수원지방법원 2025타경55208. 수원시 장안구 연무동 필하우스 4층402호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 권리분석의 출발점은 2022.03.04. 설정된 화성삼덕신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 확인되는 임차인의 전입과 강다희의 주택임차권등기는 모두 말소기준일 뒤입니다.
현황조사·문건접수 등에 나타나는 실제 임차인은 이인호, 배영호, 남지웅, 노영리, 조성현, 박준석, 유성범, 강다희 등 8명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 남지웅 235,000,000원, 박준석 245,000,000원, 강다희 260,000,000원입니다. 다만 이들 역시 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다른 임차인들은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구와 실제 임대차관계는 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 창훈로19번길 12-12 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택 · 도시형생활주택(단지형 다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 12세대 |
| 소유자 | 김미라 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,664,652,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.04.
말소기준권리는 을구 1번 화성삼덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며 김미라가 채무자로 기재되어 있습니다. 2024.06.04. 강다희의 주택임차권등기는 그 이후이고, 임차권등기 내용상 주민등록일도 2022.05.31.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.03.21. 화성삼덕신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2025.11.28. 기존 근저당권은 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 화성삼덕신용협동조합을 채권자로 하는 근질권이 설정됐고, 2025.12.19.에는 주식회사디앤에이치와 주식회사비엔티가 기재된 근질권 설정도 확인됩니다. 모두 최초 2022.03.04. 근저당권에서 이어지는 후속 권리관계이므로 입찰 전 최신 등기부의 말소·변경 상태를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 대항력 있는 임차인은 없다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인호 | 2022.07.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 | 해당 없음 |
| 배영호 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.06.09 | 해당 없음 |
| 남지웅 | 2022.06.14 | 미상 | 235,000,000원 | 없음 | 2025.06.11 | 해당 없음 |
| 노영리 | 2022.03.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 | 해당 없음 |
| 조성현 | 2022.06.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 | 해당 없음 |
| 박준석 | 2022.06.15 | 미상 | 245,000,000원 | 없음 | 2025.06.05 | 해당 없음 |
| 유성범 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 | 해당 없음 |
| 강다희 | 2022.05.31 | 2022.04.29 | 260,000,000원 | 없음 | 2024.06.04 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 화성삼덕신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 270,350,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 275,000,000원 가정에서 집행비용 4,650,000원을 제외한 270,350,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,649,650,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창용중학교 북측 인근으로 주상용·상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 주위로 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층, 12세대 공동주택으로 외벽은 석재마감, 내부는 벽지·타일마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·천장 매립형 에어컨·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 서측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접하고 옥외 주차장 12대 시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류·가축사육제한구역·상대보호구역· 도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 원본 대조. 전입은 모두 후순위이지만 여러 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구서와 임대차계약 내용을 반드시 대조하세요.
- 강다희 임차권등기. 보증금 260,000,000원, 확정일자 2022.04.29., 주민등록일 2022.05.31., 점유개시일 2022.06.01.로 기재된 주택임차권입니다. 말소기준일 이후 권리라는 점을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 후속 변경. 2025.11.28. 근저당권 이전과 근질권 설정, 2025.12.19. 추가 근질권 설정이 있으므로 경매기록과 최신 등기부의 권리자를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 최초 근저당권에 공동담보목록 제2022-11호가 기재되어 있습니다. 실제 채권 회수와 배당관계는 공동담보 전체의 진행 상황에 따라 확인이 필요합니다.
- 가격 판단은 별도. 감정가와 최저가는 275,000,000원으로 동일한 신건입니다. 입찰가격은 현장 상태와 주변 거래를 별도로 대조한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.
맺으며 — 인수보다 ‘임차·배당 확인’이 중요한 사건
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 말소기준일 2022.03.04.보다 앞선 전입자가 없습니다. 따라서 확인된 8명의 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 강다희의 260,000,000원 임차권등기 역시 주민등록일이 말소기준일 이후입니다.
다만 임차인이 많고 일부 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 근저당권에도 이전·근질권 설정이 이어져 있습니다. 감정가 275,000,000원에 매각해도 채권최고액 기준 미배당이 1,649,650,000원에 이르는 만큼, 이 물건은 “인수 위험이 큰 물건”이라기보다 “배당관계와 임차관계 원본 대조가 중요한 물건”으로 보는 편이 정확합니다.
