수원지방법원 2025타경55208. 수원시 장안구 연무동 필하우스 4층 401호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 도시형생활주택 (단지형 다세대)입니다. 권리분석의 출발점은 2022.03.04. 접수된 화성삼덕신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,920,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 문건접수 등에 이름이 확인되는 사람이 9명이고, 그중 박예빈은 건물 전부에 대한 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 다만 전입일을 기준으로 보면 가장 이른 노영리의 2022.03.30.부터 모두 말소기준권리인 2022.03.04.보다 늦습니다. 제공된 판정 역시 전원 대항력 없음이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55208 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 창훈로19번길 12-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 도시형생활주택(단지형 다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 12세대 |
| 소유자 | 김미라 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성삼덕신용협동조합 / 1,664,652,409원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.04. 근저당권 · 화성삼덕신용협동조합 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2022.03.04. 근저당이 기준
말소기준권리는 2022.03.04. 설정된 화성삼덕신용협동조합 근저당입니다. 이후 2024.05.07. 박예빈의 주택임차권등기와 2025.03.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.11.28.에는 1번 근저당권이 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 이전됐고 같은 날 화성삼덕신용협동조합을 채권자로 한 채권최고액 1,296,000,000원의 근질권이, 2025.12.19.에는 주식회사디앤에이치·주식회사비엔티가 표시된 채권최고액 1,920,000,000원의 근질권이 추가로 설정돼 있습니다.
② 임차관계 — 9명 모두 말소기준권리 뒤 전입
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노영리 | 2022.03.30 | 미상 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박예빈 | 2022.05.02 | 2022.03.14 | 265,000,000원 | 2024.05.07 | 대항력 없음 근저당 후순위 승계 없음 |
| 유성범 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배영호 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 2025.06.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강다희 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 2025.06.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남지웅 | 2022.06.14 | 미상 | 235,000,000원 | 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박준석 | 2022.06.15 | 미상 | 245,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조성현 | 2022.06.21 | 미상 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이인호 | 2022.07.14 | 미상 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
핵심은 전입 순서입니다. 9명 모두 2022.03.04. 말소기준 근저당보다 늦게 전입했고, 제공된 판단에서도 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 박예빈은 임대차계약일과 확정일자가 2022.03.14., 점유개시일은 2022.04.23., 주민등록일자는 2022.05.02.이며 2024.05.07. 주택임차권등기가 기입됐지만, 말소기준 근저당보다 뒤입니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 1. 근저당 · 화성삼덕신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 314,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,920,000,000원 중 314,720,000원이 배당되고 1,605,280,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 1,605,280,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 1,668,384,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 1,718,867,200원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 1,664,652,409원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 배당액이 314,720,000원으로 청구액 전액을 충족하지 못하며, 1회 유찰 시 251,616,000원, 2회 유찰 시 201,132,800원으로 줄어듭니다. 이 미배당은 채권자 측의 문제이고, 계산상 매수인이 떠안는 금액으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 12세대의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.
- 입지. 창용중학교 북측 인근에 위치하고, 주상용·상업용 건물과 단독주택·다세대주택·아파트단지가 함께 소재합니다.
- 교통. 주위로 도로가 인접하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·주차. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 옥외 주차시설 12대가 마련돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 천장 매립형 에어컨, 승강기, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.03.04. 화성삼덕신용협동조합 근저당을 기준으로 등기부 원본의 권리 변동을 다시 확인하세요.
- 9명 점유관계 확인. 각 성명이 실제 401호 점유와 어떻게 연결되는지 현황조사서와 매각물건명세서 원문에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 보증금 미상자 확인. 이인호·배영호·노영리·조성현·강다희·유성범은 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 여부 점검이 필요합니다.
- 박준석 배당요구 확인. 전입일 2022.06.15., 보증금 245,000,000원이 확인되지만 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 박예빈 임차권등기 확인. 보증금 265,000,000원, 확정일자 2022.03.14., 전입일 2022.05.02.의 등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 실제 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 계산표를 확정값으로 보지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 모두 320,000,000원인 신건입니다. 입찰 전 동일 지역·유사 다세대의 실제 거래·매물 가격을 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.03.04. 근저당이 말소기준이고, 조사된 9명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 유형은 아닙니다.
다만 임차관계 인원이 많고 일부 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 예상배당에도 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 즉 인수 위험은 낮지만 서류 확인 난도는 낮지 않은 물건입니다. 신건 최저가 320,000,000원의 가격 메리트 역시 권리와 별개의 문제이므로, 실제 응찰 전에는 점유관계와 배당요구, 최우선변제 여부, 현장 시세를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
