부산지방법원 2025타경101825. 하단동 동화빌 4층 401호, 전용면적 49.12㎡의 오피스텔이며 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기부상 과거 초량4동새마을금고와 현대캐피탈의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2025년 3월 등기된 유정헌의 주택임차권과 현황조사에서 확인된 다수 점유자입니다.
말소기준은 2025.08.22. 접수된 청산을 위한 형식적 경매개시결정입니다. 유정헌의 임대차는 2023.02.02. 계약·확정일자, 2023.02.25. 점유개시, 2023.02.27. 주민등록으로 모두 그보다 앞서고, 2025.03.14. 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101825 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 4층 401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 127 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용 · 전용 49.12㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 · 2013.12.10. 사용승인 |
| 소유자 | 이길봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 파산자 이길봉의 파산관재인 임호택 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
임차인 현황 — 실제 임차인 9명, 보증금 미상 8명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안소린 | 2021.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤승재 | 2021.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류재철 | 2022.01.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유현 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승재 | 2022.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정헌 | 2023.02.27 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 김민경 | 2024.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경준 | 2024.05.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신민철 | 2024.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없으며, 실제 임차인으로 분류되는 인원은 9명입니다. 다만 유정헌을 제외한 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 이들의 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이들의 보증금이 확인되기 전에는 유정헌의 120,000,000원 외에 추가 인수가 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 6,027만원이 아니라 실질취득 1.2억으로 봐야 한다
동화빌의 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 2025년 7월 전용 45.19㎡, 8층이 135,500,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균 역시 135,500,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 44.5%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 보증금 인수를 무시한 숫자라 가격 메리트 판단 기준으로 쓰면 안 됩니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 실거래 | 45.19㎡ | 8층 | 135,500,000원 |
| 본건 감정가 | 49.12㎡ | 4층 | 123,000,000원 |
| 본건 실질취득 기준 | 49.12㎡ | 4층 | ≈ 120,000,000원 |
확인된 유정헌 보증금만 기준으로 한 실질취득 120,000,000원은 최근 거래 135,500,000원의 약 88.6%입니다. 표면적으로는 15,500,000원 낮지만, 실거래 표본이 1건뿐이고 보증금 미상 임차인 8명의 추가 인수 위험이 남아 있으므로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 평가할 단계가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 유정헌 인수 기준 | 가격 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 60,270,000원 | 120,000,000원 | 실질취득 비교는 약 120,000,000원 기준 |
| 3회 유찰 시 | 42,189,000원 | 120,000,000원 | 낙찰가 하락만으로 가격 메리트 확대 판단 금지 |
| 4회 유찰 시 | 29,532,299원 | 120,000,000원 | 추가 미상 임차인 위험은 그대로 남음 |
③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,860원 |
| 인수 · 임차인 유정헌 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 파산자 이길봉의 파산관재인 임호택 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,785,140원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용은 1,484,860원, 유정헌의 배당액은 0원으로 산정되어 보증금 120,000,000원이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 보증금 미상 점유자 8명의 권리관계가 확인되면 인수 위험도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설인 오피스텔로서 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 동화빌은 12개호 규모이며 2013.12.10. 사용승인됐습니다.
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 ‘하단교차로’ 북서측 인근으로, 주거용 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·숙박시설·유흥업소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 승강기·화재경보기·기계식주차설비, 위생설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 남동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 210.0㎡, 공시지가는 3,084,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래 표본은 1건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다. 본건도 이미 2회 유찰된 상태여서 가격뿐 아니라 매수층과 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유정헌 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2023.02.02., 점유개시 2023.02.25., 주민등록 2023.02.27., 임차권등기 2025.03.14., 보증금 120,000,000원의 내용과 매수인 인수 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 8명 확인. 김유현·신민철·이승재·윤승재·류재철·안소린·김민경·박경준의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 계약서·배당요구서·현황조사 원문을 통해 각각의 대항력과 인수 가능성을 분리 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 60,270,000원은 최근 실거래 135,500,000원의 44.5%지만, 이 사건의 시세 비교 기준은 유정헌 보증금을 반영한 실질취득 약 120,000,000원입니다.
- 유찰 추가 시에도 동일 원칙. 42,189,000원 또는 29,532,299원까지 최저가가 내려가더라도 유정헌 보증금 인수형이라는 본질과 미상 임차인 8명의 위험은 사라지지 않습니다.
- 주거용 오피스텔 환금성. 12개호 소규모 건물이고 최근 거래 표본이 1건이므로, 매수 후 처분가격을 한 건의 거래만으로 단정하지 않아야 합니다.
- 현장 점유 확인. 다수의 전입자가 확인된 만큼 실제 현재 점유자, 각 호실 이용관계, 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 1.2억 임차권이다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 123,000,000원짜리가 2회 유찰돼 60,270,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조를 넣는 순간 해석이 완전히 달라집니다. 유정헌의 보증금 120,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 남기 때문에 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 120,000,000원입니다.
그 기준만 놓으면 최근 실거래 135,500,000원보다 낮지만, 이 사건에는 더 중요한 미확정 변수가 있습니다. 유정헌 외 8명의 실제 임차인은 전입일이 모두 말소기준보다 빠르면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들의 대항력은 가능·미상이고 추가 인수액도 아직 확정할 수 없습니다. 최근 실거래도 1건뿐이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.1회입니다.
결론은 권리 확인 전 보류. 60,270,000원이라는 표면가격은 싸다는 근거가 될 수 없습니다. 확인된 120,000,000원 임차권에 더해 미상 임차인 8명의 계약·보증금·확정일자를 전부 확인한 뒤에야 실제 인수총액과 응찰 상한을 계산할 수 있는 사건입니다.
