수원지방법원 2025타경55208. 등기상 소유자는 김미라이고, 말소기준권리는 2022.03.04 설정된 화성삼덕신용협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.03.21 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025.11.28에는 해당 근저당권이 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전됐으며 같은 날 화성삼덕신용협동조합을 채권자로 한 채권최고액 1,296,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 2025.12.19에는 주식회사디앤에이치·주식회사비엔티가 관련된 채권최고액 1,920,000,000원의 근질권 설정도 확인됩니다.
권리분석의 핵심은 임차인 쪽입니다. 확인된 9명의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.04보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고, 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 다수의 점유자가 현황조사·문건접수에 등장하므로 낙찰 후 실제 점유자 확인과 인도 절차는 별개의 실무 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55208 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 창훈로19번길 12-12 |
| 용도 / 현황 | 창고 · 감정평가 현황상 공동주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 12세대 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대) |
| 소유자 | 김미라 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 1,664,652,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후의 권리관계
② 임차·점유 관계 — 실제 9명 확인
보증기관 대위·승계로 중복 집계되는 항목은 없으며, 확인된 이름 기준 실제 점유·임차인은 9명입니다. 모두 전입일이 2022.03.04 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인호 | 2022.07.14 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배영호 | 2022.05.30 | 미상 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남지웅 | 2022.06.14 | 235,000,000원 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노영리 | 2022.03.30 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성현 | 2022.06.21 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강다희 | 2022.05.31 | 미상 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준석 | 2022.06.15 | 245,000,000원 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성범 | 2022.05.09 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유승범 | 2022.05.09 | 265,000,000원 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
유승범은 건물 전유부분 전부에 대해 2025.03.19 주택임차권이 등기되어 있고, 임대차계약일은 2022.03.11, 확정일자는 2022.03.14, 주민등록일과 점유개시일은 2022.05.09이며 보증금은 265,000,000원입니다. 그러나 주민등록·점유개시가 말소기준권리 2022.03.04보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 화성삼덕신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 314,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,920,000,000원 중 314,720,000원이 배당되고 1,605,280,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 1,605,280,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 1,668,384,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 1,718,867,200원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 창용중학교 북측 인근이며, 주상용·상업용건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 주위로 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 공동주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 12세대의 공동주택-도시형생활주택 (단지형 다세대)이며 외벽 석재마감, 내벽 벽지·타일마감, 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·천장 매립형 에어컨·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접하고 옥외 주차시설 12대가 있습니다.
- 토지이용. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 확인된 이름이 9명이므로 실제 현장 점유자, 각 호실 사용관계와 퇴거 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 이인호·배영호·노영리·조성현·강다희·유성범은 보증금이 확인되지 않아 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 임차권등기 확인. 유승범의 보증금 265,000,000원 임차권등기가 있으나 전입·점유가 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 창고인 반면 감정평가상 공동주택으로 이용 중이므로 입찰 전 실제 이용·허가·공부 관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 동일 유형 실거래 자료가 없어 신건 최저가 320,000,000원의 시세 적정성은 별도 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수보다 ‘점유 확인’이 중요한 사건
이 사건의 권리구조는 기준점이 분명합니다. 2022.03.04 근저당권이 말소기준이고, 확인된 9명의 전입은 모두 그 이후라 현재 자료상 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다. 유승범의 265,000,000원 임차권등기를 포함해 확인된 보증금은 크지만, 대항력 판단에서는 금액보다 순위가 앞섭니다.
반면 실제 입찰에서는 다수 점유자의 명도와 신건 가격 검증이 남습니다. 감정평가상 공동주택으로 사용 중이고 현황조사에 여러 명이 등장하는 만큼 권리소멸만 보고 단순한 빈집으로 전제해서는 안 됩니다. 또 실거래 비교자료가 없어 320,000,000원의 가격 경쟁력도 이 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원, 실제 점유와 가격은 별도 확인이 핵심입니다.
