부산지방법원 2025타경101825. 부산 사하구 하단동 동화빌 제3층 제301호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 중 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 123,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 60,270,000원, 감정가의 49%입니다. 표면 가격은 크게 낮아졌지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.08.22. 임의경매개시결정이고, 그보다 앞선 2025.01.16. 김리아의 주택임차권등기가 존재합니다.

김리아는 임대차계약일 2023.11.14., 확정일자 2023.11.15., 전입·점유개시 2023.11.27., 보증금 109,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 최저가를 매각가로 단순 배당하면 집행비용 1,484,860원을 뺀 58,785,140원이 김리아에게 배당되고, 50,214,860원이 미배당됩니다. 원래라면 매수인이 떠안을 구조지만, 2025.11.06. 제출된 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있어 김리아에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기된 1.09억 임차권보다 더 중요한 ‘확약 밖 점유자’

초량4동새마을금고의 과거 근저당권들과 윤시준의 전세권은 모두 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 문제되는 등기권리는 김리아의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025.01.16. 등기됐고, 전입·점유는 2023.11.27.로 경매개시결정 2025.08.22.보다 앞섭니다. 다만 김리아에 대해서는 2025.11.06. 대항력포기확약서가 제출돼 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 확인됩니다.

② 임차인·점유자 — 실제 임차 관련 신고 10명, 보증기관 승계 1건

실제 임차 관련 신고자는 10명이며, 보증공사 1건은 별도 임차인이 아니라 김유현 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로 기록돼 있으므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 특히 보증금이 확인된 것은 김리아의 109,000,000원이고, 나머지 9명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 ‘확정 실질취득가’로 단정하면 안 된다

동화빌 실거래 표본은 2025년 7월 135,500,000원 1건입니다. 대상 전용면적은 49.12㎡이고 비교 거래는 45.19㎡·8층입니다. 현재 최저매각가 60,270,000원은 이 최근 거래의 44.5%입니다. 수치만 보면 할인폭이 큽니다.

다만 이 사건은 최저가 60,270,000원을 그대로 최종 취득비용으로 보는 것이 위험합니다. 김리아의 확약 적용분만 놓고 보면 추가 인수는 실질 0원이지만, 별도 점유자 9명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 현재 확인 가능한 최소 현금가격은 60,270,000원이지만, 미상 점유자의 권리가 확인되기 전에는 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)

배당계산 자체로는 김리아 보증금 부족분이 50,214,860원입니다. 그러나 2025.11.06. 대항력포기확약서에 따라 김리아에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 확약은 김리아에게만 적용되며, 별도 점유자 9명의 미상 보증금 위험은 포함하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 김리아 확약 전 계산액과 실제 판단을 구분

확약이 없었다면 김리아 보증금 109,000,000원이 낙찰가 하락에 따라 더 많이 미배당되어 매수인 인수가 커지는 구조였습니다. 하지만 확약이 김리아의 잔존 반환청구까지 포기시키므로 김리아 한 사람만 놓고 보면 낙찰가가 내려가도 그 미배당액을 매수인이 떠안지 않습니다. 문제는 확약 밖 점유자 9명입니다. 이들의 보증금이 확인되지 않는 한 유찰 횟수가 늘어났다는 이유만으로 위험이 줄었다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 업무시설(오피스텔) 중 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 하단교차로 북서측 인근으로 주거용 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·숙박시설·유흥업소 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 2013.12.10. 사용승인, 승강기·화재경보기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 남동측 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,084,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 거래 표본. 확인된 최근 실거래는 2025.07. 135,500,000원 1건으로 표본이 많지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김리아 확약 원문 확인. 2025.11.06. 대항력포기확약서의 적용 범위와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
• 별도 점유자 9명 확인. 각 점유자의 실제 점유부분·임대차계약·보증금·확정일자·현재 점유 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 배당요구 종기 관련 확인. 배당요구를 한 점유자와 하지 않은 점유자를 구분하고 각 권리의 존속·인수 여부를 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 김유현 관련 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인이나 독립 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 실거래 표본 주의. 최근 12개월 비교값은 135,500,000원 1건뿐이고 면적도 45.19㎡로 대상 49.12㎡와 차이가 있습니다.
• 2회 유찰의 의미. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 자체를 권리안전성의 근거로 사용하면 안 됩니다.

맺으며 — “1.09억 임차권은 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 사건의 핵심은 60,270,000원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 등기된 김리아의 109,000,000원 임차권은 배당계산상 50,214,860원이 미배당되지만, 제출된 확약서 때문에 김리아에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 이 부분만 보면 큰 위험 하나가 제거된 셈입니다.

그러나 현황조사상 김유현·유정헌·신민철·이승재·윤승재·류재철·안소린·김민경·박경준 등 9명의 별도 점유자가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 확약의 적용대상이 아니므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 최근 거래 135,500,000원 대비 최저가가 44.5%라는 할인은 분명하지만, 미상 임차관계가 해소되기 전에는 그 할인폭을 그대로 투자 메리트로 환산할 수 없습니다. 주된 정량 인수는 해소됐지만 권리확인이 덜 끝난 오피스텔 — 이 물건의 승부처는 ‘더 싸게 받는 것’보다 확약 밖 9명의 권리를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.