부산지방법원 2025타경101825. 사하구 하단동 동화빌 7층 701호로, 사건상 용도는 다세대이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 이용상태 역시 공동주택 다세대주택(도시형생활주택)을 포함하고 있습니다. 건물은 2013.12.10 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물이고, 동화빌은 12세대 규모입니다.

등기 흐름 자체만 보면 현재 남아 있는 근저당은 없습니다. 2013년 초량4동새마을금고의 채권최고액 282,000,000원 근저당은 2014.01.28 이미 말소됐고, 이기현 명의의 임차보증금 140,000,000원 주택임차권도 2024.03.06 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 담보권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 다수의 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 어렵다

등기상 과거 근저당과 주택임차권은 모두 이미 말소됐습니다. 제공된 말소기준은 2025.08.22 경매개시결정입니다. 문제는 현황조사 등에 나타난 임차인 9명의 전입일이 전부 이 날짜보다 빠르다는 점입니다. 다만 보증금이 확인되지 않고 확정일자가 확인되지 않는 사람이 대부분이므로, 이를 곧바로 “대항력 있음·얼마를 인수한다”고 확정해서는 안 됩니다. 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수액 미확정입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 9명, 인수액은 계산 불가

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없고, 현재 확인되는 실제 임차인은 9명입니다. 모두 2025.08.22보다 앞서 전입했습니다. 그러나 보증금은 모두 확인되지 않아 낙찰가와 비교할 수 없으며, 따라서 낙찰 후 남을 보증금과 실질취득가도 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 48.8% 할인처럼 보이지만 아직 ‘실질취득가’가 아니다

동화빌은 12세대 규모이고, 비교 가능한 45.19㎡ 실거래는 1건입니다. 2025.07, 8층이 135,500,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 135,500,000원입니다.

현재 최저가 66,150,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가의 48.8%입니다. 표면상 차이는 69,350,000원에 달합니다. 그러나 이 사건은 말소기준 전 전입 임차인이 9명이고 보증금이 확인되지 않습니다. 가격 판단의 기준은 66,150,000원이 아니라 임차인 인수액까지 더한 실질취득가여야 합니다. 지금은 그 실질취득가를 산출할 수 없으므로 “시세보다 저렴하다”거나 “반값 메리트가 있다”는 결론을 내릴 단계가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)

위 배당표는 매각가 66,150,000원에서 집행비용 1,590,700원을 제외하고 64,559,300원이 남는 계산입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 현재 확인된 임차인 9명의 보증금도 산정되지 않았습니다. 따라서 이 표의 잔여액이나 매수인 인수 0원을 실제 권리관계의 확정값으로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 회차 시나리오 — 가격이 더 내려가도 인수위험은 그대로 남는다

동화빌 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회이고, 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어날 수 있습니다. 즉 유찰 자체가 권리위험을 해결해 주지는 않습니다. 보증금이 확인되기 전에는 3회·4회 유찰 가격도 단순한 할인율로만 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 다세대이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정평가 대상 건물에는 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 존재합니다.
• 입지. 부산 사하구 하단동 하단교차로 북서측 인근으로, 주거용 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·숙박시설·유흥업소 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물, 2013.12.10 사용승인. 승강기·화재경보기·기계식주차·위생설비·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 남동측 약 6미터 포장도로와 접합니다. 토지는 210.0㎡, 공시지가는 3,084,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래 표본. 동화빌은 12세대이고 확인된 45.19㎡ 최근 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 표본 수가 적다는 점을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 9명의 보증금 확인. 현재 가장 먼저 확정해야 할 항목입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
• 대항력 최종 확인. 전입일은 모두 말소기준보다 빠르지만, 실제 점유·주민등록 유지 등 요건을 포함해 각 임차인의 대항력을 개별 확인해야 합니다.
• 배당요구·확정일자 대조. 박경준은 확정일자와 배당요구가 확인되고, 유정헌·신민철·이승재·류재철·안소린도 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당 후 남는 보증금이 매수인 인수 여부를 좌우합니다.
• 최저가를 시세로 착각하지 않기. 66,150,000원은 최근 실거래 135,500,000원의 48.8%지만, 실질취득가가 아니라 경매 최저가일 뿐입니다.
• 과거 임차권과 현재 임차인 구분. 이기현의 140,000,000원 임차권은 2024.03.06 이미 말소됐으므로 현재 임차인 보증금에 임의로 더하지 않습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인별 보증금·배당관계를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “인수액 미확정 경매”

감정가 135,000,000원짜리 물건의 최저가가 66,150,000원까지 내려왔고, 최신 실거래는 135,500,000원입니다. 숫자만 보면 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 실제 임차인 9명이 모두 말소기준 전 전입했고, 그 보증금을 현재 계산할 수 없습니다.

대항력을 갖춘 임차인의 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는 경우라면 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 그만큼 내려가지 않습니다. 그러므로 지금 판단해야 할 것은 “6,615만원이면 싸냐”가 아니라 “9명의 보증금과 배당 후 잔액을 모두 합쳤을 때 내가 실제로 얼마에 취득하게 되느냐”입니다. 이 숫자가 확인되기 전까지는 가격 메리트 보류, 권리위험 높음이 이 사건의 결론입니다.