현재 권리분석 및 배당 시나리오상의 판단이며, 실제 배당 완료를 뜻하지 않습니다.

김준범 임차권등기 — 보증금이 최저가보다 높아도 인수형은 아니다

김준범의 미반환 보증금은 245,000,000원으로 신건 최저매각가 232,000,000원보다 큽니다. 그러나 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 낙찰자가 보증금 전액을 인수하는 것은 아닙니다.

이 임차인의 계약일·확정일자·점유개시일·전입일은 모두 2022.03.04 근저당권 설정일 이후입니다. 임차권등기 역시 후순위로 기재되어 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 245,000,000원을 낙찰가에 더해 실질취득가액으로 계산하는 대항력 인수형 물건으로 취급하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 말소기준 근저당권에 나머지 매각대금이 배분되는 구조입니다.

근저당권의 1,920,000,000원은 등기상 채권최고액이며 확정된 실제 채권 잔액이나 503호에만 귀속되는 채권액을 뜻하지 않습니다. 배당표는 집행비용 추정치와 제시된 우선순위에 따른 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액 및 수령자는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가와 증가하는 미배당

유찰 이후 금액은 확정된 다음 매각기일의 가격이 아니라 시나리오입니다. 최고액 대비 미배당 수치는 채권최고액과 예상배당액의 산술적 차이이며 공동담보의 실제 채무 잔액이나 매수인 승계액을 의미하지 않습니다. 모든 회차의 인수액 0원은 현재 권리분석에 따른 가정입니다.

⑤ 시세·가격 분석 — 신건 232,000,000원의 경쟁력은 미확정

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 232,000,000원으로 동일합니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 해당 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.

다세대주택은 같은 지역에 위치하더라도 건물 규모·층수·전용면적·주차 여건·건물 상태 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 이 물건은 12세대 규모의 도시형생활주택으로, 대규모 아파트단지의 일반적인 시세나 거래 유동성을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 창용중학교 북측 인근입니다. 주변에는 주상용·상업용 건물, 단독주택, 다세대주택 및 아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 주변에 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물로 12세대 공동주택입니다. 외벽은 석재마감, 내부는 벽지 및 타일마감, 창호는 샷시창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 천장 매립형 에어컨설비, 승강기 및 소방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로·주차. 서측 약 6미터 내외 포장도로와 접하고 옥외 주차시설 12대가 기재되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 주거용 건부지입니다. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 창용중학교 상대보호구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 실제 현황과 건축물대장 원본은 입찰 전 대조해야 합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 도시형생활주택으로, 실제 환금성을 확인하려면 동일 건물 및 인근 유사 다세대의 거래 사례, 거래 빈도와 개별 호실 상태를 검토해야 합니다. 현재 자료만으로 환금성이 높거나 낮다고 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 최신본 확인. 선순위 권리와 임차인별 인수 여부, 실제 매수인이 부담하는 권리의 기재 내용을 매각기일 전 최신 원본으로 대조해야 합니다.
• 임차인 9명 개별 확인. 이인호·배영호·남지웅·노영리·조성현·강다희·박준석·유성범·김준범의 실제 임차 부분과 점유 여부를 구분해야 합니다. 503호와 무관한 다른 세대의 임차관계를 혼동하지 않아야 합니다.
• 보증금·우선변제 확인. 보증금이 미상인 신고인의 계약관계와 확정일자·최우선변제 요건을 확인해야 합니다. 김준범의 임차권등기 및 배당요구 관계도 함께 점검해야 합니다.
• 근저당권 이전·근질권 확인. 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 화성삼덕신용협동조합·주식회사디앤에이치·주식회사비엔티의 근질권 관계를 최신 등기부 및 채권 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록과 다른 담보물의 처분·배당 관계를 확인하고, 채권최고액을 503호의 개별 채무액이나 매수인 인수액으로 오해하지 않아야 합니다.
• 현장 점유·인도 확인. 현재 503호의 실제 점유자와 사용 상태를 확인하고 인도·명도 절차 및 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 실거래 원본 대조. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래를 확인하고 층·면적·건물 상태·주차 여건을 반영한 비교가격을 산정해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 부분과 당해세·최우선변제 등 배당 우선항목을 점검해야 합니다.
• 유찰 여부 확인. 현재는 유찰 0회의 신건입니다. 이후 회차와 가격은 실제 매각 진행 결과를 확인해야 하며, 시나리오상 가격을 확정된 매각조건으로 사용하지 않아야 합니다.

맺으며 — “예상 인수 0원 ≠ 입찰 위험 0”

수원 필하우스 503호는 2022.03.04 근저당권이 말소기준이고, 현재 확인된 임차인의 전입 및 임차권등기가 그 이후에 위치합니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 임차인 신고 9명의 개별 호실 귀속과 실제 점유관계가 명확하지 않고, 일부 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 근저당권 이전·근질권 및 공동담보 관계까지 있어 단순히 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 권리조사가 끝났다고 보기 어렵습니다.

가격 측면에서도 감정가 232,000,000원이 시장가격에 비해 적절한지 검증할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 1회 또는 2회 유찰을 가정하더라도 실제 시세와 비교하지 않고 가격 경쟁력이 생긴다고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 0원 예상, 임차인·점유 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 최신 매각물건명세서와 등기부, 임차인별 자료, 실제 점유 및 최근 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 검토하는 접근이 적절합니다.